アパートのリフォーム費を幾らかけたらいいか？費用便益の数字で判断
利便性や賃料、設備の陳腐化など、都心ではなく、地方のアパートは空室が目立つ物件が多く見受けられるようになりました。
その空室を埋めるにしても、どの位の費用（リフォーム費）を投下すればいいのか？
また、どのようにして満室にすれいいのか？アパートを所有するオーナーにとっては、悩ましい問題です。
リフォーム会社に相談しても、高額な工事の提案をするのみで、リフォーム費に対する費用対効果や、リフォーム後の募集（リーシング）を、どのようにして満室にするかなのどの提案はできないのが現実です。
本来、アパートを管理している管理会社がリフォーム費用や、リフォーム内容の提案、満室にする募集方法などを提案し、オーナーの収益を最大化するのが、管理会社の責務と言えます。
しかし、現実には、賃料回収や入居時のクレーム対応はしてくれても、空室に対する総合提案まで出来る管理会社は少ないのも現実です。
今回は、弊社で実際に士業の方から空室で困っているオーナーがいるので、何とかしてあげてくれないかという、実際にあった満室成功事例をご紹介します。
■対策前のアパート現状
・全8室中、空室5室（空室率63％）
・家賃収入：1,346,360円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）
※NOIとは、ネットオペレーティングインカムで、満室想定賃料から空室賃料、運営費を引いた正味の賃料収入のこと。
・物件価値：11,219,667円（NOI÷※キャプレート12％）
※キャップレートとは、物件構造や築年数などに応じて、地域の相場利回りのこと。
※物件価値とは、売却したら幾らで売れるかという価格。
■対策後のアパート状況
・全8室中、満室成功
・家賃収入：3,651,440円/年間（固定資産税や管理費を引いた正味賃料※NOI）
・物件価値：30,428,666円（NOI÷※キャプレート12％）
●改善結果の差額分析
・NOI 収入増加額：3,651,440円−1,346,360円＝A 2,305,080円増加
・物件価値：30,428,666円−11,219,667円＝B 19,208,999円増加
・リフォーム費用総額 C 3,500,000円
NOI増額リフォーム投資回収率＝A 2,305,080円÷ C 3,500,000円×100＝65.85％
上記から、約1.5年でリフォーム費用を回収できたことになります。
このシュミレーションをリフォームする前に行い、ある程度、方向性が見えた段階で実行に移します。
100％シュミレーション通りに行かなくとも、周辺相場や空状況など地域のマーケティング調査を行うことにより、ある程度の予測と仮説のもとに進めていきます。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
募集方法として実行したのは、賃料を25％ほど下げる代わりに、定期借家契約に切替、敷金、礼金なし、仲介手数料0円とし、更新料もなくしました。
リフォーム内容は、オーナー様からお任せ頂きましたので、空室ごとにアクセントを付けた、クロスや最低限の無駄のないリフォームをすることで、2ヶ月で満室に成功した事例です。
現在でも満室稼働を維持し、オーナー様には他の不動産の運用や売却など、相続対策も含め、喜んで頂き、管理冥利に尽きます。 2023.10.22
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