収益不動産の購入判断基準（一般投資家向け）

収益不動産（賃貸アパートや区分マンション等）に自己資金を投資して資金運用を考える時、この物件を買うべきか、買わないべきかの判断基準がないと決断できません。

とかく不動産は高額投資となる為、客観的な判断基準をもとに購入すべきです。
今回は、一般投資家の方でも比較的簡易にできる購入判断基準をお伝えします。

■収益不動産の購入判断基準と手順

●手順1.　自己資金予算を決定する。
※全額自己資金で購入するのか、自己資金以外の不足分を借入して購入するのかの基礎です。

●手順2.　借入する場合、借入割合から購入物件価格を逆算する。

※LTV（ローンtoバリュー）物件価格に対する借入額の割合で、一般的には60％〜80％を目安とする指標で、この借入割合が高くなるにつれ、返済リスクが高くなります。

例：自己資金500万円・LTV 80％とした場合の購入物件価格の逆算式

　2（頭金）：　8（借入）＝　500（頭金）：　X（借入）
　2X＝4,000
　X＝2,000（借入）に自己資金500を足して2,500万円が購入価格となる。

※実務上では、物件価格×7％ほどの諸経費（手数料、登記料、借入経費等）は別途、準備が必要です。

●手順3.　購入する物件のエリア選定又は目標キャップレート（NOI率）で物件を決める。

※エリア選定は自宅から10Km圏内、東京23区、千葉県北西部など、保有不動産の場所で選ぶ方法です。
※キャップレート（NOI率＝正味還元利回）の目標を7％等にして物件を探すやり方です。

キャップレート（NOI率）：NOI（ネットオペレーティングインカム・賃料収入＋雑収入−空室損−運営費）÷物件価格
※都心のAクラスビルでは4％前後～地方に行くにつれ、NOI率が上がる傾向にあります。

●手順4.　物件ごとの営業純利益（NOI）を把握する。
NOI＝（賃料収入＋雑収入−空室損−運営費）

※雑種入は看板収入、自動販売機収入等をいい、空室損とは新築では5％前後、築古になるにつれ10％前後と拡大していきます。
運営費は、固定資産税、管理費、設備点検費、清掃費、保険料、光熱費、広告費、修繕費等を指します。

●手順5.　市場価値と投資価値を比較する

市場価値＝NOI÷相場キャップレート
※市場価値と購入予定物件価格を比べ割高なのか割安なのかの目安とします。
※相場キャップレートは周辺で売に出されている数種類似物件のNOI率を加重平均した率と考えて下さい。

投資価値＝NOI÷目標期待NOI率
※投資価値と物件価格を比べ、自分の期待利回りを満たす物件か否かの判断する。

更に、詳細に分析を希望する場合には

・CCR（キャッシュオンキャッシュリターン/自己資本収益率）
・IRR（インターナルリートオブリターン/内部収益率）他

多数の分析指標数値　がありますが、このような分析を希望の場合には投資不動産の専門家と一緒に、専用ソフトなどを使い、分析判断することになります。　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤浩之

弊社では国土交通省による登録制度「不動産投資顧問業登録一般―第1373号」を取得し、判断が難しい不動産投資のコンサルティングを行っております。
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