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今回は不動産登記を、自分で行うために具体的にどのような書類が必要か説明をします。

どのような不動産登記によってそろえる書類が異なります。

不動産売買の登記に必要な書類

不動産を購入や譲渡によって取得した場合は、所有権移転登記のために以下の書類が必要です。

• （売主）登記識別情報通知（登記済権利証）、印鑑証明書
• （買主）住民票
• 固定資産税評価証明書
• 売買契約書

相続の登記に必要な書類

相続によって不動産を取得した場合も所有権移転登記となりますが、必要になる書類は以下の通り少し異なります。

• （被相続人）戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票の除票（戸籍の附票）のいずれか
• （相続人）戸籍謄本、住民票
• 固定資産税評価証明書
• 相続関係説明図、遺産分割協議書など

相続の事実を証明し、遺産分割協議が合意していることを証明する必要があります。

贈与の登記に必要な書類

相続と贈与はいずれも所有権移転登記ですが、贈与による不動産の権利移動があったことを証明する書類が必要です。

• （贈与者）登記識別情報通知（登記済権利証）と印鑑証明書
• （受贈者）住民票
• 固定資産税評価証明書
• 贈与契約書、贈与証書

離婚に伴う登記に必要な書類

不動産を所有していた夫婦が離婚した場合、財産分与によって所有権移転登記が必要になる場合があります。

• （元名義人）登記識別情報通知（登記済権利証）と印鑑証明書
• （新名義人）住民票
• 固定資産税評価証明書
• 離婚協議書、財産分与契約書
• 戸籍謄本（離婚の事実を証明）

離婚協議によってその不動産の所有権移転登記をすることを証明し、なおかつ戸籍謄本を提出することで今回の登記は離婚が理由であることを証明します。

登記の事案によって書類が異なるので気を付けましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

どのような目的かによってそろえる書類が違うので注意しましょう。

　2024.03.14

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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個人で賃貸アパートを所有しているオーナー仲間が、個人所有の賃貸不動産を法人なりしたと聞いたが、何の目的で法人なりをしたのか？

多くのオーナーは所得税と住民税の節税目的で法人なりしますが、その他にも目的（効果）があるのです。

早速、法人なり５つの目的を見て行きましょう。

１）所得税・住民税の節税になる。

個人の所得税等は超過累進税率が適用される為、所得が増えれば増えるほど税率が上がる仕組みになっています。

法人を設立することで、会社に親族を役員として登記し、役員報酬を払うことで所得の分散＝税率引き下げに繋がるというカラクリです。

２）収支改善

個人に比べて法人の方が経費として認められる範囲が広く、増えた経費計上により浮いた余剰金（利益）を修繕積立に回すことができます。

３）相続対策

法人にすることで自社株や不動産を相続させない（渡さない）子供に対し、代わりに不動産管理法人の役員として役員報酬を渡すことで相続分割対策に繋がります。

※個人の場合には贈与になってしまい、贈与税が発生してしまいます。

４）相続税対策

法人なりすると一旦、相続税が上がることが多いですが、法人に移転した不動産には二度と相続税がかかることはありません。

但し、法人の株には相続税がかかります。そこは長期的に対策していくことが可能です。

個人のままでは、親から子、子から孫と相続するたびに毎回相続税が発生します。

５）認知症対策

個人名義のままオーナーが認知症を発症した場合、大規模修繕も売却や贈与など、法的行為は一切できなくなります。

そこで法人なりすることで「法人はボケない」各種の法律行為が出来なくなるリスクが解消されるということです。

注意すべきは、高齢のオーナーが代表取締役になり認知症になると、会社の契約行為（法律行為）が出来なくなる為、代表役員は子供など認知症リスクが少ない者にしておくべきです。

●法人なりのデメリットにも注意！

【法人なりは万人向けではない】

1.　課税所得で600万円以下など、所得が少ない場合には法人税率から考えても所得税上のメリットは出ない為、法人なりする前にきちんとシュミレーションをしましょう。

2.　子どもがいない（少ない）場合には、所得税の分散にならない為、役員報酬で所得を分散できない方には不向きです。

3.　子どもはいるが、公務員である場合、公務員は法人の役人には法律上なれない為、安易に法人なりしてはなりません。

4.　借入金が大きい場合や先祖伝来の貸地が多く占めるなど、資産構成によっては法人名義にするには不向きになるケースもあります。

【法人なりにはコストがかかる】

・法人の場合、赤字収支でも最低法人税（均等割）が発生する。

・決算申告が複雑になる為、顧問税理士に依頼する顧問料が継続して発生する。

・法人なるする時に必要な会社定款、法人登記を士業に依頼するコストが発生する。

・社会保険料の支払い義務によりランニングコストが生じる。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

繰り返しになりますが、法人なりすることで一旦、法人税が跳ね上がる可能性を忘れてはいけません。

法人に移った資産は株という形で相続される為、取得費と時価の差（含み益）などで株価が上がることで株を相続する相続税が上がることが多い為です。

その為、株の分散保有など、法人事業承継対策も同時に考えていく必要があります。　2024. 3.10

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家財処分の費用がかかるものは、主にどんなものがあるのでしょうか。

①家電リサイクル法に指定された家電

　・エアコン

　・洗濯機

　・テレビ

　・冷蔵後　　　など

②布団・ベットマット・ソファー・着物・衣類

③調理器具・食器・グラス・　壺・花瓶類

④本・書籍など

この４項目は、建物解体するときでも、別途処分に費用がかかるものです。

木造住宅の場合は、むしろ大型のもの（木製のテーブル・イス・タンス・机など）は、解体と同時に行ってくれることもありますので、そのままででよいとされるケースが多いです。（要事前確認）

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

売却までに時間がある方は、ご自分でコツコツと処分をされることをお勧めします。

もっとも、不動産の所有期間は固定資産税や火災保険料の負担がありますし、防犯上空家は火災などの危険を伴いますので、ご注意ください。

2024.3.9

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引越して生活を始めてたらブレーカーがよく落ちてしまい不便な生活になってしまった。

電気のアンペア数が足りず、何度もブレーカーが落ちてしまう。

まずは管理会社あるいは貸し主に相談をしましょう。

契約アンペアの変更は電力会社に依頼すればやってもらえます。ですが、借家なので、勝手に住まいの設備等を変えることは、トラブルの種にもなりかねません。

共同住宅の場合、建物全体の電気容量が不足している場合もありますので、事前に管理会社あるいは貸し主に相談しましょう。

パソコンや家電製品を数多く所有している人は、物件見学時にアンペア数を確認しておきましょう。

入居前に貸し主に契約アンペアの変更を依頼することで、入居後にブレーカーが落ちて困るトラブルが避けられます。

その他の設備についても、入居後の住まい方を想定してしっかりと確認しておきましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

ブレーカーが落ちてしまい停電になるとパソコン内のデータにもしものことがあったら大変です。新しく生活を始める前に、電気の契約アンペアは確認したいですね。

2024.3.7

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不動産登記は、自分でできるのでしょうか。

不動産登記というと司法書士に頼むのが一般的です。

しかし、不動産登記に限らず、役所に関連する手続きのすべては、自分でやることができるのです。

それでは、不動産の登記を自分で行う手順を確認していきましょう。

これから行う不動産登記が何に該当するかを確認する

不動産登記が必要になっている事由が何であるのか、によって準備する書類が異なります。

不動産売買なのか、相続や贈与なのか、離婚なのか、住宅購入のローン利用なのか、のような事案によって異なるのです。

詳しくは法務局で解説を見ることができます。

不動産登記申請手続：法務局 (moj.go.jp)

登記の種類によって必要な書類を揃える

申請書類については法務局のホームページで必要に応じてダウンロードも可能です。

法務局の相談窓口で書類をチェックしてもらう

申請書類を記入し、必要書類を揃えたら窓口で申請なのですが、一度法務局の窓口でチェックしてもらえます。法務局では市民サービスの一環として申請前の書類をチェックしてくれるサービスがあります。不備があると何度も足を運ばなくてはいけないのでぜひ、チェックをしてもらうことをお勧めします。予約制の場合もあるので管轄の法務局で確認して下さい。

法務局に書類一式を提出し、登記完了を待つ

提出する際に、登録免許税が必要です。不動産登記には登録免許税といってう国に支払う料金があります。これについては自分で登記申請をしても必要になります。土地によって金額も異なります。

自分で登記をすることにより、司法書士に払う報酬が必要なくなるのですが、登録免許税は必要なのです。

また、登記はすぐには反映せず、数週間かかる場合もあります。不動産の登記申請は時間的余裕をもって臨むようにしましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

書類さえそろえられれば、自分でもできそうですね。

　2024.03.04

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最近よく認知症に関するニュースや話題が増えてきていると思いますが、なぜでしょうか？

それは、認知症を発症し判断能力を失うと生活している中で様々な制約が発生し、家族間に限らず、社会問題にも発展するからです。

出典：厚生労働省「令和元年 認知症施設の総合的な推進について」65歳以上の高齢者に占める認知症の将来推計　によると

令和７年には約730万人→令和12年には830万人→令和22年には953万人→令和32年には1016万人と毎年増加傾向にあると予測してます。

毎年、人口が減少している中、認知症者は増加していくという現象です。

●判断能力（認知症）を失う前に出来る相続対策

・委任契約（任意代理）

・任意後見制度

・家族信託

・生前贈与

・法人なり

・遺言

・生命保険

・不動産賃貸/売買/大規模修繕/建替

●判断能力（認知症）を失った後に出来ること

前記の相続対策は一切できなくなり、唯一の制度は「法定後見制度」のみです。

■法定後見制度の主な制約やデメリット

・認知症者が亡くなるまで後見人に対する報酬が発生する

・後見人には親族後見は難しく、司法書士や弁護士等の第三者となり融通がきかない

・後見人は認知症者の身上看護や資産を守ることが使命の為、相続人都合での資産換金（不動産の売却等）ができない。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

平成28年に「成年後見制度の利用の促進に関する法律」が施行され、今後、期間限定の後見制度が始まる予定です。

このことで必要な時にのみ期間限定で後見人に報酬を払い、法律行為の代理をしてもらうことが可能になります。

認知症になってからでは手遅れです。元気な今のうちから専門家に相談し、将来の資産承継（事業承継）に備えましょう！　　2024. 3.03

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お父様、お母様から相続した不動産。

今はだれも住んでいなく、盆と正月に風通しとお掃除をするくらいで、「家財はそのまま」という家は沢山あるようです。

家財が残った家はどのようにして売っているのでしょうか。

家財がある場合の売却は、

①解体を伴う売り方になるか

　　　　↓

②解体は売主（自分）または買主で行うか

　　　　↓

③売主（自分）で行う場合は、解体する会社にすべてを行ってもらう

　その場合は、建物解体＋家財処分になります。

④建物はそのまま売却でき、買主が購入後に解体をしてくれる場合もあります。

　但し、建物解体はするけれど、「家財の処分」は売主（自分）でして下さい、という場合が多いです。

　そうなると、解体費用はかかりませんが、家財を処分する費用の負担がかかります。

④のケースでは、売買契約の前に金額や条件を決定する際に、「家財の処分」についても、売主が負担するのか、買主が負担するのかをきちんと話をしておくことが重要になります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

家財処分の費用は売主が負担するとしても、家具や家電の残置物があると、新生活を始めるまでの手間や時間がかかってしまうので、買主には歓迎されません。

スムーズに家を売りたい時や引渡しを行いたい時は、潔く残置物を処分してしまうほうが賢明です。

2024.3.2

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最近は、ニュースなど映像で、家事現場の消火活動を目にすることが多くなりました。

隣家が火災になり、消火活動により水がかかり自宅が水浸しになった場合、どうなるのでしょうか？

加入している保険にもよりますが、消火活動に伴う放水により。保険の対象に損害が生じたときは火災の損害として補償されます。

火災保険の中でも基本的な火災での補償となります。

隣家から火をもらってしまい火災になってしまった場合はどうでしょうか。

明治３２年に失火の責任に関する法律という特別法が制定されたため、火元に重大な過失がない限り、失火については賠償責任を負わない旨を定めています。

そのため、隣家からのもらい火だとしても賠償してもらえる可能性は低いです。

家は大丈夫！思ってといても隣家からのもらい火で損害を受けてしまうなど、火災のリスクはゼロではありません。火災保険は、火災だけではなく台風や豪雨などの自然災害、日常生活の偶然な事故による損害なども補償範囲に含めることができます。

損害を受けた時の大きなダメージのため、持ち家でも賃貸でも火災保険への加入をおすすめします。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H　

自分には関係ないと思いがちですが、何かあった時の保険です。

何かあってからでは遅いので、保険の内容の把握、見直しは必要です。

2024.2.29

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ちら

相続対策と聞いて果たして何から手を付けていけばいいのか？

各種対策の難しい話はさておき、手順や優先順位など全体像を把握したいという方向けに、この記事を発信します。

●まずは「全体像を把握」してから対策へ

相続対策は50種類以上あると言われています。

その各種対策の手段を学ぶ前に自分自身の資産全体を把握すべきということです。

家族構成（法定相続人）、財産額（相続評価額）、財産構成、相続税額などがそれに当たります。

病院で診察を受けた際、医師も診察・検査をしてから薬を処方するのと同じです。

この全体把握をせずに、各種に手段（対策）だけをさも効果があるかのように勧めてくるオオカミを信じてはいけません。

●対策前の順番（鉄則）

① 必要書類の収集

↓

② 財産一覧表の作成

↓

③ 家系図の作成

↓

③ 相続税の試算

↓

④ 分割・認知症対策優先検討

↓

⑤ 相続税の納税対策・節税対策　　という順番です。

財産一覧を作成せずに遺言書などを作成してしまうと、相続税が払えない、遺留分侵害で家族が争族になるなど、金銭問題に限らず、親族間トラブルの根源を作ってしまうことになりかねません。

●財産把握に必要な主な書類

・固定資産税の納税通知書又は名寄帳

・確定申告書

・生命保険の保険証券

・借入返済明細書

・有価証券の明細など

※市場価値がある財産は全て相続財産（評価対象）になりますので、上記以外の資産があれば、価格が解る書類が必要です。

●まとめ

財産一覧から相続税の試算後にやるべき対策の優先は分割対策ということです。

遺言書や家族信託、任意後見など手法は、家族の状況に応じて効果がある手段を選んで実行します。

特定の商品を売る事を目的とした業者が節税を謳って売込んでいるせいか、節税から入る方があまりにも多く見受けられ、間違った相続対策となってしまっています。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

相続対策は一度、遺言書等の対策を行ったら終了ではありません。

なぜなら資産は変動するからです。

定期的に資産と対策の棚卸をしながら、5年先、10年先の資産変動を数値で予測しながら対策をしていくのが本来の相続対策です。

窓口が〇〇で信用できるからと言って、安易に個別対策を選択しないようにしましょう。

2024. 2.25

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地番は、その土地を特定するために一筆ごとに土地に付けられた番号ですが、分筆登記が行われる場合、分筆登記が行われた順番に地番が付されるため、街区の中での順番がバラバラになります。

それが混乱を招く原因です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

「地番」や、土地建物の登記簿や関係書類など、一般には非常になじみにくいものです。

土地の筆数が多くて自分の土地が分かりにくい場合もよくあるようです。

そんな場合は、例えば10筆の土地を１筆の土地にする、土地合筆登記ができる場合もあります。

これは、被相続人名義のまま相続人全員から行えます。

手続きはご自分でもできますが、不安な方はご相談ください。

2024.2.24

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