不動産売却の譲渡所得税の計算時に取得費が不明時の節税対策
親から引き継いだ自宅や、自分で購入した自宅で
あっても、数十年以上前に購入した為、購入した
金額（契約書紛失）が分からない状態です。
税理士から取得費（購入額）は、売却価格の５％に
なりますと言われ、意外にも高額な譲渡所得税を
支払うことになった。
この様な場面で、相談にこられた事例に対し、譲渡
所得税を合法的に削減できる方策をご紹介します！
■不動産譲渡所得税の概要
譲渡所得税の計算元となる譲渡所得額＝
①譲渡収入金額−（②取得費 ＋ ③譲渡費用）
※①＝土地・建物の売却額
※②＝土地建物の購入代金から建物の減価償却費を
引いた金額
※③＝売却に伴う諸経費（仲介手数料、測量費等）
■２種類の税率
売却不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点に
おいて
５年を超える場合は譲渡所得額×約20％（住民税含）
5年未満の場合は譲渡所得額×約40％（住民全含）
上記の計算のため、売却する不動産の購入代金が
分からない場合には、売却収入金額×5％が購入代金
とみなし、譲渡所得税を計算するルールです。
この購入代金が５％ではなく、適正に評価されて
５％を大きく上回る場合には、譲渡所得税も減少
することになります。
■譲渡所得税の節税対策とは
不明な取得費（購入代金）を不動産鑑定士により
当時の取得価格を証明してもらい、税理士が、その
証明・意見書を基に、譲渡所得税を計算して申告
するやり方です。
不動産鑑定事務所にもよりますが、不動産によって
報酬が異なる為、鑑定料を払ってでも、節税効果が
狙えるかの事前判断が必要です。
税理士や不動産鑑定事務所によっては
譲渡所得税の節税額×10％～30％など、成功報酬で
行っている場合もあるようです。
■取得費証明（意見書）が認められる条件
・買替や交換の特例を併用しないこと
・取得価格が分る資料（売買契約書等）がないこと
・原則、土地の地目が宅地である
・昭和30年以降（物件により50年以降）に取得した
不動産であること
・購入元が、親族などの特別な関係でないこと
・所得税の確定申告又は準確定申告の最初の申告
（当初申告）であること
ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
購入金額が分からず、購入金額を売却額×５％のまま
では、不動産の価格によって、数百万円～数千万円
もの譲渡所得税になるケースもあります。
取得費がこんなに安いはずがない！と思える方は、
この方法で節税効果を狙えるかもしれません。
実行の際は、事前に税理士や不動産鑑定士等に相談
してから進めて下さい。
弊社では、このようなケースの方をサポートする
適正売却から税理士や鑑定士との連携まで、総合的
にサポートしております。
節税の可能性があるか、ざっくり事前相談（無料）
も予約制で行ってますので、ぜひご活用下さい。
2023.04.23
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