広い土地を高く売却する秘策?とは・・

一般的に需要がある30坪~50坪程度の土地なら相場価格でスムーズに売却ができます。しかし、いざ300坪や1,000坪くらいの広い土地を売却査定すると、単価の安さに驚く地主様も多いことでしょう。そこで、少しでも高く売却する手法をお伝えします。

 

宅地建物取引業法にある反復継続性の注意 法第2条第2号関係

ポイントは、宅建業法では反復継続した取引には宅建業の免許が必要であるとしています。

広い土地を需要がある広さに分割して売却すれば、高く売却できますが、その場合、不特定多数の者に反復継続して取引をした扱いとなり、一般の方が行うと法令違反になってしまします。

実際に成功した広い土地を高く売る成功事例

  • ① 需要がある広さ市場マーケット調査を行う。
  • ② 建築基準法、都市計画法等の当該土地に付随する法令を調査する。
  • ③ 接道義務や法令に即した分割案を作成し、区画に適した販売価格設定を行う。
  • ④ 土地所有者とコンサル会社(宅建業免許取得会社)とで、売買契約を行う。
  • ⑤ 住宅会社など、適切な販売先に向け幅広く広告販売活動を行う。
  • ⑥ 買手が付いたら④のコンサル会社と買主が売買契約を行う。
  • ⑦ 土地所有者から買主へ直接、所有権移転登記をする。(第三者の為の契約)

上記手法で実際に船橋市内の広い土地(50坪×4区画)を企画から販売、登記までコンサルに入り、高額売却に成功しました。ポイントは企画力、法令調査知識、販売拡散力、金融機関対応力、契約書類作成、司法書士、土地家屋調査士等との連携など、一連の流れをベストな方法で対応する「力」です。コンサル会社は不動産取得税や登録免許税等も不要となり、借入費用もなく、保有価格変動や瑕疵担保リスクも回避できる為、お互いにWinというカラクリというわけです。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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不動産を共有名義で所有するリスク・・

不動産の名義登記には複数で共有登記する方法がありますが、じつは安易に共有名義にすると後々、トラブルに発展することが多いのが現実です。その訳とは・・

 

■民法で定めがある3つの行為

保存行為・・・例えば、雨漏れがする為、修理する場合は保存行為に該当して単独で行うことが可能です。

管理行為・・・例えば、空き家の家を賃貸に貸す契約行為などは、各持分の割合の過半数の同意が必要となります。

変更行為・・・例えば、リフォームする、売却するなどの場合は、全員の合意が必要です。

 

共有名義のリスクとは、特に③の場合に障害となるうえ、長期間保有している場合は名義人の一人が亡くなって、その人の相続人に名義変更された場合は、人数が増加し更に話がしづらい関係になります。更には、その配偶者や子供など意見者が増え、何もできない状況になるケースもあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

実際にあった、土地売却の不動産コンサルティングのケースでは土地の共有名義が、相続等により30人ほどになっており、共有者の中には、認知症(法定後見選任要)、後見人付(家庭裁判所の同意要)、既に死亡(相続未登記)、海外在住で連絡とれない、知的障害者(後見選任要)、過去の遺恨で話をしてくれない、など1つの不動産を売却するのに数年を要する事例もあります。何か特別な事情や、すぐに売却する予定で、譲渡所得税の3,000万特別控除枠を広げ節税するなど以外は、なるべく単独名義にすることをおススメします。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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地域情報 in 鎌ケ谷 鎌スタ★プール

鎌スタ☆プール オープン!

 

北海道日本ハムファイターズ 鎌ヶ谷スタジアムに一塁側ライトポール際のファールエリアにある「鎌スタ☆プール」がオープンしました!

国内唯一のプール付き観戦エリアで有名です。

また、7月15日と7月20日(土)~21日(日)の2日間は
夏のイベント《鎌スタ☆祭2019》を開催するそうです。

球場正面広場では<鎌スタ☆水のジャングルプール>があります。
ウォータースライダー付プールと恐竜から水が噴射され迫力満点でした。
あいにく、海の日は寒かったですが、子供たちは楽しそうに遊んでいました。

通常の鎌スタプールは
7月15日(月・祝)から8月31日(土)の試合日、
および非試合日の土日祝日限定で営業するそうです。


子供と一緒にプール&野球観戦はいかがでしょうか?

 

執筆者:よしえ

 

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鎌ケ谷の花火情報

★かまがやの花火情報★

 

今年もファイターズ鎌ヶ谷スタジアムで開催されます!

日時:8月11日(日曜・祝日) 午後7:30~9:00

鎌ケ谷の花火は、第4回目になります。

ファイターズ鎌ケ谷スタジアムの内野グランドが無料開放されるので そこで花火を楽しんでもいいですね。

今年は、約2500発が打ち上げられるそうです。

その中には、市内の小学校の子供たちが考えた花火もあるそうです。

当日は、出店や縁日も勢揃いするようなので、

開場の午後4時から行き 花火が始まるまで、十分楽しめそうです。

駐車場は無いのですが、うれしいことに 花火開催日は

東武野田線鎌ヶ谷駅から無料シャトルバスがあるそうです。

 

執筆者:まさよ

 

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土地相場を簡単に知る方法とは・・

所有地を売却する際、又は、これから土地を購入しようと考えている方にとって、まず始めに土地の市場取引価格が気になるものです。そこで、一般の方向けに簡単に市場価格の目安を知る方法を伝授します!

 

■所有地の価格を知りたい方

毎年4月~5月位に送らせてくる固定資産税納税通知書に記載の「評価額」の数字を0.6で割り戻します。評価額とは写真にある赤枠の数字のことです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【計算例】 3,394,565円÷0.6=市場取引価格目安額5,657,608円となります。

 

■市場相場を知りたい方

全国地価マップ を開き、(固定資産税路線価)を選択→(利用について同意する)→(知りたい場所の住所入力)と進むと、道路に1㎡価格の記載があります。
その㎡価格を0.6で割り戻した単価が市場取引価格目安です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

算出した市場価格目安を補正する考え方は、そのエリアで最も需要がある広さ(例30坪~35坪)だとすると、需要と供給のバランスで100坪では需要が減る為、単価が下がります。
また、実際の査定では地形が悪い・道路が狭い・高低差があり造成が必要などで減額調整し、角地・整形・開発/区画整理地などで増額調整をします。

 

尚、㎡を坪にするには㎡÷3.30578512396=坪数です。一般には3.3でOKです。
逆に坪を㎡にするには、前記の数字を乗じれば㎡数になります。

 

この方法で大体の市場価格が解れば、資金計画や購入候補地の選定に役立ちます。是非、将来、このような場面に遭遇した際にはご活用下さい。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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全国賃貸住宅新聞に掲載されました!

全国賃貸住宅新聞とは、毎週月曜日発行される
賃貸の経営・管理や仲介、土地の有効活用など不動産関連の専門紙です。

2019年6月24日発行(No.1371)のイベント情報に、
ちばPMA相続サポートセンターの第5期 相続対策セミナーを掲載していただきました!

全国区の情報が載っているからなのか、全52ページと大ボリューム!
1面は最新の不動産関連の最新ニュースから、中には投資・相続・インテリア情報までと
とにかく幅広い情報が掲載されています。

普段文字を読まなくなった私ですが、たまには新聞を読んでみるのも楽しいですね。


執筆:きわこ

 

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新鎌ケ谷に「いきなりステーキ」がオープン

★地域情報 in 鎌ヶ谷 いきなりステーキがオープンです★

 

新鎌ケ谷 オープン情報です

 

新鎌ケ谷のローソンやマクドナルドの並びに「いきなりステーキ」がオープンします。

 

以前は、丸亀製麺 → 焼き鳥とりどーるの跡地です。
あの辺りは、ココスやびっくりドンキーなど飲食店も多いです。

まわりの店舗もそうですが、いきなりステーキも駐車場が大きく、
車で行きやすいのも魅力です。

6月19日にオープンとのことです。

私の高校生の息子がワクワクしてました、楽しみですね。

執筆者:よしえ

 

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「新京成音楽フェスティバル2019」が開催されます

新京成線の電車内の中吊り、駅のポスターで掲示されている「新京成音楽フェスティバル2019」が 7月6日(土)に森のホール21(松戸市文化会館)で行われます。

 

新京成沿線4市(松戸市、鎌ケ谷市、船橋市、習志野市)には、
音楽分野で全国大会に出場する実力を持っている学校が数多くあります。

今年は、船橋市立船橋高校、習志野市立第三中学校、松戸市立常盤平中学校、鎌ヶ谷市立第二中学校の吹奏楽部、 船橋市立前原中学校の管弦楽部が演奏をしてくれます。

色々な学校の演奏を聴けるなんて楽しみですね。

招待券は、新京成線各駅にあるチラシからの応募になります。

申込締切日は6月14日です。
是非応募してみてください。

執筆者:まさよ

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地域情報 in 鎌ヶ谷

★イオン鎌ケ谷ショッピングセンター リニューアル情報★

 

新鎌ケ谷にあるイオンの リニューアル情報です

 

新鎌ケ谷のイオンが現在、改装中でした。

2階にあった書店が1階に移動したり、寝具や日用品、電化製品売り場が改装されたりしていたので、今後どのように変わるのか調べてみました。

専門店街が大規模にリニューアルするようです。

以下、イオン鎌ケ谷専門店街のHPより抜粋しました。

 

★現在、すでにオープンしている情報です。

未来屋書店
1階 ポニークリーニング横区画 2019年5月3日(金) リニューアルオープン!

大江戸寿司
1階レストラン 2019年5月17日(金) NEW OPEN

ペッパーランチ
2階フードコート2019年1月25日(金) NEW OPEN

セントベーネ
2階フードコート 2019年5月24日(金) NEW OPEN

 

★これからオープンする予定の情報です。

ヤマダ電機テックランドイオン鎌ヶ谷店
1階食品売り場横 2019年6月上旬 NEW OPEN

セリア
2階 専門店エリア(カットオンリークラブ横)2019年6月7日(金) NEW OPEN

ジェラフル
2階フードコート 2019年6月上旬 NEW OPEN

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フードコートに入ったセントベーネは、“ラ・ベットラ・ダ・オチアイ”から 独立した加藤政行シェフが2011年にオープンしたイタリアンとのこと。
鎌ケ谷イオンのフードコートは、ちょっと寂しい状態だったので
魅力的なお店が入ってうれしいです。
ヤマダ電機と百均のセリアも便利そうです。

地元のイオンが活気づくと嬉しいですね。

執筆者:よしえ

 

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区画整理事業地内の土地を買う!

平成が始まったその年に、私は生まれて初めて土地を買い家を建てる決心に迫られました。世の中好景気、買った土地は必ず値上がりすると言う、異常な時代でしたから。その真っ只中、区画整理事業地内の高倍率の土地抽選に当ったのが運のつき!その後、ご存じの通りバブルが弾けて・・・・・

 

 魅力ある,  夢ふくらむ街 区画整理事業地内の土地!

 

平成13年、都心とつくば(茨城県の研究学園都市)を結ぶつくばエキスプレスが開通した沿線に常総ニュータウンという区画整理事業が施工された美しい街並みがあります。私がそのニュータウンの1区画を購入した当時の事業者は「住宅・都市整備公団」と言う名称でしたが、現在は改組・統合され「UR都市再生機構」となって、TVでも賃貸住宅のコマーシャルをよく見かけますね。

 

区画整理された街並みは、ゆとりある道幅や整備された美しい公園、大型商業施設、学校用地等々、魅力ある計画された住宅街であることは間違いなしです! 日本全国で施工されている区画整理事業の整備前は、戦後建てられた住宅密集地帯だったかもしれませんし、畑や雑木林、荒地だったかもしれませんね。区画整理事業は何十年も時間をかけ、その所有者との交渉を経て街が生まれ変わるのですから、土地の所有者さんには価値が上がるという大きなメリットがありますよねー。従って、本換地(区画整理事業が終了する事)の時点で、所有者は精算金という結構な金額を払うような区画整理事業もあるんですよ。また、事業の運営状況が悪く、資金を調達する場合にも徴収されることもあるそうです。(私の場合は有りませんでした)

 

よくあるケースですが、本換地になる前に、所有者さんは第三者にその土地を売却し、新たに購入した人が家を建てて住み始めます。数年後に本換地、そして精算金が発生!「あれ?精算金は誰が払うの?家を建てるのに貯金はほとんど底をついているし・・・」と、言うことにならない様に、「精算金」については購入前に必ず確認する重要なポイントです!

 

ちなみに、当時私が土地を購入したときには、こんな条件がありましたよ。①独身者は買えない→両親に家を売却してもらい引っ越して来てもらいました。(婚約者がいれば証明書の提出をすればよかったのですが・・・)②10年間は売却できない(値上がりするのは当たり前の時代でしたから、投資目的で購入することを防いだわけですね)

事業団体によって、異なる条件があるかもしれません。

その点もご注意を!                             スタッフ:まる

 

 

 

 

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