不動産投資の解り易いレバレッジと資産全体の利回り
世の中にはさまざまな投資がありますが、国債の
ような元本確保したリスクフリーなものから、
不確実性のある不動産、更には株投資など、さま
ざまですが、、
今回は、リスクとリターンが中堅の位置にある
不動産投資のレバレッジについて、なるべく解り
易く解説すると共に、資産全体で見た以外な効率
減少も併せてお伝えします！
■仮定：１億円の不動産の利回り（キャプレート）
が６％の場合
手残りは、1億円×6％＝600万円ですね。
■レバレッジを効かせる為に、銀行から１億円の
不動産に対し、8千万円を期間35年、金利2％で
借入し、残り２千万円を自己資金投資したと仮定
借入8千万円に対する、銀行に対する年間の返済額
は（元金＋金利合計）3,180,122円です。
ローンを借りない場合の手残り600万円を借入と
自己資金割合で按分します。
①600万円×8割（借入分）＝480万円
②600万円×2割（自己資金分）＝120万円
銀行は借入8千万円に対する支払いが3,180,122円
でいいですよと言っているわけですから、上記の
①480万円の収入−3,180,122円＝③1,619,878円が
余ります。
その余った③1,619,878円と自己資金に対する手残
り120万円を合計すると
③1,619,878円＋120万円＝④2,819,878円になります。
この④2,819,878円÷自己資金2000万円を計算する
と14.1％に自己資金に対する利回りが跳ね上がり
ました。
これがレバレッジです。
しかし、これには盲点があります。
1億円の総資産がある方が前記のように2千万円投資
してレバレッジを効かせても、残りの8千万円を
運用していなかった場合、全体の総資産に対する
利回りは2.82％に減少します。
ようするに、資産形成は、資産の一部（枝葉）に
意識が向いて満足していても、資産の全体（幹）
を見て考える必要があるということです。
お金を遊ばせるな！ということです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
私が不動産投資を学び始めた頃、どのWEBページを
見ても何だかよく分からないな～という印象でした
ので、今回は一般の方でもなるべく解り易く解説し
てみました。
しかし、不動産投資にはプレミアムリスク（不確実）
の特徴があり、利回りだけで飛びつかず、不動産
投資に詳しく、具体的な分析ができるパートナーを
見つけて始めて下さいね。 2022.10.2
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