マンション新評価額の計算 わかりやすく
マンションを所有されている方、必見情報
国税庁は令和5年7月21日、評価額の算定ルールを
見直す通達案を公表した。
早速、自分のマンションを計算してみよう！
新マンションの評価額補正制度は、基本的に令和
6年（2024年）1月から、この新評価額制度が導入
予定になっている為、
タワーマンションに限らず、全てのマンション
所有者は、自ら計算して、少なくとも現時点で
相続税がかかるのか位は認識しておきましょう。
■新評価制度導入のきっかけ概要
マンションは区分建物面積に対し、敷地持ち分
面積が高層タワーになればなるほど、狭くなる
為、土地評価額が少額になり
加えて、建物評価は固定資産税評価額ですが、
高層階になればなるほど、販売価格（時価）は
高額になるが固定資産税評価額は略かわらず、
時価額と評価額の乖離（差額）が4倍～6倍
にもなることが都心部では多い現実でした。
国税調査では、2018年のマンション（全国平均）
の乖離は2.34倍（時価額÷評価額）、戸建は1.66
倍（2倍以上が25％）の統計です。
さて、本題のマンション新評価額計算のやり方
に入ります。
■新評価額計算で準備するもの
① 固定資産税納税通知書（区分建物の評価額）
② 登記簿謄本（専有面積と敷地面積と持ち分）
③ 下記、路線価格を知るサイトを立上げる
■新評価額の計算の仕方
新評価額 ＝ 現在の評価額×乖離率×0.6
・現在の評価額の計算の手順
建物評価＝準備①の固定資産税評価額
＋土地評価＝準備②を見ながら
敷地面積×敷地の持分割合×準備③路線価格
・乖離率の計算の手順
築年数×▲0.033＋総階数指数（※1）×0.239＋
所在階×0.018＋敷地持ち分狭小度（※2）×
▲1.195＋3.220
※▲は－（マイナスの意味）
※1）総階数÷33（1を超える場合は1とする）
※2）1室の敷地利用権面積÷1室の専有面積
乖離率計算にあっては、一見、複雑な計算式に
見えますが、各部を分解して見ると、なるほど！
と思えてきます。
・築年数×▲0.033は、古いマンションほど0.033
評価補正が下がることを意味します。
・総階数指数（※1）×0.239は、高層マンション
ほど、評価補正が上がることを意味します。
・所在階×0.018は、高層階になればなるほど
、評価補正が上がることを意味します。
・敷地持ち分狭小度（※2）×▲1.195＋3.220は、
敷地持ち分が狭いほど、引くことのできる評価
補正が下がることで評価額が上がります。
尚、1を乖離率で割った値が1を超える場合は従来
の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正します。
■例題を用いた計算
上記の計算式だけを見てると分かりにくいため、
実例をもとに計算してみます。
（例題内容）
築年数 3年（令和2年築）
現在評価額2,698万円・時価評価8,900万円
乖離率 約3.3倍（時価額÷現在評価額）
相続税路線価880C＝880,000円/㎡
総階数35階建・所在階29階・専有面積75㎡
敷地面積380㎡・利用権持分219558分の6355
敷地利用権面積
380㎡×219558分の6355＝11.00㎡
■実際の計算をしてみよう！
現在評価額計算は…
建物固定資産税評価額1730万円＋敷地面積380×
敷地の持分割合219558分の6355×
路線価格880,000円＝A 26,980,000円
乖離率の計算は…
築年数3年×▲0.033＋総階数指数1（※1）×0.239＋
所在階29階×0.018＋敷地持ち分狭小度0.1467（※2）
×▲1.195＋3.220＝B 3.71
※1）総階数35÷33＝1.06（1を超える場合は1とする）
※2）1室の敷地利用権面積11㎡÷1室の専有面積75㎡
最終計算の答え…
A 26,980,000円×B 3.71×0.6＝C 60,057,480円
当初の評価額より約2.2倍に評価額が上がりました。
■上記のマンション所有者の相続税はかかるの？
相続人：亡き父とし、相続人は母と娘2人の計3人
相続財産：上記マンション相続評価約6,000万円
現金1,000万円＝①計7,000万円
基礎控除：3,000万円＋600万円×2＝②4,200万円
①−②×税率15％−控除額50万円＝相続税370万円
No.4155 相続税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)
※基礎控除：3,000万円＋600万円×法定相続人数
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
いかがでしたか？
要するに乖離率とは時価÷現在の評価額の割合です。
更に最後の0.6を乗ずるのは、最低でも時価額の6割
以上にしますよ、という意味です。
尚、乖離率が1.67倍以上になっているということは、
評価額が時価額の6割未満を意味し、1.67倍以下の
場合は、評価額が時価額の6割を超えることになる
為、その場合に限り、現行評価額で評価していいと
いうルールです。
更には、乖離率が1未満の場合には、評価額が時価
額より高いことを意味する為、低い方の時価額を
評価額としてよいことになっています。
今後、評価乖離率を求める算定式の値については
マンションの市場動向などを踏まえ、適宜見直し
ていくようです。 2023.7.22
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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