リノベーション投資額の判断基準とは
アパートやマンション、ビルなどの賃貸不動産を
保有している方にとって築年数が古くなり
賃借人入替のタイミングで、単なるリフォームで
はなく、思い切ってリノベーションを考えている
方が感じるのは
リノベーションに幾らくらい投資すればいいか？
ではないでしょうか？
基準がないと、投資した金額に対する採算が合う
のかが分からず、漠然と工事会社の言いなりに
工事を依頼することになります。
まずは、リノベーション投資限度額の上限を決め
てから、限度額以内の工事内容を、いかに需要の
あるリノベに仕上げるか？ という順番です。
●リノベ投資限度額の考え方とは…
手順1. リノベで回収する事業期間を決める。
一般的には5年前後ですが、リノベ投資内容によっ
ては、もっと長期に見ても大丈夫です。
例として、現在の賃料が30万円/月で、リノベ後は
34万円/月に賃料がアップすると見込める継続期間
はどの位という考え方です。
手順2. リノベ後の経費を予測する。
経費は固定資産税や管理費などの支出率です。
一般的に賃料収入の20％前後ですが、構造や管理
会社によって変動します。
手順3. リノベ後のアップした賃料を予測する。
手順1 の例のように考えます。
手順4. 賃料の純収入の概算を出します。
純収入＝年間賃料−手順2の経費
手順5. これまでに出した金額を使ってリノベ投資
限度額を逆算します。
算式：投資限度額（X）=純収入×事業期間÷2
計算例で見てみます。
・事業期間8年
・純収入6,000千円とした場合
投資限度額X＝6,000千円×4年
X＝24,000千円以下であれば、事業的に成立する
リノベ投資上限額となります。
予定事業期間の半分でリノベ投資額を回収する
という考え方です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
いかがでしたか？ 各金額や期間は、あくまで概算
予測の為、リノベ事業を決定する際の参考指標と
して見て下さい。
尚、この投資基準額が果たして、どの位の投資効率
（利回り）になるのか？ という視点で見ると
・投資期間8年
・リノベ投資額24,000千円
・年純収入6,000千円
・将来価値0円
※8年後にリノベ部の価値がなくなる想定
IRR（収益率）＝18.62％になります。
この利率は、金融電卓がないと逆算ができない為、
金融電卓を使いこなせる専門家のアドバイスを受け
ながら、事業の方向性を検討してみましょう。
2023.10.01
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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