デットクロスとは？分かりやすく
賃貸アパート経営をする方にとっては、必須とも
言えるデットクロスの理解
しかし、他人に伝わるように説明して下さいと
言われた時に、本当に理解していないと説明できな
いのが、このデットクロスです。
不動産投資の専門家の解説では分かりにくい為
一般の方でも、わかりやすく図解と例題を使って
解説します！
デットクロスを言葉でいうと
減価償却額を元金返済額が上回る（クロスする点）
時点のことです。
■減価償却額とは
税務上、経費として計上できる建物の償却額のこと
家屋は定額法のみで、下記の算式です。
例：家屋価格2,000万円・築15年・木造アパートの
減価償却額は…
償却期間＝（耐用年数22年−経過年数15年）＋
経過年数15年×20％＝10年
※他の法定耐用年数は…
（軽量鉄骨19年・鉄骨造34年・RC47年）
減価償却額＝建物価格2,000万円÷償却期間10年
＝200万円/年間
※築年数が法定耐用年数を超えている場合は？
減価償却期間＝法定耐用年数×20%
上記から10年間、毎年200万円を経費として収入か
ら引けるのが減価償却経費です。
■元金と金利（元利均等返済）の仕組み
通常、アパート購入には元利均等返済を使います。
この返済は、元金と金利の合計返済額を均等に返済
していく返済方式です。
下記図の赤いラインから上の部分が利息で下の部分が
元金部分となり、返済が進むにつれ、元金と金利返
済の割合が逆転していく仕組みになってます。
上図の青の部分が減価償却経費部分です。
一定額の減価償却額を元金返済額が上回る（クロス）
部分（時点）がデットクロスの正体です！
■なぜ デットクロスが危険なのか？具体例
・収入1000万円/年
・運営費180万円/年
・ローン返済550万円/年
（当初内訳/元金200万円：利息350万円）
・減価償却額200万円
上記のアパートを手残キャッシュフロー計算と
所得税上の計算に分けます。
■キャッシュフロー計算
・収入1,000万円−運営費180万円−ローン返済550万円
＝手残り270万円
■所得税の計算
・収入1000万円−運営費180万円−ローン利息350万円
−減価償却額200万円＝課税所得270万円
※所得税率30％の場合の所得税は
（課税所得270万円×30％）81万円となります。
※ローンの利息のみ経費にできます。
■時間の経過でキャッシュアウトになる？
上記の計算から手残り270万円−税金81万円＝
189万円が税引き後の最終手残り額です。
ここで、今一度、図解を見直してみて下さい。
元金返済は時間が経につれ、返済額が上がり、賃料
も下がる傾向にあります。
キャッシュアウトの例は・・・
※賃料20％減・利息支払150万円になった場合
■キャッシュフロー計算
・収入800万円−運営費180万円−ローン返済550万円
＝手残り70万円
■所得税の計算
・収入800万円−運営費180万円−ローン利息150万円
−減価償却額200万円＝課税所得270万円
※所得税率30％の場合の所得税は
（課税所得270万円×30％）81万円となります。
結果 手残り70万円 〈 所得税81万円
手残りより税金の方が多くなり、支払ができなく
なる！（キャッシュアウト現象）
これが、デットクロスの恐ろしい実証です。
損益計算上では黒字でも、実際の手残りは赤字という
現象です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
いかがでしたでしょうか？
理屈で考えるより、元利均等返済と減価償却の仕組
さえ理解できれば、図解を頭に入れて、他人にも説
明はできます。
実務では、このデットクロスにならないように
購入前と購入後の対策が幾つかありますので、次回
はデットクロスの全対策について、発信しますので
お楽しみに！ 2023.6.04
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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