建ペイ・容積率違反が招く融資リスク
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さて、不動産は高額な為、殆どの方が銀行融資を受けて購入します。その際、不動産情報に必ず記載がある建ぺイ率と容積率が招く融資リスクが存在します。銀行側が不動産を評価する視点にも触れて解説します。
そもそも建ぺイ率・容積率とは？
建ぺイ率とは、敷地面積に対する建築物を上から見たときの投撮面積の割合です。要するに敷地に対する1階の床面積の割合とイメージしてもらうと解りやすいですね。計算例：建ぺイ率50％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×50％＝100㎡（約30坪）を限度に1階面積が建築できます。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のです。3階建の家を建築する場合、1階＋2階＋3階の床面積の合計が敷地に対してどの位まで建てられるのかということです。計算例：容積率150％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×150％＝300㎡（約90坪）を限度に建築総面積の建物が建築できます。
リスクを招く理由（設計と現況が違う場合と増築のケース）
建物を建築する場合、建築基準法に沿った設計図書を作成し、行政に建築確認申請を行い合法設計であれば許可がおります。その後、設計図に基づいて建築し、完成後、再度行政の完了検査を受けて設計図通りに建築されていれば検査済証が発行されます。しかし、古い家屋などはこの検査済証を取得してない家屋が多く、設計図と現況が違う建物も多く存在ます。また、検査済証を取得していても、その後、増築をすることで当初の設計図通りの建物になっていない建物もあります。この様な理由で建ぺイ率や容積率をオーバーし違法建築物になっている家屋が発生しているのです。
銀行融資のリスクとは？
銀行が融資をする際、不動産の担保価値を評価します。何故なら融資先の不動産に抵当権（支払い滞納時に競売実行して融資金を回収する権利）を設定する為です。銀行側からすれば担保価値が低ければ、競売実行しても回収額に連動して未回収金が発生するリスクがあるからです。その為、最低限、適法建築物であることを求められます。従い、建ぺイ率等オーバーの場合に生じる銀行リスクは次のことが起こりえます。
1. 融資の否認・減額の可能性
2. 現況家屋の実態面積調査の要請
3. 登記簿面積と相違する場合、更生登記の要請
4. 建物の担保価値が認められず土地評価としての融資減額
いかがでしたか？まず建物付きの不動産を検討する際、検査済証があるか否かを確認し、無い場合、構造上問題がないのかは専門調査をかけないと解らない場合が多いですが、少なくとも銀行側がどのように判断するのかを事前に確認して資金計画などに備えることが必要です。
このコラムを書いた人はこんな人です。
不動産総合コンサルタント 佐藤 浩之