建築する際の接道義務と未接道地の解決策
既存家屋があり周囲にも家屋が立ち並ぶ住宅地内にも関わらず、建替えができない不動産があります。その理由として建替え用地が主要道路に接道していないためです。建替えができないことにより資産価値も半減してしまいます。このような不動産のポイントや解決策を探っていきます。
接道義務とは・・
建築基準法第43条（敷地と道路との関係）には、建築物の敷地は道路に2ｍ以上接しなければならないと記載があります。道路とは建築基準法に認められている道路で7種類あります。その為、見た目は舗装された道路でも法令に認定されていない道路の場合には接道義務は果たさないことになり建築が出来ないことになります。道路の種別を確認するには市町村役場の建築指導課などで調べることができます。
よくある接道義務の勘違い
1. 接道とは前記に記載したように道路に敷地が2ｍ以上接していればいいということだけではありません。よく見かける旗竿形の地形で通路のような敷地を通り、奥に建築地が広がっているような土地の場合、入口が道路に2ｍ接していても途中の通路が1.99ｍだった場合は接道義務をクリアーしていることにはなりません。イメージで伝えると入口から奥くの敷地まで直径2ｍの球体が途中で詰まることなく奥まで転がることができることが条件となります。
2. 接道敷地は必ずしも所有権で所有している必要がない？
前記1. のような旗竿地の通路部分を自分の所有地ではなく、他人の所有地であっても2ｍ接道していて、その通路保有者から接道に関する承諾書を取得できれば建築許可は降りる可能性が十分にあります。まずは現状の所有権関係を調査してみることが解決の糸口を見つけることに繋がります。
3. 一建築・一接道とは？
2ｍの接道通路に対し、一つの建築許可しか得られないという意味です。例として道路の突当りなどに数件家屋が立ち並んでいる場合、各建築物が2ｍづつの接道敷地を延長して道路に接道させている場合、3件 家があれば合計6ｍ幅の通路が道路に接道してなければなりませんが、接道延長敷地が4ｍ幅しかなく3件の家がある場合には1件は建築不可の敷地ということになるということです。
接道義務を果たさない敷地の問題解決策とは・・
1. 全く未接道の土地（袋地）の場合は、道路まで2ｍ接道する他人所有者から接道承諾が得られるかを探ることです。前記2.で記載したように必ずしも自分の敷地である必要はない為です。
2. 接道通路が1.9ｍなど途中が2ｍに満たない場合は、通路に接している隣地者から2ｍ確保できる敷地を買取る交渉をするか又は、2ｍになる幅の接道承諾を得ることで建築許可が取得できる可能性を探ります。
3. 接道していない土地は以外にも隣地者も同じ状況で建替えできない場合があります。その隣地者と協力して一体の敷地として2ｍ以上の敷地を確保した土地として相場価格で売却し、住みかえをする選択肢を模索します。
4. 既存家屋を建替えするのではなく、リフォームして住み続けるか又は賃貸として収益を上げる不動産に仕上げる方法があります。建替えできない土地の価値は半減以下になりますが、収益還元法から見た価値は収益率（利回り）で判断される為、賃貸で貸した以降に投資家に売却する方法も選択肢に入ってきます。
5. 隣地者に売却（賃貸）する。
「隣地は倍だしても買え」などと昔から言われます。自分の敷地が地続きで増加することにより、建築範囲や用途が増えると共に、建ぺい率・容積率・斜線制限などの建築規制も緩和され資産価値が向上する為です。全くの他人からすれば相場の半額の土地が隣地者からすれば自分にとって好都合な土地に変貌する可能性があるわけです。
6. 隣地者と等価交換をする。
建替え不可の敷地の隣接地が、こちらの敷地の一部を購入（交換）することで地形がよくなり車庫入れがし易くなるなどの隣地者にとってメリットになる場合があります。このような場合、こちらは接道義務を果たす一部を受け取り、相手側は車庫入れなど地形がよくなる土地を互いに交換することを等価交換といい、その可能性を探ります。
まとめ
いかがでしたでしょうか？以外にも知られていない実態や解決法などを知ることで資産の活用法が広がります。しかし実務的に一般の方が調査したり交渉するのは難しいのが現実です。このような案件は不動産コンサルティング業務に該当し、一般の不動産会社では行っていない又は対応しきれない場合が多いようです。弊社ではこのような特殊不動産の問題解決型コンサルティングを行っております。まずは無料相談からお気軽にお声かけ下さい。
不動産コンサルタント 佐藤 浩之