事故物件を売る・買う・賃貸する際の留意事項

一概に事故物件不動産といっても事故物件にはどの様な種類があるのか？

事故物件は価格や取引（売買・賃貸）にどのような影響を及ぼすのか？

実際に事故物件に遭遇するする際に留意する点や影響などを簡潔にまとめてお伝えします。

■事故物件の主な３種別

1.　孤独死

2.　自殺

3.　殺人

通常の自然死や日常生活で起こった不慮の死（転倒や誤嚥）等は一般的に事故物件扱いにはならないと言われています。

■国土交通省によるガイドラインでは

取引をする宅建業者が買主・借主に告げなくてもよい３つとは

　① 賃貸・売買共に

　　1-1 自然死や日常生活で起こった不慮の死（転倒や誤嚥）など　※事案発覚からの経過期間の定めはない。

　・取引対象不動産の隣接住戸、日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した1-1以外の死及び特殊清掃が行われた1-1の死　※事案発覚からの経過期間の定めはない。

　② 賃貸に限り

対象不動産及び日常生活で通常使用する集合住宅の共用部分で発生した1-1以外の死と特殊清掃等が行われた1-1の死が発生し、事案発生から概ね３年が経過した後　※特殊清掃事案は発覚から３年

しかし、上記の場合や以外の事案であっても

　・事件性、周知性、社会に与えた影響が高い事案

　・買主等の取引判断に重要な影響を及ぼす場合

　・買主、借主から事案の有無について問われた場合

　・買主、借主側で把握しておくべき特段の事情がある場合

上記の場合には告げる必要があるとしています。

■事故物件が及ぼす価格の影響

一般的には相場価格から

　孤独死：1割減額

　自殺：3割減額

　殺人：5割減額

と言われていますが、地域性により変動します。

例えば、東京23区内の賃貸物件の場合では、自殺物件でも1割未満の減額でも借手が付く場合があります。

考えられる理由は人工密度が高く情報が中和され、通勤等の利便性が高い為、事案内容を知っていても住む価値を感じられる為と推測できます。

地方は逆の現象がおきる為、一般的な減額割合より更に減額しないと難しい場合も想定されるでしょう。

■大島テルの情報精度は？

事故物件といえば大島テルのサイトが有名ですが、掲載されている情報量は概ね１割ほどではないか？との事故物件を専門に扱う業者の見解です。

実際に事故物件に遭遇した際は

　・どのように売却、賃貸募集をしたらいいのか？

　・適正な買取価格で買い取ってもらえるのか？

　・特殊清掃が必要な現況でも取引できるのか？

　・孤独死保険の費用は貸主、借主負担なのか？

このような疑問が生じる方が大半ではないでしょうか。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤浩之

弊社は事故物件取引の専門ではありませんが、弊社が加盟する同協会で適正に取引を行っている仲間を紹介することは可能です。

事故物件で困っている方にとって公正かつ適正な取引ができることを願っております。　　 2024. 4. 7

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。