土地探しを始める前に知っておきたいポイント

建築の資金計画から逆算した土地予算を決定し、希望条件の家族会議がようやくまとまった。さあ、実際に土地探しを行っていくうえで何をポイントにして検討すればいいのか?
POINT 01|希望条件に近い物件を集中して『まとめ見学』をお勧めします
百聞は一見に如かず、物件数を実際に見ることで、それぞれの土地の特性(注意点)に加え、自分達の希望条件の優先順位が見えてきます。
POINT 02|販売図面はセールスポイントを中心に表現されている
販売図面は基本的にセールスポイントを中心に表現されています。その為、マイナス要因も含め、全体条件から見るようにして下さい。
主なマイナス要因
  • 1.水道、排水管等が宅地内に引き込まれてない場合、引込工事費が発生します。
  • 2.地中埋設物(浄化槽、井戸)等の撤去費用は発生しませんか?
  • 3.隣地からの越境物(ブロック、枝木等)がある場合、引渡条件を決める必要があります。
  • 4.私道持分がない場合、前面道路の所有者から道路掘削承諾を得る必要がありますか?
  • 5.建築する際の高低差等による造成費用、土盛り費の可能性はありますか?
POINT 03|土地決定までの全体像をイメージしてから探し始める。
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POINT 04|土地の状態や立地環境と価格とのバランスが取れているか?
不動産に限らず、いいものは高く、安いものは・・です。その逆に質の割に高額(希少・需要価値含む)であったりする場合、割高であると言えます。 地域の相場や取引き事例などについて専門家の意見も参考にしてみましょう。
価格に関係する6ポイント
  • 1.駅を中心にダーツの的のように、駅からの距離に比例して安くなる。
  • 2.その地域で最も需要がある広さ(一般的に30坪~40坪)が高めに売れている。
  • 3.面積が一般需要より広くなると坪単価は反比例して安くなる。
  • 4.地形(接道間口)と道路条件(公道/私道・道幅)により、価格修正されている。
  • 5.設備による価格補正とは
  • 本下水(高)>浄化槽(低)
  • 公営水道(高)>井戸水(低)
  • 都市ガス(高)>プロパン(低)
  • 6.路線価格でおおよその相場が解る
  • インターネットで「路線価格」と検索し、道路に付いている価格(㎡単価)を0.8で割り戻した金額が、その辺りの市場価格の目安になります。
POINT 05|未公開(水面下)情報はないという事実
一昔前は、売主から預かった情報を公開せず、自社で抱えて未公開情報として紹介した時期がありました。しかし現在の情報ネット社会では未公開物件は基本存在しません。
【その理由とは・・】
理由1

売主より売却を委託された不動産会社は、売主様と媒介契約(売却委託契約)を交わします。その契約書の条項には法律で受託以降、5日または7日以内(契約の種類による)に全国の不動産会社へ(約13万社/27年7月時点)にネット公開する義務があります。従って、必然的に同業不動産会社であれば情報は入手できる仕組みになっているからです。

理由2

売却希望の売主様は、当然、少しでも高く、早く売却したいと願います。その際、委託した不動産会社独自で情報を抱え、公開しない場合、販売委託を受けた不動産会社が法律上違反をしている事になります。非公開で売却希望の方も極まれに有りますが、他言できない事情がある物件か、企業が所有する特殊な大型不動産を売却するケースに限られます。

POINT 06|公開中の物件は売れ残り物件ではない
売主側は、前述のように、少しでも好条件で売却したい為、売出し当初は市場相場より高めにスタートするのが一般的です。以降、除々に値下げし、相場価格前後(需要と供給のバランス)で売却されるわけです。従い、出回っている物件は売れ残り(悪い)と云う先入観ではなく、立地条件等が良ければ、どのタイミング(価格)で購入するかという事がポイントになってきます。
POINT 07|弊社仲介を入れるメリット
  • ①弊社の客観的専門調査により、売主が伝えたがらないマイナス要因を調べ、物件の全体詳細を知ることができ、交渉材料として転換できる場合もある。
  • ②各種交渉が、さまざまな経験、知識から、不動産のプロ(売主)に対して一般者が直接行うより、好条件にできる可能性が高まる。
調査、交渉のポイント例
  • ・瑕疵担保責任の負担割合
  • ・隣地との境界状況と今後
  • ・地域特有の市町村条例
  • ・道路持分と権利関係、掘削制限など
  • ・土壌汚染、水質汚濁の記録
  • ・他人の地中埋設物(配管等)の越境確認
  • ・現況と引渡す時の各種条件の明文化
  • ・過去の事件、事故等の確認
  • ・個別負担金詳細、東電受取金確認

以上、売主物件でも、あえて客観的な立場の仲介者を入れて、取引される人も多くおられますので、是非ご検討して頂ければ幸いです。


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弊社では、千葉県北西部にある住宅展示場出店メーカー各社の土地探しの斡旋を専門スタッフが行っております。住宅の専門家と土地の専門家とのコラボレーションでマイホーム実現に向け全面的にバックアップ致します。全ての土地情報に加え、戸建付き(解体後の土地)情報や、分割可能用地、建築条件付きを外す交渉まで、土地情報の可能性を徹底追求する考え方のもとに情報収集しております。

また、具体的に検討したい物件が決まり、申込を頂いた以降、弊社で客観的な専門調査を行い、パンフレット等に記載がないマイナス要因が発覚した場合は、率直にお伝えします。そのうえで、最終的に契約するか否かの判断をされて下さい。納得のいく土地が見つかるまで 最後までサポートさせて頂きます。