建築する時の接道義務 レアケース情報
建築基準法により建物を建築する際は、建築基準法で認定された道路に２ｍ以上接道していることが基本です。
現況の見た目が道路であっても、建築基準法で認定された道路でない場合には、接道していることにはならない為、建築をすることはできません。
■建築基準法上の道路の種類は下記の通りです。
建築基準法 ア. 第42条第１項第１号の道路
イ．同条第１項第２号の道路
ウ．同条第１項第３号の道
エ．同条第１項第４号の道路
オ．同条第１項第５号の道路（位置指定道路）
カ．同条第２項道路
上記の道路種別については、市（区）役所の建築（住宅）指導課で確認することができます。
ここまでは接道義務の基本ですが、今回は意外と知られていないレアケースの接道義務情報を簡潔にお伝えします！
●都市計画区域外及び準都市計画区域外では、接道義務は不要である。※建築基準法 第41条の2
但し、自治体等の条例で独自に接道条件を定めている場合がある為、上記の区域外であっても注意が必要です。
●市街化調整区域であっても接道義務はあります。
●接道義務の特例 （建築基準法 第43条第2項2号）
例1.） 最低接道義務である2ｍを切る接道の場合であっても、敷地の周囲に広い空地や公園等があり、行政が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合には、接道が1.3ｍであっても建築ができる場合があります。
例2.）建築基準法上の道路でない東京都内の区有通路に接道している場合であっても、道路の幅員4ｍ確保や4ｍ未満の場合であっても接道義務の特例として建築できる場合があります。
また、建築基準法上の道路と敷地の間に水路や緑道がある場合であっても、幅員2ｍ以上の通路が確保されている場合などであれば、接道を認めているケースもある為、基本の接道が難しい場合であっても、諦めずに行政に相談しましょう。
例3.）法43条 但し書き道路（建築基準法上の道路外）として行政で、当該道路の幅員が4ｍ確保され、道路所有者全員の同意（署名、捺印、印鑑証明付）が得られ、道路図面を作成し道路協定書が整い、行政で防犯、安全、環境上等、支障がないと認める場合には、特例として建築できる場合があります。
注意として、この43条 但し書き道路の許可は、建築する都度、必要になる為、土地の価値的には2割前後、下がることになります。
●道路と敷地に高低差がある場合の接道義務
建築基準法令では高低差に関する規定はありませんが、高低差があることにより、道路から敷地に侵入できない場合には、接道を満たしていることにはならないという考えが基本的な行政指導となります。
なぜなら接道義務は防災や避難経路、日照・通風の確保等、生活をする上で重要な経路確保の意味を担っている為です。
従い、実務的にはスロープや階段等で、幅員1.2ｍ程度の道路に繋がる通路を設ける行政指導があるのが一般的です。
また、敷地と道路に高低差がある道路幅員が4ｍ未満の場合には、高低差がある側の道路端から一方的に対面の平坦地側の敷地に4ｍ後退する必要があります。
通常4ｍ未満の道路の場合には道路中心線から互いに2ｍずつ後退して道路提供（セットバック）する必要がありますが、高低差がある側に後退しても空間となってしまい、道路としての幅員を確保できない為です。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
接道義務のレアケースを紹介しましたが、この特例などを知らずに未接道だから価値が半減するなどと業者に言われ、安く土地を手放してしまった後に、詳細調査をしたところ、接道の特例が適用され建築可能な土地だった！このようなケースも実務では稀に見受けられます。
また、現在、完全に未接道である土地であっても隣接者との交換や承諾等で建築できる場合がありますので、特殊なケースは詳しい専門家に相談すべきです。
弊社でも物件調査（課題発掘・可能性提案）のみのサービスもコンサルティングとして行っております。
お困りの際は、事前予約相談からお気軽にお問合せ下さい。 2024. 6.23
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