解りやすい不動産価値算出法（DCF法）

不動産の価値（現在価値）を算出する方法として、投資不動産業界や不動産鑑定で使われているDCF法（ディスカウンテッド・キャッシュフロー）について、分かりやすく簡潔にお伝えします。

DCF法とは、不動産の価格が将来キャッシュフローをいくら生み出すかによって決定される場合、その不動産の価格はすべての将来キャッシュフローの現在価値の合計と一致するというものです。

■記号の意味

C＝キャッシュフロー
ｒ＝割引率

■DCF法の式　※3年後に売却する場合

1年目 C1÷（1＋ｒ1）＋2年目Ｃ2÷（1＋ｒ1）×（1＋ｒ2）＋3年目（Ｃ3＋復帰価格）÷（1＋ｒ1）×（1＋ｒ2）×（1＋ｒ3）

＝現在価値

※割引率が一定の場合には、（1＋ｒ）を年数ごとに、べき乗して下さい。

※復帰価格とは、売却する翌年の予測ＮＯＩ（営業純利益）÷ キャップレート（売却時の相場還元利回）

※売却せず、将来キャッシュフローだけでも現在価値を算出することは可能です。
その場合には、復帰価格を除いて計算して下さい。

■割引率の設定

割引率は将来キャッシュフローのリスクによって決定されます。

リスクとは、投資する為に、その将来キャッシュフローのリスクをどの程度まで許容できるかということであり、投資不動産のリスクには、次のようなリスクが考えられます。

・流動性リスク
・運営リスク
・政治的リスク
・賃料変更リスク
・テナントリスク
・マーケットリスク

このように様々なリスクを勘案して割引率を決定する為には、経験に基づく専門的で的確な判断力が必要とされます。

一般的には3種類（良い時、普通時、悪い時）の割引率を適用した現在価値のシュミレーションを行い、悪い時であっても、投資事業が成り立つのか否かを検討しながら決定します。

■売却時のキャップレート

不動産の上昇率や下降率を市場の同行から予測して決定しますが、将来の予測はなかなか難しい為、投資当初のキャップレーに5年毎に＋0.5％として試算することが多く見受けられます。

＋0.5％の理由は、建物の劣化、仕様の劣後など、個別な減少に加え、周囲の類似物件の増加による市場変化により、古い物件は空率増加に伴う賃料の下落が予測される為です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤浩之

不動産投資は様々なリスクが潜んでいる為、安易に現在価値の多寡などで判断せず、客観的に分析数値（IRR/CCR/DCR/BE/FCR/LTV等）の専門分析数値を複合的に観察しながら、客観的数値で判断していくのが不動産投資の基本です。

弊社では、投資不動産の分析をサポートしながら購入物件の斡旋、エリアによっては管理、リーシング、売却まで一貫としてサポートさせて頂いております。

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