開発プロジェクトの簡易フィージビリティ-（実行可能性）分析
ある程度、規模が大きくなる不動産投資案件では、事前に事業性を把握するにも膨大な資料収集と分析ノウハウが必要です。
そこで、規模の大きい開発から行うプロジェクトについて、入口段階で簡易的に事業が成り立つか否かを知るすべをお伝えします。
■開発案件の実行可能性分析手順とは
1. NOI（営業純利益）と開発コスト比を決定する。
※既に安定している既存類似物件のキャップレートの平均値を調べ、開発リスク分を上乗せした、想定総開発費用に対する安定時のNOI率を決定します。
例）類似物件キャプレート8％～8.5％＋開発リスク15％～20％＝NOI率10％と決定する。
2. 総開発コスト概算を試算する。
※総開発コストとは、土地代、総建築費の総額であり、土地を所有している場合も同様です。
例）土地代：2憶円＋建物：3億円＝合計5憶円のプロジェクトとする。
3. 試算仮定を決定する。
・建物スペース損失率を仮に30％（述べ面積中、賃貸できない共用部等の床面積の割合）
・賃貸稼働率の決定を仮に95％（築浅物件の自然空室率は通常5％前後）
・賃料を決定する（周辺相場の賃料を参考に1㎡単価を把握）
・運営管理費を決定する（一般的には総潜在賃料×20％～25％）
4. 上記の仮定を基に期待NOI率と比較する。
例）想定安定時のNOI額÷総開発費用の想定額＝仮に7.23％だとすると
7.23％ ＜ 期待利回10％ となり、このプロジェクト提案は受けるべきではないと判断できる。
土地価格は取得費、土地を所有している場合には路線価格に広大補正を加味して概算し、建設会社の建築見積書やプラン提案書を基に概算を算出していきます。
簡易分析の結果、微差の率であれば、次の試算を試みて下さい。
・共用部の削減や容積率緩和利用等で賃貸床面積を増やせないか？
・雑収入（看板、駐車場等）を導入できないか？
・プラン変更で店舗や事務所導入、ワンルールとファミリー混合等で賃料アップできないか？
・建築費の削減提案を受けると共に相見積りを取り比較する。
・建築費が多少増加しても付加価値を付けた仕様と差別化で賃料アップできないか？
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
注意頂きたいのは、NOI額は安定した時を想定して考える必要があるということです。
あくまで概算ですが、大幅に期待利回りを下回る場合には、あれこれ時間をかける前に判断できる簡易指標としてご活用下さい。
ソフト面での費用（仲介手数料、設計料、測量費、開発申請費等）も忘れずに概算で加算しましょう。
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