地番は、その土地を特定するために一筆ごとに土地に付けられた番号ですが、分筆登記が行われる場合、分筆登記が行われた順番に地番が付されるため、街区の中での順番がバラバラになります。
それが混乱を招く原因です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
「地番」や、土地建物の登記簿や関係書類など、一般には非常になじみにくいものです。
土地の筆数が多くて自分の土地が分かりにくい場合もよくあるようです。
そんな場合は、例えば10筆の土地を１筆の土地にする、土地合筆登記ができる場合もあります。
これは、被相続人名義のまま相続人全員から行えます。
手続きはご自分でもできますが、不安な方はご相談ください。
2024.2.24
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
会計士・税理士と聞くと税務や会計のスペシャリストであり、当然に相続税（不動産評価）にも詳しいと思いますね。
しかし、実際はどうでしょうか？
医者にも内科、外科、耳鼻科、眼科、泌尿器科の専門医があるように、医者だからといって全てに精通している訳ではないのです。
これは会計士や税理士にも同じことが言えます。
実態は相続税に詳しい税理士や会計士は殆どいないのが現実で、不動産に詳しい税理士・会計士は、それに輪をかけてもっと少ないのが現実なんです。
■数値が示す根拠は...
・日本全国（令和３年）死亡者数 約144万人（出典：厚生労働省 人口動態統計）
・うち相続税の課税対象となった方は 約13万人（出典：国税庁 相続税の申告状況について）
・それに対し、日本全国の税理士登録数 約８万人（出典：日本税理士会連合会HP）
上記から多くの税理士は１年に１回も相続税申告をしていないとこになります。
更に、相続申告専門と謳っている事務所に案件が集中する傾向にある為、実際は1年に1回どころか、3年～5年に一度あるかないかという税理士・会計士も多く存在するということです。
質問です。
ご自分が【おなかを切る手術】をする場合、数年に１度または殆ど経験がない医者に手術を頼みますか？ 答えを聞くまでもありませんね。
相続税が発生する人は平成26年（2014年）に5.6万人でしたが、現在では「倍増」しているものの、全国全ての税理士が経験する税金（相続税）ではないということです。
更にいうと、税理士資格を取得する際には、必須科目（簿記論及び財務諸表論）の2科目と税法に属する科目（所得税法、法人税法、相続税法、消費税法又は酒税法、国税徴収法、住民税又は事業税、固定資産税）のうち受験者の選択する3科目（所得税法又は法人税法のいずれか1科目は必ず選択）
とういう試験です。すなわち、申告数が少なく仕事になりにくい選択科目である相続税を選択しなければ、当然、相続税は知らないことになります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
相続税には不動産を相続税法上の評価をする際に、複雑で幅広い不動産知識を要する過程を経て、評価を算出していきます。
従い、10人の税理士が不動産の評価をすると10通りの評価額がでると言われるほど、評価の仕方によっては相続税にも大きな影響を及ぼすというのも現実です。
税理士事務所によっては、不動産に精通した会社とタッグを組んで適正評価を目指す所もあります。
特に不動産を多く保有する地主様や資産家の方は、不動産評価だけで数千万もの相続税が変った事例もありますので慎重に検討しましょう！ 2024. 2.18
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一般的に設計上、北側に配置しがちな洗面所やバスルームなどの水まわりなので冷えやすいのは仕方がないことです。
寒さを最初に感じるのは手足などの体の末端部分です。
簡単に対策でき、すぐに暖かさを実感できるのは床材の変更です。
厚めのクッションフロアへの張替えをすると寒さを軽減でき耐熱性を高められます。
すぐに張替えは・・・という方は触れて冷たさを感じない素材カーペット等を敷いて寒さを軽減しましょう。
窓は、二重ガラスの樹脂サッシを設置するとより断熱性を高められます。
洗面所等には、小さな暖房器具を設置するのもおすすめです。足元を温められる家電量販店で購入できるレベルのものでもよいでしょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
洗面所、浴室の水まわりは、家の中で寒さを感じることが多いです。
すぐに床材を張替えるのは難しいですが、パズルマット等利用して断熱性を高めたいです。
2024.2.22
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「不動産登記」、聞いたことはありますでしょうか。
家を購入する時、相続した時など、不動産を取得したりした際に必要になるのが登記です。
初めて家を購入しました、初めて相続しました、という方は必ず登記と関わることになります。
初めて登記をすることになったという人にとって、不動産の登記というのは未知の世界ですね。
それだけに専門家に任せた方が無難だと考える人は多いのですが、実は不動産の登記は自分でやることもできるのです。
通常、司法書士に依頼するのですが、数十万円の報酬が必要になります。
登記を自分でやればかなり節約になりますね。
そもそも不動産登記とは？
個人や会社などが所有している、不動産・土地や建物は資産となります。
それぞれの不動産が誰のもので、どのような権利関係になっているかを、国が管理する登記簿に記載、管理しているのが、不動産登記です。
本人同士の合意で売買や相続などで不動産を取得したとしても、それを登記していなければ公式に権利関係が確定しません。
そのため、何らかの取引によって不動産の権利関係に移動や変更があった場合は、不動産の登記をしなければなりません。
そして不動産の登記情報を管理しているのは、国の機関である法務局です。
法務局が管理している登記簿に
不動産がどこにあるか、どんな不動産か、誰がどんな権利を持っているか
など不動産の権利関係を記載することが必要になります。
そしてこの情報を誰でも知ることができる状態にすることが、登記の大きな目的です。
不動産の権利関係で当事者である人、もしくはその人から依頼を受けた代理人が法務局に登記の申請をして、それが記載された時点で登記完了となり、権利関係が確定する仕組みになっています。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
家を買うことは、生涯に何度も行う方は少ないでしょう。
よくわからないからこそ、専門家に頼む方が多いと思います。
何度か登記の機会がある方は、自分でチャレンジしてもいいですね。
次回以降も自分で登記する方法を記載していきます。
2024.2.19
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法務局に行って建物の登記簿を取ろうとしたら、「記載されているのは住所ですか？地番ですか？」と聞かれました。
これはどういう意味なのでしょうか。
まず、「地番」は法務局が定めるのに対し、「住居表示番号」（いわゆる住所）は市町村が定めます。
もともと住所というものは、登記簿の「地番」を利用していましたが、土地の「地番」が順序良く並んでいないことや、同一の「地番」に複数の建物が存在したりなど、特に市街地において混乱を招いていました。
そこで、「住居表示」に関する法律（昭和37年5月10日法律第119号）で、人口集中地区を中心に登記簿の「地番」とは違う番号を付けることになりました。
ちなみに登記簿の「地番」と「住所」が一致している地域も多数あります。
■建物の所在地番…登記簿に記載されている番号、いわゆる土地の権利証はこの番号を使っています。
「〇〇市〇〇区〇〇丁目〇〇番地」のように表します。
■住居表示…一般的な住所であり、行政区画内の町または字を、道路や鉄道、河川、水路等で区画した地域内の建物を街区符号と住居番号で街区の中で順序よく表すもので、
「〇〇市〇〇区〇〇丁目〇番〇号」のように表します。
地番との関連性はありません。
また、建物がない土地には番号は付きません。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
「地番」は土地ごとにつけられた番号で、登記で使うもの。
「住居表示」は各家や施設などの建物につけられた番号で、郵便配達で使うものと考えればわかりやすいです。
2024.2.17
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住宅の光熱費で多くを占めるのが、照明とエアコンなどの冷暖房です。
まず、電球や蛍光灯などの照明器具をLEDに変えてみましょう。大幅な省エネになります。
LEDは、寿命が長いため。メンテナンス費用もおさえられます。
また、エアコンは毎年のようにその性能が上がり、省エネ性能も数年前のものとは比べ物になりません。
年数の経ったエアコンを使用している方は、交換を検討してみましょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
我が家の十数年使用したエアコンを思い切って交換しました。電気代も抑えられ快適に過ごしています。
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生命保険には相続税の非課税枠（500万円×法定相続人数）がある為、現金での相続よりも相続税の節税効果は高くなります。
また、贈与の非課税枠を利用しながら保険を活用することで、無税で相続財産を減らせる為、相続税の軽減にも繋がります。
今回は生命保険を使って生前贈与する時のメリットと注意点を解りやすくご紹介します！
●生命保険で贈与する方法（例）
・契約者（孫） ・被保険者（祖母） ・保険金受取人（孫）という契約を結びます。
保険料は契約者（孫）が払う義務がある為、祖母が孫へ贈与非課税枠内の110万円/年間を贈与し、孫は受け取った110万円を保険料として支払います。
保険料の払込方法を孫の口座振替にしておけば、孫が使い込む心配はなくなります。
●生命保険で贈与するメリット
1. 生命保険料控除が利用できる。 詳しくは⇒国税庁 No.1140 生命保険料控除
払込保険料の全額又は一部が所得控除（所得税/住民税）の対象となり、所得税と住民税を低く抑えることができる。
2. 保険の運用益があると払込保険料以上の保険金を受け取れる可能性がある。
3. 死亡保険金を受け取る際に適用となる非課税枠（500万円×法定相続人数）により相続税の節税効果がある。
4. 死亡保険金は受取人固有の財産になる為、遺産分割でトラブルになる可能性が低い。
5. 贈与金を保険料にダイレクトに充てる為、受贈者（孫）の浪費も回避できる。
●生命保険で贈与する注意点
1. 保険会社の運用成績によって払込保険料の元本割れの可能性がある。
2. 保険の中途解約時には払込保険料の元本割れの可能性が高い為、長期的に保険料を払えるかも考慮しましょう。
3. 外貨出建て保険商品の場合、為替の影響で保険金が目減りするリスクがある。
4. 特定の相続人が保険金を受け取ると特別受益として相続財産に持ち戻し、遺産分割の対象になる可能性がある。
5. 保険の契約形態（契約者・被保険者・受取人）の組み合わせにより、相続税、贈与税、所得税に分類される為、受取り保険金に対して課税される場合がある。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
５対５のメリットと注意点についてお伝えしました。
令和６年１月１日から暦年贈与額の相続財産への持ち戻し期間が相続発生前の３年から７年に改正拡大されましたので、早めの贈与がおススメです。
2024. 2.11
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相続した不動産を売るときに知っておくべき大切なこと。
例えば、自分のおじいちゃんが土地を買って駐車場にしていた土地があり、この度この駐車場の土地を売却しようというケースです。
駐車場だから売却は一見、建物がないので問題はなさそうですが、注意が必要です。
売買金額も買主と整い、いざ売買契約へ・・・
この契約時に特に大きなポイントとなってくるのが、「引渡し日」です。
買主も大金を払い不動産を購入するわけですから、「引渡し日」に引き渡してもらって当然という感じになっています。
一方売主となる方も長年駐車場だったし、建物もないのですぐに売れるし、難なく引き渡せるといった感じです。
しかし、相続で受け継いだ故に、不動産の事情を踏まえていないケースが多く、「引渡し日」の期限に間に合わないというケースがあるのです。
①境界確定出来ずに引き渡せない。(隣地と過去トラブルがあり、境界が定まらない)
②公図上、道路と売却対象地の間に第三者の土地がある。
③売却対象地の接している道（接道）が公道でない。
④現状は建物がない更地だが、建物登記が残っていて、建物登記名義人が生きているかどうかも分からない。
⑤戸籍上、意外な相続人が出てきた。
等々。
この様な事例になりますと、調査・日数・費用もそれなりにかかるケースもあります。
売買契約書には「引渡し日」を設けてあり、その日まで引き渡せない（契約の履行ができない）場合は、契約違反となるケースもあり、買主が損害賠償を求めるケースも出てきます。
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執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
1～2日ずれるくらいなら契約違反までになることは少ないですが、買主が建築の着工を控えているようなケースなどもありますので、「引渡し日」は慎重に決めるようにしましょう
おじいちゃんから相続した土地を売る時はお気を付けください。 2024.2.10
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住まいの断熱性能をアップする最も手軽な方法は、窓の断熱性能を上げることです。
家の窓が、アルミサッシと単層ガラスがついていることが多いと思います。
この窓を、樹脂サッシとペアガラスの組み合わせに変えることで、断熱性能を良くすることができます。断熱性能が上がると光熱費も抑えられ、冬は暖かく夏は涼しく快適に過ごせます。
遮音性能も高まるので、テレワークなどで日中の在宅時間が増えた方の満足度も上がります。
住宅の省エネ性をアップするポイント
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
既存窓を、樹脂サッシとペアガラスに変えるのために費用はかかりますが、断熱性をよくすることができます。
家にいて冬の寒さが気になる方は、是非ご検討下さい。
2024.2.8
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1R・1K・1DK・1LDKの違いを具体的に説明しましょう。
1R（ワンルーム）
1Rは、1部屋で作られた最もシンプルな間取りです。
玄関と部屋には仕切りがないのが一般的で、玄関ドアを開けた際に部屋の中が見えやすいところがありますが、目隠し用にシェルフやパーテーションを置くなど工夫次第で暮らしやすくできます。
また、トイレ、洗面台、浴室がセットになった3点ユニットバスが設置されていることが多いのも特徴です。
1K（ワンケー）
1Rとの違いは、部屋とキッチンに仕切りがあるかどうかです。
1Kなら、料理をした際に匂いをキッチン内だけに抑えられます。
また、友人や訪問者が来てもドアを閉めれば部屋の中を見られず安心です。
さらに、ドアを閉めることで部屋の冷暖房の効率が1Rに比べて高いのも魅力です。
1Kには様々なタイプの部屋があり、ロフト付きや玄関奥にキッチンがあるタイプなど多彩で、1Rと比べバリエーションがアップします。
1DK（ワンディーケー）
独立したダイニングキッチンがあり、1Rや1Kよりも広いのが特徴です。
DKの目安は、居室が1部屋の場合は4.5畳以上8畳未満、2部屋の場合は6畳以上10畳未満と「首都圏不動産公正取引協議会」によって定められています。
料理を作る場所とご飯を食べる場所が一カ所で済むので、お部屋は寝室やゆっくりくつろぐための空間にできます。
1LDK（ワンエルディーケー）
1DKの「DK」の広さがグレードアップし、リビングダイニングキッチンとなったものです。
LDKの目安は居室が1部屋の場合は8畳以上、2部屋の場合は10畳以上のものと「首都圏不動産公正取引協議会」によって定められています。
LDKなら、キッチンとダイニング、ソファやTVなどをリビングにまとめ、もう1部屋はベッドルームとして独立させるなども可能なので、コーディネートの幅がより広がります。
部屋数（居室）が増えれば、数字の1が2，3…となります。
例えば、2Kは独立したキッチンがあり、別に居室が2つあるという具合になります。
DKとLDKの違いが分かりづらいですが、ダイニングキッチンが１部屋の場合、4.5畳以上8畳未満だとDK、８畳以上だとLDKに該当します。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
部屋が広くなれば、ゆったり過ごせますが、家賃も高くなりますし、光熱費や電気代がかかったり、掃除するスペースが増えるますので、ご自分に合った間取りを検討しましょうね。
2024.2.5
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