不動産を共有名義で所有するリスク・・
不動産の名義登記には複数で共有登記する方法がありますが、じつは安易に共有名義にすると後々、トラブルに発展することが多いのが現実です。その訳とは・・
■民法で定めがある３つの行為
① 保存行為・・・例えば、雨漏れがする為、修理する場合は保存行為に該当して単独で行うことが可能です。
② 管理行為・・・例えば、空き家の家を賃貸に貸す契約行為などは、各持分の割合の過半数の同意が必要となります。
③ 変更行為・・・例えば、リフォームする、売却するなどの場合は、全員の合意が必要です。
共有名義のリスクとは、特に③の場合に障害となるうえ、長期間保有している場合は名義人の一人が亡くなって、その人の相続人に名義変更された場合は、人数が増加し更に話がしづらい関係になります。更には、その配偶者や子供など意見者が増え、何もできない状況になるケースもあります。
実際にあった、土地売却の不動産コンサルティングのケースでは土地の共有名義が、相続等により30人ほどになっており、共有者の中には、認知症（法定後見選任要）、後見人付（家庭裁判所の同意要）、既に死亡（相続未登記）、海外在住で連絡とれない、知的障害者（後見選任要）、過去の遺恨で話をしてくれない、など1つの不動産を売却するのに数年を要する事例もあります。何か特別な事情や、すぐに売却する予定で、譲渡所得税の3,000万特別控除枠を広げ節税するなど以外は、なるべく単独名義にすることをおススメします。
不動産コンサルタント 佐藤 浩之