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問題11.

「配偶者無し・実子１人」の被相続人が、４人の養子をとったらどうなるか？

①　実子の遺留分が1/2から1/10に減る

②　相続税の基礎控除が、3,600万円から6,000万円に増える

③　そもそも実子が1人いる人は、1人までしか養子はとれない

答えは①

実子の遺留分が1/2から1/10に減る

民法上は養子の数に制限はなく、また養子は実子と同等の法定相続分と遺留分を取得します。

したがって、子が1人から5人になれば1人当たりの遺留分は1/2から1/10になります。

また、基本的に法定相続人の数が多いほど、相続税の負担は軽くなります。

（相続税の基礎控除額は、3000万円＋600万円×法定相続人の数）

ただし、相続税の基礎控除の計算をするときの、法定相続人の数に含める被相続人の養子の数は、次のように一定数に制限されています。

　① 被相続人に実の子供がいる場合・・・1人まで

　②　被相続人に実の子供がいない場合・・・2人まで

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

税金対策のために大量の養子縁組で相続人の数を増やし、相続税の基礎控除額等を引き上げる、といった租税回避は認められないという事ですね。  2024.3.30

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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国が平成26年3月に示した「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」では、「木造戸建て住宅の躯体は、防蟻処理や防水・防湿が適切に行われていれば、蟻害や腐朽が発生せず、長期間にわたって機能を維持することが可能である」としているとともに、「内外装・設備も、補修等が適切に行われることによって、使用価値が回復・向上する」としています。

つまり所有者自身が、一戸建て住宅の維持管理を計画的に行う必要があります。

では、点検のポイントをご紹介します。

屋根の点検と補修

屋根は、材料の耐久性に問題がなくても、風雪、地震などによりずれたり、壊れたりすることがありますので、定期的な点検だけでなく、自然災害の後にも点検をすることが望ましいです。屋根の点検時に一緒に雨どいの排水口のつまり等の点検も忘れずに行いましょう。

しかし、屋根に上って点検することは危険ですので、専門家の協力を得るのが良いでしょう。また、屋根の不具合を発見したり、塗装や材料の耐用年数が近づいた場合は、全面塗装やふきなおしなどの補修を行うようにしましょう。

外壁の点検と補修

外壁は、雨などが壁の中に侵入しないよう、外壁材にひび割れやはがれなどがないかなどを点検します。また、塗装や材料の耐用年数が近づいた場合は、専門家と相談し、シーリング（外壁材の継ぎ目に用いられるゴム状の材料）の補修、外壁のひび割れの補修・再塗装や外壁の張替を行うようにしましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

一戸建て住宅の場合、維持管理は難しいので建物を建てた工務店や、ハウスメーカーなどの建物専門家に相談にのってもらいながら行いましょう。

2024.3.28

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自分でやっても登録免許税は必要です

前回は、土地に関する登録免許税の軽減制度をご紹介しましたが、同様に建物に関しても軽減制度があります。

建物の場合、登記の種類、住宅の性能によって受けられる軽減税率が異なります。

居住用物件として不動産を購入する場合にはマイホームの軽減特例が適用され、所有権保存もしくは所有権移転登記の登録免許税が軽減されます。

（注） 課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格です。固定資産課税台帳に登録された価格がない場合は、登記官が認定した価額になりますので、その不動産を管轄する登記所にお問い合わせください。

（注） 上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、新築または取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。

国税庁HPより

居住用物件が認定長期優良住宅、認定低炭素住宅である場合には税率がさらに優遇されます。

ただし、新築未入居物件が対象となり、一度居住した中古物件は対象外です。

なお、軽減措置の適用を受けるためには要件があり、登録免許税軽減の要件を満たしていることを証明する、家屋証明書という書類の取得が必要です。

この家屋証明書は、管轄の役所で取得することができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

土地建物の登記方法について説明してきましたが、ご興味のある方はぜひチャレンジしてはいかがでしょうか。

　2024.03.25

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男女平等制が進むにつれ、女性も社会で活躍している場面をよく目にします。

男女ともに自立することで、どちらかに依存しなくてもいい夫婦関係から今では3人に1人が離婚すると言わる時代なりました。

今回は2024年（令和6年）4月1日から民法改正により、離婚してから再婚するまでの再婚禁止期間廃止について見て行きましょう。

従前の再婚までの禁止期間は6ヶ月でしたが、2016年にこの期間を100日に短縮する法改正が行われ、現在では100日間は再婚ができないという認識が多く広まっています。

●そもそもなぜ再婚禁止期間が100日なのか？

再婚禁止期間とは男性には禁止期間がなく、女性にのみ規定されている規定です。

そして女性だけに設けられている理由は【嫡出推定】との関係なのです。

嫡出推定とは、妻が婚姻中に妊娠した子を夫の子であると推定することです。しかし、今の時代、父親が誰であるかはDNA鑑定で科学的にも判別ができます。

そのことから世界的にも再婚禁止期間は撤廃されている流れもあり、2022年の改正によって、ついに再婚禁止期間が廃止されることが決定し、その施行が2024年4月1日からなのです。

●改正法の適用時期に注意！

再婚禁止撤廃が適用されるのは2024年4月1日以降の婚姻であることに注意して下さい。従い、この施行日前の婚姻者は従来どおり100日間の再婚禁止期間があるということです。

●嫡出推定も同時改正　その子、誰の子？

今回の改正で嫡出推定の規定も同時に改正されています。

従前は、婚姻成立から200日を経過した後、または婚姻解消（離婚）の日から300日以内に生まれた子は婚姻中に妊娠したとする【嫡出推定】がありました。

現実問題として離婚協議が長引いている間に新たなパートナーと離婚成立前にその人との子ができることもあるでしょう。

となると今までの嫡出推定期間中であれば、出生届は元夫の子として提出しなければならず、それを拒み出生届出をせず、生まれてくる子が無戸籍になる問題が生じていました。

今回の改正により、新たな婚姻後に生まれた子は一律、現在の夫の子と推定されることになりました。つまり離婚後300日以内に生まれた子も、新しい夫の子として推定されます。

また、妊娠した時の夫と、出産した時の夫が違う場合でも出産した時の夫の子とするというものです。

【嫡出推定】で注意したいのは

女性の方が再婚しない場合、離婚後300日以内に生まれた子は、元夫の子どもと推定する規定が引き続き適用されるということです。

離婚後300日以内に生まれた子が元夫の子でない場合には、医師に「懐胎時期に関する証明書」を作成して貰い、出生届に添付することで元夫を父としない届けも可能なケースもあるようです。

または、嫡出否認の訴えを起こす方法がありますが、出生を知った時から3年以内（過去1年から延長）に起こす必要があるので気に留めておきましょう。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

今回の記事は一見、弊社の業務とは無関係に思えるかもしれませんが、離婚後に共有不動産をどう処分したらいいのか？

子供に継がせる相続資産はどうなるのか？資産の分与はどうしたらいいのか？などのご相談も以前に不動産をご購入して頂いた方が実際に離婚し、実務での相談事例もあることから、今回の民法改正も相続人となる子に関する重大な要素だと感じ、発信させていただきました。

離婚調停等は弁護士の業務になりますが、不動産の整理や相続に関する総合的なご相談については当 ISRコンサルティング管財で対応できますので、まずは無料相談をご活用下さい。 2024. 3.24

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前回に引き続き、現金贈与で失敗しないためのポイントです。

③一度贈与したお金を自分で使わない事

　「贈与したお金を子どもは大事に預金していて、毎年１００万円の贈与で、もう１千万円も貯まっている。

　　自宅のリフォーム資金でちょっと使わせてもらおう」

　と、いうのは問題です。

　東京地裁の例でも、贈与口座を解約した資金で、贈与した人が自分の不動産を買っていたことが問題視されました。

その他、間違ってもすでに贈与しているお金について、遺言書に

「子供名義でためておいたこの口座は〇〇に・・・」

などと書かないように気を付けましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

祖父母、父母などが、子や孫のために、子・孫名義で預金をすることはしばしば行われています。

しかし

「親御さんが、

①息子名義の預金で

②親が印鑑やカードなどを管理して

③自分の財産からこっそり預金し

④息子が自由に預金を引き出せない」

といった『名義預金』は、名義者のものでなく、被相続人の財産として相続税の対象とされますのでご注意ください。

2024.3.23

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一般的にマンションの場合は、管理組合で建物の維持管理を行っているので、そのため管理費や修繕積立金を毎月集めています。

一戸建ての住宅の場合、毎月の出費はないですが、メンテナンス費用がかからないわけではありません。所有者が計画的に、住宅の維持管理を行う必要があります。

住宅は外壁や柱、梁、屋根、基礎などの建物の構造部分、外装、内装、建具などの仕上げ部分、給排水、電気、ガス、キッチンやトイレなどの設備類など、多くの部位や部品によって構成されています。

雨漏りやカビが発生していないかなど、日常生活において点検するとともに、不具合が見つかった場合はすぐに補修をしましょう。

不具合がない場合でも5年程度の周期を目安に定期的な点検も行う必要があります。自分で判断がつかない場合は、施工会社や設備機器会社などの専門家に相談するといいしょう。

次回より部分毎の維持管理をご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

マンションと違い戸建て住宅の維持管理はどんなことをするのかわからないことが多いです。今後、どんな維持管理が必要なのがご紹介します。

2024.3.22

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自分でやっても登録免許税は必要です

不動産登記を自分で行えば無料になるのでしょうか？

不動産登記には登録免許税といって国に支払う手数料のような料金があるので、自分で登記申請をしても登録免許税は必要です。

司法書士などの専門家に支払う報酬が節約できるのです。

では、登録免許税は、どのくらいかかるのでしょうか。以下、国税庁のHPからの記載です。

また、相続による土地の所有権の移転登記等については、免税措置があります。

1　相続(相続人に対する遺贈を含みます。以下同じです。)により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、令和7年3月31日までに、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税は課されません。

2　個人が、令和7年3月31日までに、土地について所有権の保存登記（不動産登記法第２条第10号に規定する表題部所有者の相続人が受けるものに限ります。）または相続による所有権の移転登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税の課税標準となる不動産の価額が100万円以下であるときは、その土地の所有権の保存登記またはその土地の相続による所有権の移転登記については、登録免許税は課されません。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

今回は土地に関する登録免許税を説明しましたが、同様に建物に関しても登録免許税が必要です。

また次回、説明します。

　2024.03.18

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新規に土地を借りる又は貸す場合に設定する土地の賃料（地代）の相場はどの位なのか？　また、客観的な基準を基にした概算式はあるのか？

この様な課題や疑問に直面している方は意外にも多くおられるのではないでしょうか。

借地料（地代）についてISRコンサルティングを運営している佐藤　浩之が解決します。

◆５種類の借地料（地代）算出法とは

① 固定資産税額法

地代＝固定資産税＋都市計画税の年額×〇倍とする簡易で解りやすい方法です。

住宅地：3倍～5倍　　商業地：5倍～8倍ほどです。

※倍率は立地条件（駅距離/地形/道路付幅員/方位/地積/容積率等）を考慮して判断します。

② 路線価格法

地代＝路線価格（国税庁）÷0.7（市場価格割戻率）÷0.9（公開競争価格割戻率）×料率

料率：住宅用地 2％～3％（年額）　　事務所/店舗用地 4％～5％（年額）

※料率判定は①の立地条件から判断します。

③ 積算法

地代＝土地価格×土地を運用した場合の期待利回り（一般的に2％前後）＋維持管理費（固定資産税等）

※土地の価格は固定資産税評価額÷0.6（市場価格割戻率）÷0.9（公開競争価格割戻率）

※固定資産税評価額は路線価と違い行政側で地形等の立地条件を修正補正済となっている為、土地条件の補正を考えなくてもよい訳です。

④ 成約事例比較法

査定地の近隣（同駅と距離）類似（同類の地積、地形、容積率、用途地域）の売買成約事例を基に、㎡単価の平均値を算出し、査定地積を乗じて土地価格を求めます。

地代＝査定価格×料率（住宅用地 2％～3％（年額）・事務所/店舗用地 4％～5％（年額））

※料率判定は①の立地条件から判断します。

⑤ 収益分析法

査定地の建築基基準法及び都市計画情報（用途地域、建ぺい率、容積率、道路/隣地/北側斜線、高度制限等）を調べ、最適収益建築物を予測します。

例）仮定収益建築物

木造2階建・1LDK×8部屋・賃料7万円/部屋・延床85坪・総建築費6,270万円・諸経費：総建築費×3％（188万円）

GPI（総潜在収入）　672万円/年

−空室損GPI×5％＋雑収入GIP×2％＝20.16万円

EGI（実行総収入）　651.84万円

−Opex（運営費）GPI×20％＝134.4万円

NOI（営業純利益）　517.44万円

−固定資産税30万円

分配対象賃料　487.44万円

分配対象賃料487.44万円を路線価に記載の借地権割合で按分します。

借地権割合C（70％）の場合、487.44万円×0.3＝146.23万円/年

最終的な地主の地代取分　146.23万円/年＋固定資産税30万円＝176.23万円

この方法は低層のアパート等なら一般の方でも大よその予測建築物が創造できますが、商業ビルや複合ビル等の規模となると階高や斜線制限判定など専門知識が必要になります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

地代の判定は、この5種類のいづれかを用いてもいいでしょうし、複数の算定から平均値を出してもいいでしょう。

地代の算出法は法律で決まってるものはなく、あくまで各種の客観的基準を基に、地主と借地人との公平性を考えると共に、借地人の借地目的（居住用、収益用、事業用）などを考慮して総合的に判断すべきでしょう。　2024. 3.17

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最近は、節税に関する関心も高まり、ご自分でお子さんやお孫さんに毎年110万円前後の現金贈与を続けている方も多いようです。

しかし、現金贈与を入金していた相続人名義の預金が、被相続人（亡くなった方）の相続財産と東京地裁で判断されているケースもあります。

せっかく現金贈与を続けていても、相続税の調査があった時に、贈与の事実が認められないと、相続税を追加で納めなければならない事態にもなりかねません。

そうならない為のポイントは？

①贈与契約書の作成

　贈与はあげる側ともらう側との契約です。

「現金贈与の事実や贈与していた預金口座の存在を、もらう側のお子さんなどが知らなかった。」

　なんていうのは問題外です。

　客観的に贈与の事実がわかるように契約書を作成することをお勧めします。

②口座の管理はもらった側の本人にさせる事

　・贈与するお金を入金する口座の開設

　・通帳や印鑑の管理

　など、もらう側が成人している場合などは、本人にさせておかないと、

「実質は贈与していない。」

　つまり、相続人の財産とみなされる可能性があります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

簡単にできて、続ければ節税効果も高い現金贈与ですが、場合によっては贈与と認められず、相続財産として課税されるケースもありますので、注意が必要です。

2024.3.16

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部屋を借りるとはどういうことか

春より一人暮らしを始める方が多いと思います。

たいていはアパートやマンションの部屋を家賃を払って「借りる」ことになると思います。

借りる部屋は個人（大家さん）や会社が所有していますから、部屋をどんな期間、いくらの家賃で、どう使うのかなどをあらかじめ決めることになります。この取り決めを「賃貸借契約」といいます。
　

借主が、未成年の場合は、親が借主となる場合もありますが、成人（2022年4月1日からは18歳以上）または、社会人になったときは、本人が借主として契約するのが普通です。

「契約」は人と人が物を売ったり買ったりするときに結ぶ約束のことですが、その約束が守られなかった場合は、法律によって約束の実行を求められたり、損害を賠償したり、契約そのものが破棄されてしまうことがあります。

部屋を借りるときは、「賃貸借契約書」の内容を確認して理解しておくことが大切です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

すでに部屋を決め、一人暮らしを始めた方もいると思います。トラブルにならないように、賃貸借契約書の内容は確認して理解してください。

2024.3.14

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