価格査定と適正売却

売却を検討する際に、査定を依頼する会社選びと、実際の査定書の何をポイントとして判断したらいいか、解りづらいはずです。弊社では、その不明瞭な部分を解り易く解説することにより、正しい売却会社と売却方法を選択して頂く為のセカンドオピニオン的な役割と、後悔しない取引の指針になることを目的としております。

  • 01.ホームページに受託中の売却物件詳細(写真、注意事項)は適切に公開されているか?
  • ※自社販売活動の努力を客観的に見る基準になります。
  • 02.15種類の不動産有力ポータルサイトのいづれかに、同会社名で適切に公開されているか?
  • ※今のネット社会において、ネットを利用してない会社では売却時間が大幅に変わります。
  • ※日本最大級の不動産サイト(15サイト一括検索)はこちら
    https://myhome.nifty.com/
  • 03.その会社が売却委託を受けている物件を、他社でも宣伝(ネット公開)しているか?
  • ※自社のみで売却情報を抱え込んでいる場合では、最も好条件の買主を発見できません。
  • ※直接売主から預かっているかどうかの判断は、物件概要の取引態様が(専属専任媒介・専任媒介・一般媒介)と記載があるものです。
satei01 不動産価格には、一物9価(イチブツキュウカ)一つの物件に対し下記9個の価格があります。
  • 01売り出し価格(ウリダシカカク)
  • 募集金額であり、まだ売れてない価格なので、この価格より実際の売却価格は下がる。
  • 02市場取引価格(シジョウトリヒキカカク)
  • 実際に取引(売買)された価格であり、不動産鑑定では比較事例法評価に用いる。
  • 03地価公示価格(チカコウジカカク)
  • 毎年1月1日時点における国土交通省が発表する標準地の価格(取引指標・鑑定基準)に利用される。
  • 04都道府県地価調査価格(トドウフケンチカチョウサカカク)
  • 毎年、都道府県が標準価格を判定。地方公共団体よる買収価格の規準等に準用。公示価格に類似します。
  • 05相続税路線価格(ソウゾクゼイロセンカカク)
  • 毎年、国税庁が相続税及び贈与税課税を算出する為の価格、公示価格の約8割程度です。
  • 06固定資産税路線価(コテイシサンゼイロセンカ)
  • 市町村が固定資産税額の規準等に利用し、3年毎の評価替で、公示価格の約7割程度です。
  • 07固定資産税評価額(コテイシサンゼイヒョウカガク)
  • 3年毎に市町村が個別不動産の固定資産税、都市計画税額の算出に用いる価格で、公示価格の約7割程度です。
  • 08不動産鑑定評価額(フドウサンカンテイヒョウカガク)
  • 裁判中の不動産評価に用いたり、公共事業の収用価格等に用いるため、民間鑑定会社が算出した価格です。
  • 09競売不動産評価額(ケイバイフドウサンヒョウカガク)
  • ローン等で不動産を担保に供しており、支払が滞納した場合に債権者(金融機関)が裁判所にて強制落札売却を申し立てる場合の裁判所が決定する入札評価格です。
  • 不動産の評価方法は3種類(原価積算法・収益還元法・比較事例法)あり、通常の価格査定には、比較事例法を用いるのが一般的です。
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  • ・業者が提示する成約事例は、特殊な物件(変形地形、高圧線下、広大地、造成要地、再建築不可地)は割安の為、比較事例対象物件には使用不可。
  • ・査定書には前記の査定の根拠資料が貼付されており、説明と合致しているか?
  • ・今後の販売方法について、個別事情ごとに納得のいく提案書が付されているか?
  • ・販売中の定期報告には、他の不動産会社の広告掲載依頼承諾数物件確認数(売れてないか確認する電話)の記載はあるか?
  • ・一般者や同業他社公開用の販売図面は購買意欲の湧く内容、装飾になっているか?
  • ・全国の不動産会社(約13万4千社/平成27年7月時点)へ公開している証し、「国土交通大臣指定不動産流通機構」通称、レインズへの登録証明書の発行はあるか?

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本ページが適切な販売委託の選択と、後悔のない売却の進路になれば幸いです。そして、トラブルのない売却契約の特約、決済(換金・登記移転)譲渡所得税等、最後まで関連する手続き等についても委託する前に確認されることを是非お勧め致します。

弊社では、表記査定を無料にて行っております。場所や規模、金額等に関わらずスタッフ総力にてお役に立てますよう、最後まで責任をもって対応させて頂きます。是非、お気軽にご依頼ください。

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販売を複数の不動産会社に委託でき、自己発見による売却契約も自由です。

メリット 

一社の不動産会社に拘束されません。

デメリット 

委任業者の士気が下がり、広告活動が減少する・・

理由 

他の不動産会社で成約になった場合、いくら広告宣伝費をかけ、販売努力をしても、不動産会社の手数料は成約報酬、0円(赤字)になってしまう為です。その他、活動報告義務、レインズ登録義務も業者にはありません。

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販売は1社の不動産会社に限られますが、自己発見取引(契約)は自由です。

メリット 

適切に販売活動(公開)する会社であれば、窓口を1本化できる。業者側に活動報告義務、レインズ登録義務が共に法律上義務付けられてます。

デメリット 

他の会社に同時に委託できません。

Column_04

販売を1社の不動産会社に限られると共に、自己発見取引(契約)も不可となります。

メリット 

適切に販売活動(公開)する会社であれば、窓口が1本化され、業者は確実な手数料収入になる為、士気があがり、積極的な販売活動推進につながります。

デメリット 

他の会社に同時に委託できず、自己取引も委託業者を仲介者にする必要があります。