主な収益不動産の分析数値
収益力に関する指標
NOI（ネットオペレーティングインカム/営業純収益）算式：（賃料収入＋雑収入−空室損−運営費）÷物件価格
※表面利回りでは見えてこない収支に基づく物件本来の収益力を表す指標です。
算式：NOI÷（物件価格＋諸経費）
※物件の投資効率を表す指標でレバレッジ判断の対象ともなる収益率です。
算式：（NOI＋運用益−資本的支出）÷総投資額
※預り敷金等の運用益と大規模修繕等の資本的支出を加味した正味の収益力を表す指標です。
算式：（NOI−年間元利返済額）÷自己資金
※自己資金に対する税引前キャッシュフロー割合、この数字が高いほど投資効率が高いという指標です。
※PV(現在価値）・C（キャッシュフロー）・F（売却損益）・r（IRR、内部収益率）
※不動産の運営や売却によって将来生み出されると期待されるキャッシュフローの現在価値が、初期投資額と同じになる複利の利回り率で、投資から売却までの総合収益率の重要な指標です。
総合収益率算式：（NCF÷期⾸の資産価格）＋（期末の資産価格−期⾸の資産価格）÷期⾸の資産価格
※期⾸の資産価格とは土地建物の総投資額
※期末の資産価格とは{（単年NCF÷還元利回り）＋DCF 法による現在価値の総和 }÷2
借入に関する指標
LTV（ローントゥバリュー/借入金割合）算式：借入額÷総投資額
※物件価格に対する借入額の割合で、一般的には60％〜80％を目安とする指標です。
算式：年間元利返済額÷現在のローン残高
※貸してる側から見る利回りとも言える指標で、K%とFCR を比較することでレバレッジ効果がプラスに働いているか否かの判断指標にも採用します。
算式：NOI÷年間元利返済額
この数値が大きいほど借入返済に余裕があり、デフォルトが起きる可能性が低くなります。一般的には1.3以上を目安として借入計画を立てる指標です。
正のレバレッジ＝ＦＣＲ 〉 Ｋ％ 負のレバレッジ＝ＦＣＲ 〈 Ｋ％
※他資本（借入）をすることで投資正味自己資金に対する投資効率を上げることができますが、マイナスに働くこともあるので注意が必要です。
物件価値に関する指標
DCF（ディスカウントキャッシュフロー/割引価値）算式：前記ＩＲＲ式のr を割引率（期待収益率）として先に決め、将来の生み出される運営損益と売却損益の各キャッシュフローを各複利原価率で割引いた現在価値の総和です。購入物件価格と比較することで価値の差額と期待収益率を満たすか否かの判断ができます。
NPV（ネットプレゼントバリュー/正味現在価値）算式：将来期待される全収益を投資家の期待収益率（割引率）を用いて現在価値に割引いた価値と初期投資額との差額です。※NPV 〉0 の場合、期待利回りを上回り投資価値があると判断します。
DCF法とNPV・IRRは兄弟のように関係している
物件価値上昇額
現在価値（NOI÷還元率）から資本的支出（改修）や運営費改善等によってNOI が上昇することにより、（上昇NOI÷売却時の出口還元率＝改善後の将来価値）を比較することで価値上昇額やIRR 率の上昇を数値で確認します。
※還元率（キャプレート・資本化率）とはNOI÷物件価格から算出される収益率です。
運営に関する指標
BER（ブレイクイーブンレート/損益分岐入居率）算式：（年間運営費＋年間元利返済額）÷総潜在収入 ※運営費と元利返済額の合計をカバーする為には空室率を幾らまで許容できるかを判断する為の指標です。一般的には70％以下を目安として考えます。