借地権がある底地の売却方法と評価

東京都内では以外にも多い借地権ですが、千葉県でも時折見かけることがあります。今回は建物所有を目的とする借地権が存する底地の評価と高く売れる売却方法をご紹介します。

借地権には旧借地法（大正10年制定）と新法の借地借家法（平成4年8月以降）がありますので、借地を契約した時点をまず確認しましょう。

■借地権の簡易評価法

売却する相手方により、評価額を変える必要があります。

A　借地権者に売却する場合は時価評価額×0.5（参考：借地権割合）

時価評価額は、一般的な取引比較事例法の額で、類似物件の成約価格を調べ、土地の形状や道路、駅距離などを減加点を調整しながら決定する方法です。直近の複数成約価格の平均値の㎡単価×査定地の地積でも良いでしょう。

路線価表にある借地権割合はあくまで、相続税を計算する際に用いるもので、参考にはなりますが、実際は時価額の50％程が相場になるケースが多いようです。

B　第三者（底地買取業者等）に売却する場合

相続税路線価×地積×0.5～0.65程度が底地買取業者が買い取る評価額の目安です。実際は、土地の形状等により補正をしますが概算評価であれば、この方法で十分です。

第三者の購入者として投資家がいますが、投資家は取得した底地からどれだけの収益が得られるかで判断する為、収益還元法の評価となります。

＝NOI（正味年収益額）※ネットオペレーティングインカム÷キャップレート（投資家が期待する利回り又は周辺相場の利回り）＝評価額（購入検討額）

■借地人を絡めて有利に売却する方法３選

1.　借地権者と底地所有者で同時に一体の所有権として売却する。

この方法が互いにとって最も高く売却できる方法です。しかし、売却後の分配方法を事前に話し合っておかないと思わぬトラブルになります。

2.　借地権者と底地所有者との権利を等価交換後に売却する。

お互いの権利を等価で交換することによって、お互いに完全な所有権を持つ方法です。解り易い例として、60坪の土地に借地人が一軒家を所有している時に、底地人との交換によって、借地人は30坪の土地、底地人は30坪の土地を互いに所有権として保有することになります。

3.　借地権を底地所有者が購入して所有権として売却する。

借地人は底地者へ地代を払う義務や、建替などの条件変更の都度、底地者の承諾を得る必要があり、その都度承諾料を支払うなど、以外と負担も大きいものです。その為、他の所有権の中古戸建を融資を受けて購入した場合の支払い額と現状の出費を比較提案するなどして、底地者が借地権を買取ります。　

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤浩之

借地権の取扱いには、契約書の精査や測量、評価や代替提案、交換後の建築可否など多肢に渡る専門知識が必要です。取引の際は借地権に精通した不動産会社に相談しつつ、互いの納得を引き出す仲介役も担える専門家に委任するこが近道です。

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