共有不動産の問題や懸念に備える方法
不動産を共有名義にすべきではない事は、よく知られているものの、既に相続等の際に共有名義にしてしまっている不動産に対して各共有者の意見相違や高齢化による認知症、死亡等による将来の不安で相談にこられる方も少なくありません。
今回は、このような共有不動産の解決方法や将来の備えまでマトメテご紹介します。
●共有不動産の懸念要素を解決する方法６選●
1. 共有持分を一人の共有者が買い取る
買取り時価額の算定の際に注意したいのは、時価の根拠です。相続税路線価や固定資産税評価額等を基準とする方法や、近隣類似取引比較事例を基に算定する方法がありますが、相続税路線価等と時価との額には乖離があるので注意が必要です。
2. 共有者全員の合意で売却換金して金銭で分ける
売却には全員の合意が必要な為、売却査定を行い、持分割合に応じた手取り金額予測をある程度分かったうえで進めないと、こんな金額では納得しないと後にトラブルになることもあるのでご注意下さい。
また、査定価格は概ね3ヶ月以内で売れる価格として査定依頼をすることです。売却依頼を受注したいが為に、売れもしない高額な査定額を提示してくる業者が以外にも多く存在します。
3. 等価交換による共有名義の解消
共有者の一部の者が持分の不動産に興味がなく、できれば現金化や共有を解消したい場合、各共有者が他に所有している不動産と等価で交換することで共有名義を解消する方法があります。この方法も等価の算定が必要になりますので、交換者同時が納得のいく価格を出すことがポイントになります。
4. 信託を活用して将来に備える。
今は売却や持分買取が難しい状況の場合、信託法に基づく家族信託を用いて将来に備える方法があります。各共有者の相続人一人に（息子等）共有持分を信託します。当初は委託者（各共有者）・受託者（相続人一人）・受益者（各共有者）とし、各共有者が死亡した場合の受益者は各共有者の相続人とし、将来の売却や建替えは受託者単独にに委ねる方法です。
この信託組成をすることで、各共有者が認知症や死亡、意見の相違があったとしても受託者一人の判断で売却や建替えをすることができることになります。
5. 任意後見契約により将来に備える
各共有持分者が認知症になった場合、法定後見人が選出されない限り、売却や大規模修繕、賃貸契約等が出来ず凍結します。このような将来に事前に備える方法が任意後見です。自分の信頼のおける息子等と任意後見契約を結んでおくことで、判断能力が喪失した際に、指定した任意後見者が法律行為を行います。
6. 遺言で将来の相続者を指定しておく
自分の相続人が複数いた場合、複数の意見相違があるのは予測できます。そこで遺言にて一人の相続人に自身の共有持分を相続させる準備をしておきます。注意は、他の相続人と承継財産額を公平にする為の準備と遺留分対策の備えをしておくということです。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
よく見かける共有不動産のケースとして、相続が発生した際に、とりあえず共有を司法書士等から提案され共有にしているケースです。相続後、時間を空けずに売却する合意が出来ている場合には、とりあえず共有でもいいでしょう。
しかし、共有状態が長く続く可能性が場合には、相続時点で不動産の共有名義は避けるべきです。これは相続の生前分割対策になりますが、不安な方は今や将来に向けた総合的な対策として相談も可能です。下記、メルマガ登録から無料相談をご利用下さい。 2025. 10. 5
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