フリーレントのタイミングはいつが得か？
複数年賃貸不動産を経営している方にとって、空室は最大のキャッシュ損失です。
空室対策の一つとして、借主にメリットとなるフリーレント（一定期間の賃料を無料にする）方法があります。
このフリーレントはどのタイミングで借主に提供する方が、貸主（オーナー）にとって得なのでしょうか？
通常、単純に最初の数ヶ月をフリーレントにするケースが多いと思いますが、実際の実行家賃（標準賃料からフリーレントを引いた正味賃料）を分析して解説します。
●実行家賃シュミレーション例
・家賃80,000円/月
・フリーレント期間24ヶ月（2年）
・賃貸期間10年間
・賃貸人の期待利回10％
単純平均賃料は…
80,000円×8年間÷10年＝64,000円ですが、この実効家賃は短期賃貸（1年間）の場合であれば、通用しますが、2年以上の複数年賃貸する長期リースの場合には、時間の経過価値を割引率として現在価値に割戻します。
この現在価値を賃貸期間で割って算出する考え方です。
少々、分かりにくいですが、複利の銀行預金を例えにすると、100万円を年利率3％の複利で10年間、銀行に預けると、10年後に1349,353円になります。
従い、10年後に貰える1349,353円の現在価値は100万円ということです。
この考え方を、賃料に当てはめで算出してみましょう。
■当初2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合
2年までの賃料収入0円
3年目～10年目までの賃料収入は8万円/月という前提で、3年目以降の各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は57,089円となります。
■最後2年間（24ヶ月）のフリーレントの場合
8年までの賃料収入8万円/月
9年目～10年目までの賃料収入は0万円/月という前提で、1年目～8年目までの各年度の賃料収入を現在価値に割引き、合計平均した実行家賃は69,671円となります。
上記の計算結果により、最後の2年間をフリーレントにした方が、69,671円−57,089円＝12,582円 実行家賃がプラスになります。
最初に回収した方が、後から回収する賃料の現在価値は高いということになります。
借りている人からすると、先でも後でも支払う総額は変わらないため、フリーレントの使い方次第で、収益価値が変ってきます。
しかし、実務的には、賃借人からすれば、8年以上住まないと2年間のフリーレント特典は得られないことになる為、入居当初の数か月をフリーレントにするケースが多いのもの現実です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
今回は、お金の時間経過による価値について、考えてみましたが、1,000万円の現金を運用しなければ、いつまで経っても1,000万円です。
しかし、前記のように、複利預金に預けて運用すれば、お金は増えます。
この複利率3％が、現在価値を割り出す複利原価率のもととなります。
複利原価率を算出するには、1÷（1＋※割引率0.03）＝0.971となり、2年目以降は0.971÷1.03を繰り返していき、各年の賃料を、この割引率で現在価値に割り戻すことで、現在価値が計算できます。※期待複利率3％とした場合
この考え方を、ファイナンスの世界では、DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）と呼びます。
まさに、時は金なりということです。 2023.10.15
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