相続対策の投資マンションと小口化不動産にメス
日経新聞（2025年11月27付）の最新情報では、相続税の圧縮に用いられている賃貸用マンションや小口化不動産の購入に当たり、政府与党は相続税評価の過度な圧縮効果（節税）に歯止めをかけるべく、2026年税制大綱に向け具体的な算定方法の検討に入った。
●不動産購入による相続税対策の考え方とは
相続税の算定となる相続税評価基準は、現金なら100％の評価ですが、不動産の場合、土地は路線価（市場時価の大よそ70％～80％前後）建物評価は固定資産税評価額（市場時価の50％～60％前後）で評価されるため、現金保有のまま相続が発生するよりも、現金を不動産という資産に替えて相続が発生した方が、相続税が安くなるカラクリを利用した節税のことである。
また、賃貸用マンション（他人に貸す目的）は、通常の不動産から更に相続税評価が下がる仕組みがある。その理由は、他人に賃貸している為、自分では自由に使えない分、評価を更に減額しますよ、というものであり、土地は貸家建付地評価として更に10％前後減額となり、家屋は貸家評価として更に30％前後減額になる為、さらに節税効果を発揮するという仕組みです。
●今後の相続税の評価方法はどうなるのか？
具体的には相続発生の５年前までに購入した賃貸用マンション等については、時価額（購入価格）に地価変動を考慮した後の価格×80％程度になるような計算方法を検討しているようです。
小口化不動産（賃貸マンション等を多数の出資投資家の資金で購入し、運営費を差し引いた賃料収入を投資家に分配する投資商品）についても、購入時期に関わらず、過去の取引事例等を勘案して相続税評価を算定する方法に変換していくことも同時に検討するようだ。
昨年は高額な高層マンション（通称：タワマン）の特性を生かした過度な節税にメスが入ったが、続けて賃貸用マンションや小口化不動産にも国税のメスが入る流れだ。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
近年、円安を機に海外からの投資家やインバウンドにより、都心の不動産が急高騰し、東京都内では新築マンションの平均価格が１.１億円を超える異常な事態である。このマンション価格の高騰に乗じて購入後すぐに２倍の価格で売り出す者が続出するなど、数奇な時が続いている。
注意頂きたいのは過度な投資や節税ばなしに軽く乗らないことでです。お金が絡む世界には必ずといっていいほど、詐欺が潜んでいることを・・ 2025. 12. 7
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