ISRコンサルティング管財

マンション新評価額の計算 わかりやすく

マンションを所有されている方、必見情報

国税庁は令和5年7月21日、評価額の算定ルールを

見直す通達案を公表した。

 

早速、自分のマンションを計算してみよう!

 

新マンションの評価額補正制度は、基本的に令和

6年(2024年)1月から、この新評価額制度が導入

予定になっている為、

 

タワーマンションに限らず、全てのマンション

所有者は、自ら計算して、少なくとも現時点で

相続税がかかるのか位は認識しておきましょう。

 

 

■新評価制度導入のきっかけ概要

マンションは区分建物面積に対し、敷地持ち分

面積が高層タワーになればなるほど、狭くなる

為、土地評価額が少額になり

 

加えて、建物評価は固定資産税評価額ですが、

高層階になればなるほど、販売価格(時価)は

高額になるが固定資産税評価額は略かわらず、

時価額と評価額の乖離(差額)が4倍~6倍

にもなることが都心部では多い現実でした。

 

国税調査では、2018年のマンション(全国平均)

の乖離は2.34倍(時価額÷評価額)、戸建は1.66

倍(2倍以上が25%)の統計です。

 

さて、本題のマンション新評価額計算のやり方

に入ります。

 

 

■新評価額計算で準備するもの

① 固定資産税納税通知書(区分建物の評価額)

② 登記簿謄本(専有面積と敷地面積と持ち分)

③ 下記、路線価格を知るサイトを立上げる

財産評価基準書|国税庁 (nta.go.jp)

 

 

■新評価額の計算の仕方

新評価額 = 現在の評価額×乖離率×0.6 

 

・現在の評価額の計算の手順

建物評価=準備①の固定資産税評価額

+土地評価=準備②を見ながら

敷地面積×敷地の持分割合×準備③路線価格

 

・乖離率の計算の手順

築年数×▲0.033+総階数指数(※1)×0.239+

所在階×0.018+敷地持ち分狭小度(※2)×

▲1.195+3.220

 

※▲は-(マイナスの意味)

※1)総階数÷33(1を超える場合は1とする)

※2)1室の敷地利用権面積÷1室の専有面積

 

乖離率計算にあっては、一見、複雑な計算式に

見えますが、各部を分解して見ると、なるほど!

と思えてきます。

 

・築年数×▲0.033は、古いマンションほど0.033

評価補正が下がることを意味します。

 

・総階数指数(※1)×0.239は、高層マンション

ほど、評価補正が上がることを意味します。

 

・所在階×0.018は、高層階になればなるほど

、評価補正が上がることを意味します。

 

・敷地持ち分狭小度(※2)×▲1.195+3.220は、

敷地持ち分が狭いほど、引くことのできる評価

補正が下がることで評価額が上がります。

 

尚、1を乖離率で割った値が1を超える場合は従来

の評価額に評価乖離率のみを掛けて補正します。

 

■例題を用いた計算

上記の計算式だけを見てると分かりにくいため、

実例をもとに計算してみます。

 

(例題内容)

築年数 3年(令和2年築)

現在評価額2,698万円・時価評価8,900万円

乖離率  約3.3倍(時価額÷現在評価額)

 

相続税路線価880C=880,000円/㎡ 

総階数35階建・所在階29階・専有面積75㎡

 

敷地面積380㎡・利用権持分219558分の6355

敷地利用権面積

380㎡×219558分の6355=11.00㎡

 

 

■実際の計算をしてみよう!

現在評価額計算は…

建物固定資産税評価額1730万円+敷地面積380×

敷地の持分割合219558分の6355×

路線価格880,000円=A 26,980,000円

 

乖離率の計算は…

築年数3年×▲0.033+総階数指数1(※1)×0.239+

所在階29階×0.018+敷地持ち分狭小度0.1467(※2)

×▲1.195+3.220=B 3.71

 

※1)総階数35÷33=1.06(1を超える場合は1とする)

※2)1室の敷地利用権面積11㎡÷1室の専有面積75㎡

 

最終計算の答え…

A 26,980,000円×B 3.71×0.6=C  60,057,480円

当初の評価額より約2.2倍に評価額が上がりました。

 

 

■上記のマンション所有者の相続税はかかるの?

相続人:亡き父とし、相続人は母と娘2人の計3人

相続財産:上記マンション相続評価約6,000万円

           現金1,000万円=①計7,000万円

基礎控除:3,000万円+600万円×2=②4,200万円

 

①−②×税率15%−控除額50万円=相続税370万円

No.4155 相続税の税率|国税庁 (nta.go.jp)

※基礎控除:3,000万円+600万円×法定相続人数

 

 

執筆者:ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之

 

いかがでしたか?

要するに乖離率とは時価÷現在の評価額の割合です。

更に最後の0.6を乗ずるのは、最低でも時価額の6割

以上にしますよ、という意味です。

 

尚、乖離率が1.67倍以上になっているということは、

評価額が時価額の6割未満を意味し、1.67倍以下の

場合は、評価額が時価額の6割を超えることになる

為、その場合に限り、現行評価額で評価していいと

いうルールです。

 

更には、乖離率が1未満の場合には、評価額が時価

額より高いことを意味する為、低い方の時価額を

評価額としてよいことになっています。

 

今後、評価乖離率を求める算定式の値については

マンションの市場動向などを踏まえ、適宜見直し

ていくようです。  2023.7.22

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

特典プレゼント付!PMA相続メルマガ登録はこちら