不動産購入時の注意とアドバイス

不動産売買は生涯で何度も経験するものではない為、後悔しない買い方をするには、何を注意していいのか解らない方が大多数だと思います。そこで、客観的視点からのアドバイスと弊社のサービスが失敗しない不動産購入への羅針盤になれば幸いです。
  • 01|現在の家賃等を基準に、個々の生活費から毎月無理なく払っていける金額を決定する。
  • 02|借入年数上限を確認する=借入最終完済年齢(通常75歳)-今の年齢
  • ※一般的に借入上限は35年間です。
  • ※年齢の端数経過月は1年繰上げにします。(例:43歳と6ヶ月=44歳)
  • 03|インターネットで各金融機関のローン金利を幾つか(3種程)ピックアップする。
  • 04|「借入支払早見表」にて借入可能額上限額を確認する。
  • 前記01の支払可能月額÷早見表の100万円に対する月支払額×100=借入可能額
  • <計算例>
  • 支払可能月額:10万円
  • 借入期間:35年
  • 金利:1.5%
  • 借入100万円に対して3.061円※早見表より
  • 10万円÷3.061円×100=3,266万円
  • 借入支払早見表
  • ●早見表をクリックすると拡大できます
  • 05|最終的に借入可能額、頭金、現在借入、諸経費から購入可能な物件の上限額を導き出す。
  • 借入可能額(   万円)+頭金(   万円)-購入諸経費(   万円)
    =購入不動産上限額(   万円)
  • ※概ね諸経費は物件価格×7%~10%で仮定します。
  • ※諸経費は各選択により変動します。
  • <諸経費種類>
  • ・仲介手数料・登録免許税(名義移転、建物表示、建物保存、抵当権設定)・印紙代・火災保険料・保証保険料・団体信用生命保険料・水道、ガス、排水負担金・つなぎ融資金利・事務(BK)手数料・固定資産税等清算金・不動産取得税
前記の毎月支払可能額から逆算した購入可能金額が解ったとしても、肝心な金融機関から借入ができなければ、計画自体フリダシです。従って、支払可能から逆算した購入額に加え、金融機関が貸出の判断をする場合の基準から逆算した購入可能額を知る必要があります。
  • 01|源泉徴収票の給与所得額A.400万円超orB.400万円以下)を確認する。
  • 02|年収比率から金融機関からみた月々返済可能額上限を知る。
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  • 例)
    年収435万×35%=1,522,500円
    1,522,500円÷12ヶ月=126,875円
  • ※無理のない年収比率は、25%前後(子供2人の4人家族)が理想と言われています。
  • 03|借入予定銀行の10年固定の住宅ローン金利を確認する。
  • ※銀行は将来金利が上がった場合でも支払っていけるかを判断するため、高めの金利で算出した返済額に収まるかを確認します。
  • ※フラット35の場合は、借入期間中金利が一定の為、実際の実効金利で算出します。
  • 04|前記02で解った毎月支払上限額を借入支払早見表から10年固定の100万円に対する支払額で割れば、銀行から見た借入可能額が解ります。
  • 例:<毎月支払上限額>
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  • 05|最終的に銀行借入可能額から逆算した金額以内が購入可能物件価格の目安となります。
  • 借入可能額(   万円)+頭金(   万円)-購入諸経費(   万円)
    =購入不動産上限額(   万円)
基本的な考え方は上記の通りですが、次の項目に該当される方は、個別にエビデンス(証明書)等を貼付し審査することになります。又、金融機関ごとに審査基準が違いますので、1つの銀行で借入れ出来ない場合であっても、他行で借入が可能な事例も多数あります。
弊社では、ファイナンシャルプランナー資格者等の借入のコンサルティングも行っております。是非、お気軽にご相談下さい。
  • ・自営業者(青色申告、白色申告)
  • ・会社役員(代表取締役、会社を承継する役員である子の借入)
  • ・既存借入がある方(カード系、消費者金融、自動車ローン)
  • ・勤続年数が1年未満の方
  • ・収入合算者(妻のパート収入、親子収入合算)
  • ・契約社員の方
  • ・過去の延滞、滞納経歴者
売主様より売却委託を受けた不動産会社が作成する販売パンフレットは、当然ながら、セールスポイントをアピールした内容でまとめられているのが現実です。不動産を見るポイントはマイナス要因も含め、全ての情報を知りえたうえで検討することです。
全くマイナス要因がない不動産は、ほぼ存在しない為、営業担当者へ物件ごとのマイナス要因を聞いて記録しておくことをお勧めします。

(主な確認事項の例)

  • ・私道の維持管理について
  • ・浄化槽の維持管理について
  • ・隣地境界の状況について
  • ・過去の浸水、修繕履歴について
  • ・水道、下水管の宅地内引込状況と費用について
  • ・土盛等の造成費について
  • ・売却理由と経緯について

物件探しを始めると、大量のインターネット情報、広告チラシ、現地看板等を目の当たりにします。通常、気になる物件について、それぞれの不動産会社から資料を入手しますが、その後、各社の営業マンから電話が途切れなく続いたという経験を聞きます。
自分達なりに、ゆっくり物件を理解しながら検討したいが、なかなかそうもいかないというご意見も多い様です。

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弊社では、全ての情報を一括してお調べし(場所の特定・販売図面等の資料入手)通常必要な費用と変わらずに、買主 様の代理人としてプロのサポートを提供します。
もちろん、気になる物件があれば、実際に現地のご案内と共に、専門家としてのアドバイスをさせて頂きます。

弊社仲介を入れるメリット
仲介手数料(売買価格×3%+6万円と消費税)の価値や業務内容については、一般の方には、未だ浸透しきれてないようです。ここでは、適切な仲介業者に支払う手数料の価値や業務をお伝えします。
  • ①弊社の客観的専門調査により、売主が伝えたがらないマイナス要因を調べ、物件の全体詳細を知ることができ、交渉材料として転換できる場合もある。
  • ②一般のお客様が売主(不動産業者)に対して直接交渉するのは困難な場面もあるかと思います。また、一般の方の方が売主の時には、売主側の不動産業者が仲介に入ります。買主も仲介業者に依頼することにより、不動産のプロが正しい円滑な取引を致します。
調査、交渉のポイント例
  • ・瑕疵担保責任の負担割合
  • ・隣地との境界状況と今後
  • ・地域特有の市町村条例
  • ・道路持分と権利関係、掘削制限など
  • ・土壌汚染、水質汚濁の記録
  • ・他人の地中埋設物(配管等)の越境確認
  • ・現況と引渡す時の各種条件の明文化
  • ・過去の事件、事故等の確認
  • ・個別負担金詳細、電柱使用料受取金確認

以上、売主物件でも、あえて客観的な立場の仲介者を入れて安心な、取引をされる方も多くおられますので、是非ご検討頂ければ幸いです。

ある程度の数を見て、家族会議により、やっと自分達の価値観にあった物件と出会い、以降、不動産仲介会社を介し購入申込を行います。

通常、購入申込を受けた不動産会社は、売主側の調査内容のみで契約するのではなく、買主を保護すべく独自の徹底した調査を経て、契約前に買主へ調査結果を報告し、調査による要因を売主側と調整するとともに、特約等で保全調整し、契約内容を整えた後、はじめて契約に至ります。

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不動産は複雑かつ慣れない取引でありながら、人生で最も高額な買物です。
弊社では、調査結果により買主に不利なマイナス要因が発覚した場合、契約自体を控える様アドバイスし解約したケースもあります。私達、宅建業者としての存在価値は、経験や保有資格等により、一般消費者の方が安心して取引できるようお役に立つことです。

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通常、販売を行う営業セールスでは、お客様の夢を膨らませるメリットトークで契約という目的を達成します。私どもはマイナス思考ではありませんが、単なる売子ではなく、不動産のプロを目指すことから、数多い取引実績から積み上げた知識による理論的交渉力、130項目を超える説明・特約文章の蓄積をもって購入者を守ります。