不動産の負担付き贈与の注意点
負担付贈与とは、贈与契約の一部として受贈者に
一定の給付義務を負担させる契約です。
例えば、長男に自宅を譲るかわりに
「ローン残額を払ってくれ」といったケースです。
■意外と見落としがちな、評価額の変動
通常贈与の場合の評価は、相続税評価（土地は路線
価格・家屋は固定資産税評価額）です。
しかし、負担付き贈与の場合には時価額で評価
されます。
時価とは、市場で自由な取引の中で成立する場合の
価格です。※一般公開して成立する価格
例えば、相続税評価が2,500万円だった場合、時価
評価では3,000万円と高くなるケースが多いのです。
贈与税は、時価額3,000万円からローンの残額
（仮に1,000万円）を引いた額＝2,000万円に対して
計算されることになります。
こう考えるとローンがついている不動産を贈与した
方が得になるのではと考えがちですが、
ローンが100万円しか残っていない場合では
2,900万円となり相続税評価よりも高くなって
しまいローン残債がない不動産を贈与するより不利
になります。
■時価と同額のローン残額がある場合は？
時価額と同額の3,000万円の借金付不動産を贈与した
場合は、差引０円で贈与税を払わなくていいことに
なります。
しかし、その借金は貰う人が返済する義務が生じる為
もらう側にとっても、贈与税が0円になるだけで、
借金を背負うことになります。
また、貸している銀行側からの視点では、負担付
不動産を受取った側に返済資力がない場合には、
この負担付き贈与契約自体を否認される可能性が
高いと言えます。
■時価額を超えるローン残額がある贈与の場合は？
時価額が3,000万円で、ローン残高が3,500万円の
負担付き不動産を贈与した場合には
受取った人は、贈与税は0円ですが、価値（時価）
を上回る借金を背負うことになります。
贈与した側は、ローン残額3,500万円−時価の3,000
万円＝500万円得したことになるため、贈与者側に
500万円に対する贈与税がかかることになります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
税務的なことだけを考えればローンが終わってから
贈与しましょう！ということになります。
尚、賃貸アパート物件の場合、預かっている敷金
がローンと同様の扱いになる為、敷金分は別に贈与し
て、敷金を無くしてから賃貸物件を贈与するように
しましょう！ 2023.05.28
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