最低限の不動産投資分析指標 わかりやすく
収益不動産を持っているというだけで、ステイタ
スが向上すると共に、資産家の仲間入りのような
感覚になり、心の充足感もあります。
しかし、不動産は高額の為、安易に投資購入する
と大きな損失に繋がることにもなる為、警戒心を
持ちつつ、客観的は最低限の投資指標を知り、
将来を見据えた投資運用をしましょう！
今回は、最低限、知っておくべき不動産投資の
指標をお伝えします。
■8つ種類の不動産投資分析指標とは
① 粗利回り率（グロス利回り）
満室時の年間家賃収入÷物件価格
※あくまで、満室時の収入を基にした収益率で
あり、WEB上の募集不動産に掲載されている率
です。
この利率だけで決して判断しないで下さい。
② 純NOI利回り率
NOI（運営純収益）÷総投資額
※NOI（ネットオペレーティングインカム）とは
満室想定賃料から空室損や運営費用（管理費、
固定資産税などを引いた額）となります。
※総投資額とは、物件価格や設計費や改修費等
購入物件費用総額のことです。
このNOI利回りは投資指標で最も重視される指標
となります。
③ 純NCF利回り率
（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）÷
総投資額
NCF（ネットキャッシュフロー）は、前記、
（NOI＋一時金の運用益−資本的支出）の部分
※一時金の運用益とは、預かり敷金や保証金を運用
したとした場合の運用益のことです。
※資本的支出とは、改修などで、税務計算上の
損益計算書（PL）に計上できる減価償却の対象と
なる支出額のことです。
④ 総合収益率
（NCF÷期首の資産価格）＋
（期末の資産価格−期首の資産価格）÷
期首の資産価格
※期首の資産価格とは、物件価格（諸経費含）を
指し、期末の資産価格とは、直接還元法やDCR法
による収益価格を参考に決定します。
※直接還元法とは、NCF÷地域の相場利回りで
算出された物件価値のことです。
※DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法
とは、将来の毎期発生する収益と将来売却した
場合の利益（キャピタルゲイン）を現在の価値
に割り戻した、投資価値のことです。
計算する前に得たい収益率（割引率）を決め、
1÷割引率＝複利原価率を用いて現在価値を求め
る方法です。
さらにDCF法を分かり易く伝えると
今の100万円を年5％の複利が付く銀行に預けた
場合、10年後には1,628,894円になります。
この考え方から、10年後に得られるであろう
家賃収入が前記と同じ1,628,894円であれば、
現在の価値は100万円ですよね。
⑤ 自己資本利回り率
（NOI−借入金の元利返済額）÷自己資金
※CCR（キャッシュオンキャッシュリートオブ
リターン）ともいいます。
借入をすることでレバレッジがプラスに働く場合
には、現金で購入するより、借入した方が自己資
金（自己投資額）に対する利回りは向上します。
⑥ 返済余裕率（DCR：デットカバレッジレシオ）
NOI÷毎期の元利返済額
※通常1.3以上ないと運営や融資が厳しくなる為、
融資を受けて購入を検討する場合には、銀行も
このDCRを重視してますので、購入前の事前試算
時に確認が必要です。
⑦ 正味現在価値
（NPV：ネットプレゼントバリュー）
NPV＝現在価値−初期投資額
※現在価値とは、DCF法による現在価値
※この額がマイナスの場合は投資不適格と判断
※この投資事業で最終的に残る金額を指す
⑧ 内部収益率（IRR）
▲初期投資額＋毎期の収益合計＋売却損益
※IRRとは、将来生み出される収益額の総和が
初期投資額と等しくなる利率のこと。
DCF法は割引率を先に決めてから、将来の収益額
を現在価値を算出する方法で、IRRは将来の収益
額から逆算した利率のことです。
両者は見方を変えた兄弟のようなものですね。
もっと嚙み砕いて伝えると、DCF法の割引率も
IRR率も銀行に預ける複利率と同じと思っていい
でしょう。
※IRRは自分の投資目標利率に達しているか否か
や、他の投資商品利回りと比較して、どちらが
投資商品として有利選択する際などに利用します。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
いかがでしたか、ふーっとタメ息が聞こえて
きそうですが、上記の投資指標計算は、全く
不動産投資が初めての方にとっては、？だと
思います。
自ら勉強して算出することもできますが、それな
りの忍耐と時間が必要です。
実際は、このような投資分析を得意とする専門家
と一緒に、長期的な事業計画を立て判断していく
のが一般的です。
コンサルフィー（報酬）を払ってでも価値がある
専門家を見つけて、運用に限らず、所有地に最適
な活用適正診断や相続対策、資産組替なども含め
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