公図と現況が全く違う土地は売却できるのか？
昨今、弊社によくある相談の中で、実際にあった
少々、特殊な事例を紹介ます。
私も不動産業歴は28年目となりますが、首都圏周辺
ではまず見かけないレアケースです。
しかし、地方の不動産では珍しくないようです。
■事例内容
法務局に備え付けの公図（こうず：地番を明確にし
た地形の概略図）
※地方によっては字図（あざず）とも呼びます。
と現地の地形が全く不明確なケースです。
今回の事例では、栃木県那須〇〇市の土地売却に
あたり、公図は下記図のイに該当し、イには複数の
筆が存在し一体として表示されています。
売買対象地は173-67ですが、公図の上部に他人の
複数筆と一緒に記載されている為、地形が全く分か
らない状況です。
この公図の作成年月を見ると明示21年とかなり古い
公図です。
そこで、法務局にて登記地積測量図を取得したとこ
ろ、昭和56年に測量した下記、地積測量図が保管さ
れており、現地調査による地形とほぼ一致した為、
この書類が売却の決め手となったのです。
分筆等の際に地積測量図の添付が義務付けされたの
は1959年（昭和34年）からです。
従い、昭和34年以前の土地には登記地積測量図が
無い土地を多数あります。
そのような場合、上記のような公図だけでは、買主
からすれば、土地の地形が全く分からないことにな
る為、必然的に売却が難しくなります。
このようなケースの対策として、現地調査にて隣地
との境界を示す境界杭を探し出す必要があります。
今回のケースでは、公図は不明確でしたが、地積測
量図が存在し、更に現地（現況：森）には、所有者
の名前が記載されている杭があった為、買主にも
土地の位置を示せ、無事に売却がまとまりました。
今回の土地を売却するにあたり、当初は売主様の
希望価格で売出公開をしていましたが、需要がなく
具体的な話は全く浮上しない状況でした。
その後、売主様に経過報告をしつつ、多少マイナス
でも処分したいとの意向から提案したのがコンサル
売却です。
通常の仲介手数料では、採算が合わない為、コンサ
ルティング費用として見積を提示し、多少マイナス
にはなったものの、無事に処分することができた事
例です。
ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
今では、相続土地国庫帰属法や民間で負動産を買い
とる会社も存在しますが、いづれも条件が厳しく、
大きなマイナスを生じるケースが殆どです。
バブル期に地価高騰のフレーズで原野商法的に地方
の土地を購入し、保有していたが、高齢になり子供
達に面倒な不動産を相続させて負担をかけたくない
という方も多いのではないでしょうか？
そして、このような負動産をまともに扱ってくれる
不動産会社もいないのが現実です。
困っている方の役に立てればとの想いから、この
コンサル売却を思い立ち、既に数件成約した実績と
なりました。
場所などにもよりますが、不要な負動産でお困りの
方は、無料相談からお声かけ下さい。
2023.04.02
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