お隣さんからの境界立会を協力した場合のメリットは、他にもあります。

 

④境界立会はお互い様なので、こちらが必要になった場合協力してもらい易い

 

こちらの土地を売却したり、分筆登記をする必要が生じた場合、お隣さんの境界立会・確認が原則必要となります。

もし、こちらがお隣の境界立会を拒絶した過去があった場合、お隣さんはその事実をずっと覚えているかもしれません。

そして、感情的に立会に応じてくれない可能性が高くなります。

こちらが協力していれば、相手も同様に協力してくれるものです。

 

 

⑤境界紛争を未然に防ぐ基礎となる。

 

境界標識がないことによるトラブルは多種多様です。

通常、お隣さんとのお付き合いは長きにわたります。

枝が出てきたとか、屋根の雨水が入ってきたなど、些細なことからお隣さんとのいざこざが始まります。

境界をしっかり管理することは、「お隣さんとのより良いお付き合いの基礎」となるでしょう。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

ふだんの生活ではまったく馴染みのない「境界立会い」です。

しかし、土地の売買や、相続のときなど、突然に「境界立会い」が必要とされるときがあります。

署名した書類や資料などをきちんともらって、境界杭の復元などをしてもらうことで、お互いの利益になり、安心ができ、何より不動産の価値も上がります。

「境界立会い」は協力しないともったいないですよ！

2023.11.11

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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この度、弊社が売主となる全６宅地の土地分譲が始まります。

本件土地を購入させて頂きました地主様は、もともと司法書士からのご紹介で、分譲地の近隣に地主様が保有するアパートを弊社で管理しているお付き合いから、直接、土地を購入させて頂きました。

 

土地区画整理事業地内の高台に位置し、西側隣接地は公園、都市計画も第一種低層住居専用地域の為、建物高さは10ｍ以下の制限下の環境の為、住環境としては最も好ましい住宅街です。

 

 

 

土地の広さも４５坪～６７坪と広く、区画によっては車庫３台＋家族で楽しめる庭も実現できます。

参考プランや仕様カタログ請求など、詳細の情報は下記からご覧いただけます。

 

 

☆　物件の詳しいホームページはこちらから　☆

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

都市計画法上の市街化区域内及び土地区画整理地内で同世代が集う、多区画分譲地は、なかなかお目にかかれないと思います。

こんな理想の土地に、フリープランで自由に建築できる家族みんなが納得のいく自分達だけの建物を作り、将来に向けて家族の笑顔を大量生産しませんか？

 

不要な営業活動は控えさせて頂いておりますので、お気軽に資料請求、ご質問等をお寄せください。　2023.11.09

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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『住宅購入・建築検討者』調査 (2022年）を（株）リクルートが発表しました。

 

●オンライン商談の利用経験率は35％、今後の利用意向は51％と半数超えに
●省エネ・断熱性能、「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」への関心が徐々に高まる
●「2025年新築建築物省エネ基準適合義務化」の認知は3割弱

2022年が買い時だと思った理由のトップは「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」

「いまは、住宅ローン金利が安い」から順位が入れ替わり、１位になりました。

 

買い時だと思っていた割合は44％になります。

思っていなかった割合は25%で、買い時と感じない人が2019年から徐々に増加。

買い時と思った理由は「これからは、住宅価格が上昇しそうだから」（47％）がトップで、2019年以降最も高くなり、「いまは、住宅ローン金利が安い」と順位が入れ替わった。

また、検討住宅種別では、中古一戸建てとリフォームの検討率が、2019年以降で過去最高

検討している住宅の種別は「注文住宅」が最も多く56％。

「中古一戸建て」と「リフォーム」の検討率が、2019年以降で最も高くなった。

 

新築希望が68%で2019年以降ほぼ同じだが、「ぜったい新築」の割合は最も低くなった。

住宅に関する意識が高まっており

元の住まいに対し「省エネ・断熱性能が悪い」と感じる割合が15％と、2019年以降で最も高いようす。

住まいを探す際に「太陽光発電等の再生可能エネルギーの利用」を重視する割合が15％と、2020年以降で最も高い。

 

[参照：(株)リクルート調べ （https://suumo-research.com/]

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

個性を求めて注文住宅や、中古戸建を購入し、自分好みにリフォームをする方が多いようです。

個性を大事にする世代が購入しているといえます。

　2023.11.06

 

 

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不動産の価値を評価する方法は主に３種類と言われてます。

 

1. 成約物件の比較事例法 ※近隣、類似物件の成約事例との比較

2. 原価法（積算法）※その物件を建築する際の原価評価

3. 収益還元法 ※市場収益率による価値

 

今回は不動産投資の評価方法である、収益還元法に基づく、市場価値と投資価値の算出方法と、その価値をどう判断に生かすのかについて見ていきます。

 

 

●市場価値の算出方法

市場価値とは、市場で売却する時に売れるであろう価格のことです。

逆を返すと、購入する際に割高なのか割安なのかの指標にもなります。

 

市場価値を算出するのは、投資価値に比べ簡便です。

算式：NOI÷還元率＝市場価値

 

※NOI（ネットオペレーティングインカム）とは、総賃料収入から空室損額と運営費等を引いた正味賃料収入のことです。

※還元率（キャプレート）とは、周辺の類似物件のNOI÷売却価格×100の利益率のことです。

この還元率を算出する際のポイントは、類似物件を３つほど選定し、その平均還元率を基に出すことです。

 

 

●投資価値の算出方法

投資価値＝税引前キャッシュ（BTCF）÷期待利回り＋売却益＋ローン残高

 

※税引前キャッシュとは、NOI−ローン返済額です。

※期待利回りとは、オーナーが期待する要求利回りのことです。

※売却益＝市場価値−売却コスト−ローン残高

 

 

■投資価値算出の具体例

※購入から5年経過後（現在）に売却するか、保有するかを判断するケース

 

投資価値算式＝税引前キャッシュ（BTCF）÷期待利回り＋売却益＋ローン残高

 

① NOI：1,000万円/年 ※毎年同額

② ローン支払額（元金＋金利）8,139,308円/年　※金利2.5％/借入12,800万円/期間20年の場合

③ オーナーの期待利回り5.0％

④ 売却時還元率5.0％

⑤ 売却コスト：市場価値×5％

⑥ 売却益＝88,277,343円【市場価値（NOI：1,000万円÷売却時還元率5.0％）−売却コスト1,000万円−現在のローン残高101,722,657円】

⑦ 現在のローン残高101,722,657円

 

投資現在価値　227,213,840円（①−②）÷③＋⑥＋⑦　　＞　市場価値　200,000,000円（NOI/1000万円÷還元率5.0％）

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

市場価値と現在投資価値を比べた結果、市場価値より投資価値の方が27,213,840円高いことが分かったので、今回は売却せず、保有するという選択をします。

 

この計算は、今売るべきか否かを判断するものですが、将来5年後の売却予定の場合は、それまでの予測収入と売却予測益を現在価値に割引、将来の予測を立てることもできます。

 

いずれにせよ、このように価値を出すには、さまざまな根拠を持った予測分析数値が必要です。

 

その為、実務的には不動産投資分析ができる専門家と一緒に進めていくのが現実的です。

弊社では、今、保有している投資不動産の成績を分析（中間分析）も行っております。

 

リノベーション（資本的支出）をした後に変わるNOIや空室率などにより、原状維持よりも高い収益率をたたき出す不動産に生まれ変わることもあります。

 

このままでいいのか？と不安になった際は、お声かけ下さい。　2023.11.05

 

 

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お隣さんからの境界立会を協力する事で、境界標識が設置されます。

この「境界標識があること」で、他にどんなメリットがあるでしょうか。

 

②越境による財産の侵害防止になる。

 

境界標識がないと、隣が境界を間違えることにより（もしくは故意に）越境して構造物を築造する可能性があります。

もしそうなった場合、一回築造されたブロック塀などを「間違えていたから作り替えて下さい」と申し出ても簡単に応じてくれないのが現状です。

逆にこちらが間違えて築造してしまうこともあります。

その場合、お隣さんから突然「境界を間違えてブロック塀をついているから、直ちに是正して下さい」と申し入れを受ける可能性もあります。

 

③こちらが測量することになった場合、その境界標識が役に立つ

 

こちらが測量を行う必要が生じたとき、現地に何点かでも境界標識が存在していると、多少測量費が安くなる場合があります。

また、スムーズに処理をする手助けになります。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

境界の立会を頼まれても、時間を取られることが嫌だったり、よくわからないことで不安になったりするかもしれません。

それでも立会は受けることをお勧めします。

所要時間も、たいていの場合10～15分程度です。

立会を受けることによるメリットを次回もう少しお話ししたいと思います。

2023.11.4

 

 

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アービトラージ？？ 聞きなれない言葉ですね。

直訳すると裁定取引のことです。

 

裁定取引とは、取引が違う場所での価格差を利用して差額の利益を獲得する取引のことです。

 

実際、世の中で起こっている裁定取引の具体例に触れた方が解り易いので、簡単に具体例をお話します。

 

全く同じ商品の洋服が、都心のデパートでは人気があり、30,000円で販売していたとします。

逆にその同じ洋服が、地方のデパートでは年収層も低いことから、20,000円で売っていたとした場合に、地方のデパートで買った洋服を都心で売れば、30,000円−20,000円=10,000円の利ザヤ（利益）を稼ぐことができます。

 

この取引の正体がアービトラージ（裁定取引）です。

仮想通貨の世界などでも、この取引を利用して稼ぐ世界があるようですが、私は自分が理解できないものには手を出さない主義の為、やりませんが…

 

 

 

さて、本題の不動産アービトラージで利益を出すとは、どのようなものなのか、幾つかの具体例で解説します。

 

 

例1） 3LDKの収益マンションが1,370万円で売りに出されていたとします。

※1,370万円の根拠は、月家賃8万円×12ヶ月＝年間家賃96万円÷キャップレート7％＝1,371万円（投資物件の市場価値）

 

同じマンション内での居住用の同条件空物件が、1,580万円で売に出されており、相場も同じ価格帯だとした場合、賃貸中の収益マンションを購入し、退去して頂いた後に、居住用として売却すれば、1,580万円−1,370万円＝210万円の儲けになります。

 

 

例2） １棟の空室率50％の収益マンションが8,000万円で売に出ていたとします。

 

※この地域のキャップレート（市場価値を出す利回り率）が9％だとした場合、満室でＮＯＩ（正味収入）が900万円の物件は、1億円（900万円÷9％）で売却できますが、空室率が50％という古い物件の為、ＮＯＩが450万円に下がり、市場価値は5,000万円です。

 

しかし、リノベーションすれば、満室にできる可能性があるとして、リノベーション費用と満室収益を考慮して、8,000万円で売りに出ていました。

 

この8,000万円の収益マンションを買取り、解体更地にして1億円でマンションデベロッパーに売却できれば、2,000万円の利益がでます。

※この地域の更地価格と解体費を事前に調べておく必要がありますが、更地価格の方が高いと判断した場合の例です。

 

 

例3）売買に限らず、賃貸の例では、現在3ＬＤＫで月賃料80,000円の収益マンションを購入します。

この物件を退去後に、リビングを広く取った2ＬＤＫに改装し、事務所として月賃料10,0000円で募集した結果、入居が決まったケースです。

 

月20,000円×12ヶ月＝年24万円の収益増となり、50万円の改装費がかかったとしても、2年ほどで回収でき、3年目からは毎年120万円の賃貸収入が見込めます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか？　この不動産アービトラージは土地にも応用が利きますが、大事なポイントは、出口である売却方法や賃貸方法、さらには土地の場合は運用方法の予測をいかに現実に近い形で立案し、シミュレーションをして創造できるか！

 

というのが最重要ポイントです。

なかなか一般の人が、出口を立案しシミュレーションをすることは難しいと思います。

 

このような考え方があることを頭の片隅に置きながら、実際、アービトラージの可能性がある物件に出くわした場合は、不動産エバリエーション（評価）の専門家などにコンサル料を払ってでも、相談しながら進めていかれることをお勧めします。　2023.10.27

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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お隣さんから、「土地を売買する為、土地の境界立会に協力してほしい」と頼まれました。

立会に協力した場合、こちらにも何かメリットはあるでしょうか。

 

 

「面倒だ」「なぜ応じなければならないのか」と思ってしまう方もいるかもしれません。

しかし、むしろ応じることによるメリットが大きいのです。

 

通常、境界立会を行うと、確認した点に境界様式（コンクリート杭・金属プレート・金属鋲等）が設置されます。

この「境界様式がある」ということが非常に大切です。

境界様式が存在することによるメリットは色々と考えられます。

では、どのようなメリットがあるのでしょうか。

 

①境界の管理が容易になる

 

境界様式があると、ブロック塀やフェンスなど境界線付近に構造物を設置しようとした場合、一目で境界が分かり、工事業者への指示がしやすくなります。

逆に境界様式がないと、思い込みで指示を出してしまうこともあり、後にトラブルにつながるケースも考えられます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

立会を頼まれても、「自分にはあまり関係ない」と思ってしまう方もいると思います。

他にどんなメリットがあるのか、次回お伝えしたいと思います。

2023.10.28

 

 

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利便性や賃料、設備の陳腐化など、都心ではなく、地方のアパートは空室が目立つ物件が多く見受けられるようになりました。

その空室を埋めるにしても、どの位の費用（リフォーム費）を投下すればいいのか？

 

また、どのようにして満室にすれいいのか？アパートを所有するオーナーにとっては、悩ましい問題です。

 

リフォーム会社に相談しても、高額な工事の提案をするのみで、リフォーム費に対する費用対効果や、リフォーム後の募集（リーシング）を、どのようにして満室にするかなのどの提案はできないのが現実です。

 

本来、アパートを管理している管理会社がリフォーム費用や、リフォーム内容の提案、満室にする募集方法などを提案し、オーナーの収益を最大化するのが、管理会社の責務と言えます。

 

しかし、現実には、賃料回収や入居時のクレーム対応はしてくれても、空室に対する総合提案まで出来る管理会社は少ないのも現実です。

 

 

今回は、弊社で実際に士業の方から空室で困っているオーナーがいるので、何とかしてあげてくれないかという、実際にあった満室成功事例をご紹介します。

 

 

■対策前のアパート現状

 

・全8室中、空室5室（空室率63％）

 

・家賃収入：1,346,360円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

※NOIとは、ネットオペレーティングインカムで、満室想定賃料から空室賃料、運営費を引いた正味の賃料収入のこと。

 

・物件価値：11,219,667円（NOI÷※キャプレート12％）

※キャップレートとは、物件構造や築年数などに応じて、地域の相場利回りのこと。

※物件価値とは、売却したら幾らで売れるかという価格。

 

 

■対策後のアパート状況

 

・全8室中、満室成功

 

・家賃収入：3,651,440円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）

 

・物件価値：30,428,666円（NOI÷※キャプレート12％）

 

 

 

●改善結果の差額分析

 

・NOI 収入増加額：3,651,440円−1,346,360円＝A 2,305,080円増加

 

・物件価値：30,428,666円−11,219,667円＝B 19,208,999円増加

 

・リフォーム費用総額  C 3,500,000円

NOI増額リフォーム投資回収率＝A 2,305,080円÷ C 3,500,000円×100＝65.85％

上記から、約1.5年でリフォーム費用を回収できたことになります。

 

 

このシュミレーションをリフォームする前に行い、ある程度、方向性が見えた段階で実行に移します。

 

100％シュミレーション通りに行かなくとも、周辺相場や空状況など地域のマーケティング調査を行うことにより、ある程度の予測と仮説のもとに進めていきます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

募集方法として実行したのは、賃料を25％ほど下げる代わりに、定期借家契約に切替、敷金、礼金なし、仲介手数料0円とし、更新料もなくしました。

 

リフォーム内容は、オーナー様からお任せ頂きましたので、空室ごとにアクセントを付けた、クロスや最低限の無駄のないリフォームをすることで、2ヶ月で満室に成功した事例です。

 

現在でも満室稼働を維持し、オーナー様には他の不動産の運用や売却など、相続対策も含め、喜んで頂き、管理冥利に尽きます。　2023.10.22

 

 

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複数年賃貸不動産を経営している方にとって、空室は最大のキャッシュ損失です。

空室対策の一つとして、借主にメリットとなるフリーレント（一定期間の賃料を無料にする）方法があります。

 

このフリーレントはどのタイミングで借主に提供する方が、貸主（オーナー）にとって得なのでしょうか？

 

通常、単純に最初の数ヶ月をフリーレントにするケースが多いと思いますが、実際の実行家賃（標準賃料からフリーレントを引いた正味賃料）を分析して解説します。

 

 

●実行家賃シュミレーション例

 

・家賃80,000円/月

・フリーレント期間24ヶ月（2年）

・賃貸期間10年間

・賃貸人の期待利回10％

 

単純平均賃料は…

80,000円×8年間÷10年＝64,000円ですが、この実効家賃は短期賃貸（1年間）の場合であれば、通用しますが、2年以上の複数年賃貸する長期リースの場合には、時間の経過価値を割引率として現在価値に割戻します。

 

この現在価値を賃貸期間で割って算出する考え方です。

 

少々、分かりにくいですが、複利の銀行預金を例えにすると、100万円を年利率3％の複利で10年間、銀行に預けると、10年後に1349,353円になります。

 

従い、10年後に貰える1349,353円の現在価値は100万円ということです。

この考え方を、賃料に当てはめで算出してみましょう。

 

 

■当初2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合

2年までの賃料収入0円

3年目～10年目までの賃料収入は8万円/月という前提で、3年目以降の各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は57,089円となります。

 

■最後2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合

8年までの賃料収入8万円/月

9年目～10年目までの賃料収入は0万円/月という前提で、1年目～8年目までの各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は69,671円となります。

 

上記の計算結果により、最後の2年間をフリーレントにした方が、69,671円−57,089円＝12,582円 実行家賃がプラスになります。

最初に回収した方が、後から回収する賃料の現在価値は高いということになります。

 

 

借りている人からすると、先でも後でも支払う総額は変わらないため、フリーレントの使い方次第で、収益価値が変ってきます。

 

しかし、実務的には、賃借人からすれば、8年以上住まないと2年間のフリーレント特典は得られないことになる為、入居当初の数か月をフリーレントにするケースが多いのもの現実です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

今回は、お金の時間経過による価値について、考えてみましたが、1,000万円の現金を運用しなければ、いつまで経っても1,000万円です。

 

しかし、前記のように、複利預金に預けて運用すれば、お金は増えます。

この複利率3％が、現在価値を割り出す複利原価率のもととなります。

 

複利原価率を算出するには、1÷（1＋※割引率0.03）＝0.971となり、2年目以降は0.971÷1.03を繰り返していき、各年の賃料を、この割引率で現在価値に割り戻すことで、現在価値が計算できます。※期待複利率3％とした場合

 

この考え方を、ファイナンスの世界では、DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）と呼びます。

まさに、時は金なりということです。　2023.10.15

 

 

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前回は、公図には「ずれ」がある、とお話ししました。

では、どのくらいずれているのでしょう。

 

国土交通省のデータでは、「全国的な公図と現況のずれの傾向」として、

 

●ずれが10㎝未満の精度の高い地域・・・・・5.5％

●10㎝以上1ｍ未満のずれがある地域・・・・・42.2％

●1ｍ以上10ｍ未満の大きなずれがある地域・・49.8％

 

なんと全国の公図地域の約50％は、公図の形状と現地の形状に1ｍ以上の大きなずれがあるという事です。

 

都市部では、全国的にも国土調査（地籍調査）が進んでおらず、「地図に準ずる図面」の地域が大多数を占めています。

 

（地図に準ずる図面の中にも、地籍調査の図面や、区画整理の図面、大規模な分譲の際の図面が基となった場合もあり、比較的現地復元性が高い図面も存在します。）

 

また、全国の都市部では正確な地図がある地域は20％程度と言われています。

 

相続による土地の売買や分筆の際、境界立会を行いますが、「地図に準ずる図面」の地域の場合、現況構造物の築造の経緯や境界標識の有無などが重要になってきます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

その時になって慌てることがないように、帰省された時などに親子間で土地の境界線のお話をしておくことをお勧めします。

2023.10.21

 

 

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