相続対策で建てる賃貸アパートと戸建賃貸どちらが有利か？【アパート分析編】

比較的土地を所有している地主様向けに住宅メーカー等から相続対策として提案を受けるのが賃貸アパートを建てませんか？というものです。

賃貸アパートと賃貸マンションは同じくくりとして、他の選択肢として戸建賃貸はどうなのか？
資産価値、投資価値、相続税対策、分割対策など広い視点から一般の方にも分かりやすく、まずは【アパート分析編】から簡潔に解説します。

■前提と仮定（アパート・戸建共通）

・保有資産：駐車場１億円＋現金１億円（相続税評価額同様）

・現況での相続税合計

　｛2億円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×30％−700万円｝×2＝3,340万円

・家族構成：父、母、子1人（父の相続想定）

・借地権割合60％　　借家権割合一律30％　　賃貸割合100％

・新築10年後の価値減却率10％

■賃貸アパート対策試算

仮定：建築費1億円　　潜在総収入1,000万円（建築メーカー提示利回10％）

【相続税の圧縮効果】

土地の相続税評価：1億円×（1−借地権割合60％×借家権割合30％×賃貸割合100％）＝8,200万円

建物の相続税評価：建築費1億円×60％（固定資産税評価額減）×（1−借家権割合30％×賃貸割合100％）＝4,200万円

相続税評価合計：8,200万円＋4,200万円＝12,400万円

（相続税評価圧縮額）2憶円−12400万円＝7,600万円　

相続税額：｛12,400万円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×20％−200万円｝×2＝1,240万円

（相続税減額） 3,340万円−1,240万円＝2,100万円

【資産価値概算】

潜在収入1,000万円−空室損5％（50万円）−運営費15％（150万円）＝営業純利益800万円

市場価値（収益還元法）：営業純利益800万円÷相場利回7％＝11,429万円

【投資価値概算】

インカム収入：営業純収入800万円×10年＝8,000万円

10年後の価値：初年度市場価値 11,429万円×0.9（価値減価率▲10％）＝10,286万円

建築前の市場価値2億円（駐車場1億＋現金1億）−10,286万円（10年後の価値）＝9,714万円の価値損

最終損益：インカム収入8,000万円−9,714万円の価値損＝▲1,714万円

【相続時分割検討】

1棟の土地建物の為、相続人が複数いる場合には共有名義による分割となる。

　共有名義のデメリット

　　・売却、大規模修繕は全員の合意が必要

　　・アパートの使用や管理に共有者の話し合いが必要

　　・共有者の相続ごとに共有者が増加する

　　・アパートの現物分割ができない

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤浩之

アパート分析編を纏めると

・相続税は2,100万円の減額（得）
・資産価値は8571万円の減額（損）※2億円−資産価値11,429万円
・投資価値は▲1,714万円（損）
・分割検討はデメリットが多い

最終結果となりました。次回、戸建賃貸分析編と比較してどちらが有利なのか？答えがでます。

尚、建築メーカー提示利回り10％は間違いで、本来の利回りは土地も投資している為、営業純収益800万円÷（土地1億＋建物1億）×100＝4％がネット利回りとなりますので、ご注意下さい。　2024. 9. 1

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