入居者の不始末で火災発生時の責任分担と対策
アパート経営をしているオーナーや不動産管理会社であっても、入居者のタバコの不始末で発生した火災の責任分担や対策を理解してない方は意外にも多くいるようです。今回は入居者が起こした火災について少し掘下げて見てみましょう。
●入居者の不始末火災は誰が負担する？
答えは『入居者』です。
理由は、入居者は賃貸借契約に基づきオーナーへの原状回復義務を負っていためです。従って現状回復義務の債務不履行に基づく損害賠償責任を負うのです。
●失火法は適用されないのか？
賃貸物件も含めた住宅火災については、失火法（失火責任法）では、次の定義が定められています。
【故意・重過失による失火でなければ、失火者は責任を追及されない】
しかし、この定義は、あくまで延焼した近隣に対する賠償責任は負わないとする意味であり、今回のような入居者の不始末による失火については、失火法の適用除外となるのです。
●オーナー加入の火災保険を適用した場合は？
オーナーの火災保険を適用した場合、建物の修理費等は保証対象ですが、間接損害（特別な事情による損害）は通常、保証対象外となります。
オーナー保険適用後、保険会社は代位請求権に基づき、入居者へ損害賠償額相当額を求償することになります。
●入居者失火の対策
前記のように、保険会社から入居者へ損害賠償求償した場合、実務的には入居者とトラブルになり、入居者が退去する結果となってしまいます。その対策として、オーナー加入の火災保険に『代位求償権不行使条項』を設けていれば、保険会社から入居者への損害賠償請求がなくなり、入居者が窮地に陥ることなく、退去も防ぐことに繋がります。
火災保険会社によって加害者がいる事故でも損害を肩代わりできる約款が『ある保険』と『ない保険』があるので、今一度、保険会社に確認してみましょう。
結論として、入居者は、借家人賠償責任特約付きの火災保険、オーナーは、代位求償権不行使特約付きの火災保険に各々加入することをお勧めします。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
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オーナー様は、いままでの付合いや義理等で、なあなあになっている管理会社や賃貸経営を見直すこもと本当に重要な課題です。 2025. 7. 20
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