千葉県の新築住宅・中古住宅・土地・不動産はPMAカンパニー

収益不動産を購入する際、あえて借入をして購入することにより、レバレッジ（テコ）がプラスに働くことにより、自己資本（頭金）に対する収益率が上昇します。

しかし、果たして銀行はどの位の融資をしてくれるのだろうか？

この疑問を解くカラクリを理解することにより、銀行が融資する借入限度額がわかり、足りない自己資金をいくら準備すればいいのかなど、事前に把握することができます。

公式で解説しますので、頭を柔らかくして聞いて下さい。

まず、公式にで出てくる４つの記号の意味を解説します。

● NOI：家賃収入から運営費等を引いた、正味の収入額

読：ネットオペレーティングインカム

● DCR：NOI÷借入ローンの年間支払い合計額

読：デットカバレッジレシオ

● ADS：借入ローンの年間支払い合計額

読：アニュアルデットサービス

● K％：ADS ÷ 借入総額

読：ケーパー（ローン定数）

上記を記号を使い、次の公式で借入限度額を逆算します。

２種類の方法がありますので、双方、ご紹介します。

■ 借入限度額 公式 A＝ ADS ÷ K%

■ 借入限度額 公式 B＝ NOI÷ K%×DCR

上記の記号のうち、NOI・ADS・DCRはローン電卓があれば自分でも計算できます。

しかし、実務では年間収入（NOI）と借入条件（金利・借入期間）しか情報がない場合に、借入限度をどう算出するかという壁に当たる場面が多いかと思います。

このような場合は、DCRを1.3とし、K%を次の公式に当てはめれば、借入限度額 公式 Bを使った借入限度額がわかります。

K％＝12×ｒ/｛ 1−1/（1+ｒ％）ｍ｝

※ｍ：月返済回数（累乗）　ｒ：金利（月利：年利÷12）

計算例：NOI400万円 ・ 金利2％（月利0.167％）・借入期間15年（180回）・DCR1.3　とした場合

12×0.167/{1−1/（1＋0.167％）180}　＝　K% ＝7.72％

400万円/（7.73％×1.3）＝借入限度額3,980万円という結果になります。

尚、DCRを1.3とする理由は、DCRとは年間ローン支払額に対するNOI（純収入）の割合の為、融資する銀行からすれば、ローン支払いに対する純収入が多ければ多いほど、支払余力があることになり、一般的に銀行が見る基準は1.3以上としている為です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

K％とは、銀行側の収益率です。

貸したお金に対して、どの位の回収率があるかという指標です。

このK%と借入しない場合のNOI率（NOI÷物件価格）を比べ、NOI率　〉　K%　の場合にはレバレッジがプラスに働くことになります。

実際には、一般の方がこのような分析をするというよりは、金融電卓を使いこなすエージェントに試算してもらい、オーナー様はジャッチを下す役割になるのが実務の現場で本来の姿です。

収益不動産分析を得意とするパートナーを見つけて、リスクを回避しながら資産を見える化して増やしていきましょう！

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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結婚・出産などのイベントにはお金がつきものです。

場合によっては、親兄弟・祖父母・叔父叔母などからお金を包んでもらうことも多いと思います。

一般的には、タダで得をした人に対して贈与税がかかりますが、お祝い事については非課税とされる傾向にあります。

前提条件としては、次の４つがあります。

①扶養義務者相互間の生活費等の贈与は非課税

扶養義務者とは、自分自身の収入や資産だけでは生活していくことができない親族を、経済的に援助する義務がある人のことをいいます。

一般的なイメージでの家族の範囲と同じと思っていただいて結構です。

家族間での生活費や学費の補填、生活必需品などの購入費用を融通したとしても贈与税は生じません。

②通常の範囲内でのご祝儀などは非課税

③お釣りが出たら課税

例えば、300万円の結婚式の費用として500万円を親からもらって、200万円の貯蓄ができたとします。

この場合の200万円については贈与税の対象となります。

④相場を大きく超えたら課税

ご祝儀に、3000万円包んだ、ソファーとテーブルに1000万円かけた、などと相場から大きく逸脱する金額はだめです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

他にどんなものが非課税になるのか、次回お話ししたいと思います。

2023.11.25

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賃貸不動産を所有している方にとって、各部屋の家賃収入は非常に重要です。

一度、契約した家賃は変更できないと思っている方も多いようですが、通常、賃貸借契約書の条文にも賃料見直しの記載があります。

では、この賃料変更を交渉する際の根拠となるデーターから、実際に現在の賃料から変更後の賃料計算までをご紹介します。

消費者物件指数（CPI）Consumer Price Index　という言葉を一度は聞いたことがあると思います。

直訳すると、全国の世帯が購入する物やサービス価格の平均的な変動を示す指数のことを言います。

この消費者物件指数が過去に比べて上がっているのであれば、賃料もその分上げていきますよという考え方です。

逆に消費者物件指数が下がっている場合は、借主からの交渉材料として利用することになります。

貸主は部屋を提供する対価として賃料を徴収する権利があり、借主は部屋を借りている対価として賃料を支払う義務を負うものであり、借主も貸主も互いに対等な立場と言えます。

その為、双方いずれからでも賃料等の交渉は可能となります。

■消費者物件指数を使った改定賃料の算出法とは

算式：（現在の賃料÷旧消費者物価指数）×新消費者物価指数＝新交渉家賃

【計算例】

・賃料74,000円

・旧消費者物価指数104.2

・新消費者物価指数109.8　　とした場合

74,000円÷104.2×109.8＝新交渉家賃  77,976　となります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

その他、固定資産税の変動を基準にして算出する方法もあります。

考え方は同じの為、上記の算式に当てはめて計算してみましょう。

固定資産税の見直しはは3年に一度の改定の為、この固定資産税見直しのタイミングで消費者物件指数と固定資産税の変動平均値により、交渉してみてはいかがでしょうか？

しかし、実務では、このように根拠を示して交渉したとしても、相手側が受け入れなければならないという強制力はありません。

あくまで交渉の為、相手側が応じてくれない場合もあるでしょうし、今後の関係に影響を及ぼす見えないリスクもあるので、実際に交渉する際は、互いの立場を考慮したうえで、総合的、冷静に判断しましょう。

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問題8.

遺産分割において、特別受益にあたるものは相続財産に含めなければなりません。

次のうち、特別受益に当たらないものはどれでしょうか？

①　子の挙式費用を負担した

②　子に500万円を贈与した

③　このマイホーム資金を負担した

答えは

①　子の挙式費用を負担した

特別受益とは・・・

生前贈与や遺贈などによって、一部の相続人だけが被相続人から特別に受けた利益のことです。

生前贈与では、

①生計の資本として受けた贈与（住宅取得資金の援助・特別な学費など）

②婚姻、又は養子縁組の為に贈られたもの

が特別受益に該当します。

そして、特別受益とされた贈与などの額を、実際に残されていた相続財産の額と合算し、その上で具体的な相続分を計算するのです。

これを「特別受益の持ち戻し」といいます。

挙式費用自体は、婚姻の為の贈与に当たらず、特別受益としないことが一般的です。

しかし、支度金や持参金が多額の場合は、特別受益と考えられますのでご注意ください。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

特別受益はいわば「誰もが納得して公平に相続財産を分ける制度」なのです。

2023.11.18

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家を購入するとき、新生活に夢を描いてどんなインテリアがいいだろう、どんなライフスタイルがいいだろうと思い描く人は多いと思います。

そこで忘れずに同時に検討したいのは、火災保険です。

火災保険は、いつ加入すればよいのでしょうか。

戸建て住宅を購入した際、いつまでに火災保険に加入しなければならないのか、気になりますよね。

注意したいのは、引渡日に火災保険の補償がスタートするように手続きを済ませることです。

万が一、引渡し直後に損害を受けてしまうこともないとは言い切れません。

建売住宅や中古住宅の場合は、売買契約後すぐに引渡しされることがあるため、住宅ローンや火災保険の加入など、さまざまな手続きが集中することになります。

逆に注文住宅の場合は、契約から引渡しまでの期間が長くなりますが、考えないといけないことが多く、火災保険の準備なども比較的ゆっくり対応できるとはいえ、失念しがちです。

いずれにせよ、引渡日に間に合うようにして、火災保険に加入するのが重要です。

以前は火災保険の長期契約が可能でしたが、2022年10月以降最長が5年になりました。

近年、自然災害が多く、長期間のリスク予測が困難であることと、損害保険会社の収支が悪化していることが短くなった理由です。

長期になるほど割引が大きかったのですが、短くなると割引率が少なくなります。

しかし、私たち契約者にとっては保険料の総支払額が高額になるといったデメリットがありますが、一度に支払う保険料が少額で済むことや補償の見直しがしやすいといったメリットもあります。

とりあえずは、引き渡し日に間に合うように複数の保険会社から見積もりを取ることをお勧めします。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

我が家が家を購入したのは、20年以上前ですが、火災保険の最長は36年でした。

一括で支払いましたが、高額で驚いたのを覚えてます。

保険会社も様々ですので、５年ごとに検討しなおすのもいいですね。

　2023.11.16

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子育て支援サービスは、自治体ごとに内容や条件が異なります。

子育て支援の代表的な制度は、国の「子ども手当」ですが、地方自治体による子育て支援サービスは同じような制度でも支給の条件が異なります。

乳幼児医療費助成は、所得制限が設けられているのが一般的ですが、一部には所得制限なしの自治体もあります。

また、独自性を打ち出したユニークなサービスを設けているところも多くあるようです。子育て支援の割引や特典のあるカードなどを発行している自治体も増えています。

幼稚園・保育料の助成もチェック

多くの自治体で導入している助成制度に、幼稚園・保育所に関連したものがあります。私立幼稚園の入園料や保育料の一部を補助したり、減免したりする制度で、自治体によって補助金額、所得制限の有無、複数の園児がいる場合の補助限度額など条件が異なります。このほか、出産に関連した助成制度には、出産祝い金、奨励金などを設けている自治体もあります。

子育て世代の住まい探しは、こうした自治体のサービスを十分に調べて、総合的に住みやすい環境の町・エリアを見つけるようにしたいです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

自治体によりサービスが異なるので、住みたい希望エリアの自治体サービスを調べましょう。

住んでから、違う市町村にすればよかったと思わないように調べましょう。

2023.10.13

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賃貸不動産を所有している方にとって、保有中の賃貸物件が現状どのような成績なのか、必ず知っておくべき指標をご紹介します。

賃貸不動産分析には様々なものがありますが、今回ご紹介する指標は、一般の方でも簡単に計算ができる、下記５つの賃貸状況の分析指標です。

①　平均入居率

②　平均空室率

③　平均解約率

④　平均空室期間

⑤　平均居住期間

では、順番に計算式を見て行きましょう。

①　入居率＝A 各戸の入居月数年累計÷B 全戸数×12ヶ月×100

※現在を切り取った数字ではなく、年間の平均値を見ることで入居稼働が目標値90％～95％に達しているか確認できます。

②　空室率＝A 各戸の空室月数年累計÷B 全戸数×12ヶ月×100

※この平均空室率が10％を超えている場合には、目標値を下回っている為、管理会社等と対策を検討します。

③　平均解約率＝年間の解約戸数÷総戸数×100

※シングル間取（1DK等）の平均解約率は20％～30％ほどです。

※ファミリー間取（3LDK等）の平均解約率は15％～25％ほどです。

※毎年この解約率を把握し、過去の累計から平均より解約率が高い場合には、退去していく原因があるはずです。

④　平均空室期間＝空部屋の空月数の合計÷総空部屋数

※例えば、空部屋が6戸でたとして、各6戸の空き期間合計（A室2カ月・B室1ヶ月・C室3ヶ月・D室2ヶ月・E室2ヶ月・F室1ヶ月の合計11ヶ月）÷総空部屋数６＝平均空室期間1.83ヶ月となります。

⑤　平均居住期間＝（100％÷解約率×12ヶ月）−平均空室期間

例：解約率25％で、平均空室期間が④の1.83ヶ月とした場合、1÷0.25×12−1.83＝平均で46.17ヶ月（約3.84年）居住してくれたことになります。

この数値を毎年変動率として見ていくと、この数年入居期間が短くなっているから、何が原因なのか？周囲のライバル物件と何が違うのかなど、対策を検討するベースとなります。

尚、一般的に空室損失月数は５ヶ月分と言われています。

理由として、退去した後に平均募集期間が2ヶ月＋リフォーム費用1ヶ月＋仲介広告料2ヶ月の合計が５ヶ月ということです。

家賃が6万円だとすると30万円の空室損になります。

その為、極力同じ世帯に長く住んでもらう対策も大きなキャッシュロスを防止することになります。

また、銀行から融資を受ける際に銀行が判断する空室率は15％～20％となってもキャッシュフローが成り立つか？　収入に対する元金返済負担率 DCR1.3以上などを基準に、融資判断をしていきます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

上記の指標を利用して、新たな入居者条件を受け入れるか否かを数字で判断することもできます。

募集賃料が７万円の部屋に対して、6.9万円で入居申込を受けた場合、あなたならもう少し粘って満額７万円の入居者を探しますか？

それとも6.9万円の申込を受け入れますか？の問いに対して数値化して判断します。

仮に平均空室期間が３ヶ月の場合、直ぐ決まる為、空室期間が１ヶ月で済みますから、２ヶ月分の家賃収入が入ります。

6.9万円×２ヶ月＝13.8万円

加えて、6.9万円×平均居住期間42ヶ月とすると6.9万円×42ヶ月＝289.8万円の家賃収入になり、13.8万円と合計すると、303.6万円になります。

逆に、満額の７万円のまま4ヶ月粘って入居が決まったとした場合、7万円×平均居住期間42ヶ月＝294万円に加え、粘った4ヶ月は平均空室期間の3ヶ月を1ヶ月超える為、1ヶ月分の賃料損 7万円を差し引きます。

差引294万円−7万円＝287万円の家賃収入となり、1千円値下げして空室1ヶ月で契約を決断した場合の方が、16.6万円得したことになります。

募集する際の賃料相場を事前に調べ、多少高めに募集しつつ、賃料値下げ交渉があった際には、過去の累計指標から数値として冷静に判断ができます。

その他、内部収益率（IRR）や総合収益率など賃貸物件の全体を分析する指標も併せて確認しつつ、このような分析を得意とするパートナーと共に、失敗しない見える化したプラスの賃貸経営をしましょう！　2023.11.12

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お隣さんからの境界立会を協力した場合のメリットは、他にもあります。

④境界立会はお互い様なので、こちらが必要になった場合協力してもらい易い

こちらの土地を売却したり、分筆登記をする必要が生じた場合、お隣さんの境界立会・確認が原則必要となります。

もし、こちらがお隣の境界立会を拒絶した過去があった場合、お隣さんはその事実をずっと覚えているかもしれません。

そして、感情的に立会に応じてくれない可能性が高くなります。

こちらが協力していれば、相手も同様に協力してくれるものです。

⑤境界紛争を未然に防ぐ基礎となる。

境界標識がないことによるトラブルは多種多様です。

通常、お隣さんとのお付き合いは長きにわたります。

枝が出てきたとか、屋根の雨水が入ってきたなど、些細なことからお隣さんとのいざこざが始まります。

境界をしっかり管理することは、「お隣さんとのより良いお付き合いの基礎」となるでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

ふだんの生活ではまったく馴染みのない「境界立会い」です。

しかし、土地の売買や、相続のときなど、突然に「境界立会い」が必要とされるときがあります。

署名した書類や資料などをきちんともらって、境界杭の復元などをしてもらうことで、お互いの利益になり、安心ができ、何より不動産の価値も上がります。

「境界立会い」は協力しないともったいないですよ！

2023.11.11

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この度、弊社が売主となる全６宅地の土地分譲が始まります。

本件土地を購入させて頂きました地主様は、もともと司法書士からのご紹介で、分譲地の近隣に地主様が保有するアパートを弊社で管理しているお付き合いから、直接、土地を購入させて頂きました。

土地区画整理事業地内の高台に位置し、西側隣接地は公園、都市計画も第一種低層住居専用地域の為、建物高さは10ｍ以下の制限下の環境の為、住環境としては最も好ましい住宅街です。

土地の広さも４５坪～６７坪と広く、区画によっては車庫３台＋家族で楽しめる庭も実現できます。

参考プランや仕様カタログ請求など、詳細の情報は下記からご覧いただけます。

☆　物件の詳しいホームページはこちらから　☆

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

都市計画法上の市街化区域内及び土地区画整理地内で同世代が集う、多区画分譲地は、なかなかお目にかかれないと思います。

こんな理想の土地に、フリープランで自由に建築できる家族みんなが納得のいく自分達だけの建物を作り、将来に向けて家族の笑顔を大量生産しませんか？

不要な営業活動は控えさせて頂いておりますので、お気軽に資料請求、ご質問等をお寄せください。　2023.11.09

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『住宅購入・建築検討者』調査 (2022年）を（株）リクルートが発表しました。

●オンライン商談の利用経験率は35％、今後の利用意向は51％と半数超えに
●省エネ・断熱性能、「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」への関心が徐々に高まる
●「2025年新築建築物省エネ基準適合義務化」の認知は3割弱

2022年が買い時だと思った理由のトップは「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」

「いまは、住宅ローン金利が安い」から順位が入れ替わり、１位になりました。

買い時だと思っていた割合は44％になります。

思っていなかった割合は25%で、買い時と感じない人が2019年から徐々に増加。

買い時と思った理由は「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」（47％）がトップで、2019年以降最も高くなり、「いまは、住宅ローン金利が安い」と順位が入れ替わった。

また、検討住宅種別では、中古一戸建てとリフォームの検討率が、2019年以降で過去最高

検討している住宅の種別は「注文住宅」が最も多く56％。

「中古一戸建て」と「リフォーム」の検討率が、2019年以降で最も高くなった。

新築希望が68%で2019年以降ほぼ同じだが、「ぜったい新築」の割合は最も低くなった。

住宅に関する意識が高まっており

元の住まいに対し「省エネ・断熱性能が悪い」と感じる割合が15％と、2019年以降で最も高いようす。

住まいを探す際に「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」を重視する割合が15％と、2020年以降で最も高い。

[参照：(株)リクルート調べ （https://suumo-research.com/]

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

個性を求めて注文住宅や、中古戸建を購入し、自分好みにリフォームをする方が多いようです。

個性を大事にする世代が購入しているといえます。

　2023.11.06

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