日銀の金利引き上げが不動産に与える影響

現在、円安により海外から資材の多くを輸入している日本は、資材の高騰＝建築額の高騰に繋がり、新築不動産価格が上昇を続けると共に、海外投資家は安く日本の物や不動産を購入できることから、海外投資家の参入と不動産投資も増加傾向にあります。

日本銀行が2024年3月にマイナス政策金利の解除を発表し、同年7月31に政策金利を0.25％に追加利上げを決定以降、不動産に与える影響はどのようなものかに焦点を当て要約してお伝えします。

■政策金利の引き上げで不動産に与える４つの影響

1.　一般的に金利が上がると不動産価格は下落する。

不動産は高額の為、借入して購入するのが一般的です。借入金利が上がると返済負担が増加することから、不動産の購入を控える傾向につながり、控えるということは需要が減ることを意味し、需要と供給のバランスから売り手側は価格を下げざる得なくなり価格が下がるという流れです。

金利が下がれば、その逆の現象が生じることになります。

2.　良好なインフレによる金利上昇時は不動産価格が上がることも・・

良好なインフレとは、物価が継続的に上昇している状態をいい、良好インフレ時には、いままで1000円で買えたものが物価の高騰で1300円出さないと買えないことになる為、物の価値は上がるが、お金の価値はさがることになります。

良好インフレの循環により、企業が提供する販売物価があがり、その利益が賃金上昇に繋がることで、給料が上がった人たちは購買意欲が増すことで、更に物が売れて企業利益が上昇するという好循環を生み出すことになり不動産購入も増加するという流れです。

3.　不動産資産から他の投資資産に組換えが行われ、売り物件が増加する。

金利が上がると借入している返済額も増えることから、利回りが下がることになります。投資家は利回りを重視することから、低利回りの不動産を換金して他の投資（信託・債権・株）にポートフォリオの組換えが行われるという流れです。

4.　不動産購入時の借入が難しくなる。

金利状況に伴い、返済負担率も上がることから貸し出す側の銀行からすれば、貸したお金を回収するリスクが増加します。そのリスクを回避する為に、貸出し審査基準を厳しめに設定せざるえないという流れにより、今まで融資してくれていた銀行が貸し渋りのように、減額や融資条件を厳格にしていくわけです。

政策金利（銀行が日本銀行に当座預金として預けた時に付く金利及び銀行が日本銀行から借入するときの1年未満の短期金利のこと）の引き上げはインフレ、物価上昇を抑える狙いがあり、逆に引き下げは景気の回復、インフレの起爆剤となります。

日本や米国のインフレ目標率は2％程度の為、この水準を安定させる狙いが今回の政策金利の引き上げと考えられます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤浩之

逆の発想で、この金利引き上げに伴う不動産価格の値下げや、他の投資先に組換えすることで発生する売却物件を比較的安く購入し、時期を見て売却し売却益（キャピタルゲイン）を狙うという逆転の発想もありです。

現在、投資不動産を所有している方の金利引き上げ対策は、借入期間の延長・頭金を増やして借入を減らす・繰上返済を活用して金利負担を減らすことで対策することができます。

プラスのレバレッジが効いている時には自己資本に対する利回り（CCR）が減少することになる為、リスクとリターンのバランスを考えて各対策を実行するようにしましょう。　2025. 2.23

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