不動産投資でプロパー融資を借りるコツ
今ではサラリーマンの方でも本業以外に小さな不動産投資を始める人も多くなっています。その際、全て自己資金で購入するよりも一部の自己資金以外を金融機関から借りて購入することで、自己資金利回りが上昇する（レバレッジ）ことにより、投資効率が格段に上がります。
今回は、金融機関から借入をする際にプロパー融資で有利な条件で借入をするコツについて、解説します。
●プロパー融資とは
金融機関のバックには、借入に対する支払いを保証する保証協会が存在します。その為、滞納等があった際は、保証協会が金融機関に肩代わりしてローンを支払う為、審査基準も保証協会の最終基準をクリアーしなければ、融資を受けることはできません。
しかし、次に挙げるコツを駆使して、プロパー融資（保証協会なしの支店長決済）で借りることにより、より有利で柔軟な借入条件を得ることができます。
★プロパー融資を引くコツ６選★
① 自己資金割合を増やす
※購入物件に対して何割自己資金を投下するかの割合を増やすことです。2割～3割など
② 信用を得る
※継続した金融機関との取引や返済実績を積むことで信用を得ることです。
③ 属性を良くする
※ここで言う属性とは、保有している複数の不動産や他の資産の状況を良くすることです。具体的には、決算書のBS（バランスシート）の左側（総資産）に対し、右上の借入割合を減らし、右下の純資産を多くすることです。
④ 評価が高い不動産を買う
※金融機関は不動産に担保（抵当権）を付して融資をする為、評価（担保価値）が高い不動産に対しては比較的、融資をし易い傾向があります。（積算評価・収益還元評価）
⑤ ローンパッケージを作成する
※ローンパッケージとは、融資を借りる際に金融機関に対して物件の価値を数値等で表した事業計画書のようなものです。将来のリスクや（良・普・悪）を想定したキャッシュフロー表や長期のIRR率予測（DCF法）、出口（売却計画）などが該当します。
⑥ その他 気を付けること
・金融機関に提出する各種の書類に不備がないこと
・自己の資産状況から無理無謀な投資でないこと
・他の金融機関と天秤にかけないこと
・借入後には、他の金融機関に借換えは控えること
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
不動産投資に対する借入は、単に金利が安いだけではなく、実質実効金利（手数料等を加味した金利）や長期借入によるレバレッジ向上やLTV（ローンtoバリュー）借入割合の増加によるCCR（キャッシュオンキャッシュ率）の増加など、さまざまな影響がある為、資産を賢く増やすには、長期的かつ計画的、慎重に対応していく必要があります。 2025. 9. 7
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