自宅をリースバックする際の注意点

リースバックとは、一時的な資金が必要となった際などに、売却はするが、売却先（買主）と賃貸契約を交わすことにより、引き続き住み続けられるという一見、いいことづくめに見えがちです。しかし背景に潜むリスクを理解したうえで進めないと思わぬ損失を被ることになります。

今回は、自宅リースバックのリスクに着目した具体的内容を解説します。

●リースバックのデメリットとリスク

① 一般的に市場で売却する場合よりも3割前後安く売却することになる。
買取業者は一般的に購入後の収益率で購入価格を判断します。従い、築年数が古い家や、地形が悪く将来売却する際の価格を見越して判断される訳です。

② 毎月割高の賃料を支払う場合が多い
買取り業者によっては、売却価格の10％と短絡的に決定しているところもあるようです。事前に賃料の相場を確認しながら進めて下さい。

③ 賃貸契約形態によっては退去のリスクも
賃貸借契約には、更新可能な「普通賃貸借契約」と退去期日が決まっている「定期借家契約」があります。定期借家契約の場合、当初は再契約できることを仄めかされ契約するも、契約書上の退去日に強制的に退去要請を受けるリスクがあります。

④ 貨幣の時間的価値の損失
売却額は市場より安い価格で売却し、賃料も割高であるのがリースバックの特徴です。長生きして自宅に住み続けた場合、その分の金額を運用したと考えた場合には、大きなマイナスが生じます。

【貨幣の時間的価値の例】
市場売却相場1,500万円・リースバック売却額△30％＝1,050万円の場合
相場との乖離△450万円を運用年率1.5％で半年複利で20年間運用した場合＝6,067万円になります。

この貨幣の時間的価値は毎月の割高賃料でも同じことが言えるということです。

⑤ 悪質なリースバック買取業者がいる
無知な高齢者を対象に不当に割安な価格を提示すると共に、相場より割高な賃料が当然なごとく賃貸契約を定期借家で進め、一定期間終了後に退去を要請され、退去後に売却して利益を目論むものです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤浩之

リースバックの買取価格と賃料を決定する際は、買取り側が設定する保有期間のIRR率（内部収益率）から逆算して買取価格や賃料を決定するのが適切なやり方です。　

売却する側も買取る側も互いにWinでなければ成り立たない取引です。買取る業者はリースバックを検討している一般消費者の目的や将来のことまで寄り添って話しを聞いたうえで、互いに公平なリースバック内容を提示すべきです。

弊社でもリースバックの対応を行っておりますので、ご要望の際は下記メルマガ登録の無料相談からご利用下さい。　2025. 10. 5

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