定期借地権付き分譲マンションの留意点とは
昨今の中東地域やロシアとウクライナの戦争などの地政学リスクや円安など、さまざまな要因から資材高騰、インフレ加速が増加傾向にあります。東京23区の新築マンション平均価格は130,000千円を超え、都心6区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京区）の平均価格にあっては190,000千円を超え、200,000千円に迫る勢いです。
伴い、地価の高騰も毎年増加傾向にある中、都心を中心に土地所有権の分譲マンションから、仕入コストを抑え、分譲価格も安くできる定期借地権付き分譲マンションが増加傾向にあります。
今回は、その定期借地権付き分譲マンションを検討する際に注意しておかなければならない点を簡潔にマトメテお伝えします。
■定期借地権付き分譲マンションの留意点とは
定期借地権は3種類（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付き定期借地権）がありますが、マンションは居住用の為、一般定期借地権（借地期間期間50年以上）が適用されます。
分譲価格も通常の土地所有権のマンションより2割～3割前後安く分譲される為、購入し易さの反面、次の点に留意する必要があります。
1. 毎月の積立金が高く、増加傾向にある
一般的に知られているマンションの修繕積立金と管理費に加え、土地に対する固定資産税、都市計画税は無くなる反面、地主に支払う地代料と将来、借地期間満了時に建物を解体する積立費用が上乗せされるからです。
2. 将来の居住場所や資産を失うリスク
借地期間の満了と共に、マンションを解体し、更地にして地主に返還する必要があります。その為、将来、居住先を改めて確保する必要があると共に、不動産として資産は無くなります。
3. 住み替え時の売却に影響がある
定期借地の場合、借地期間が少なくなれば、なるほど、購入後に住みかえを検討し、売却査定を依頼したところ、驚くほど安い価格になるケースもあるのです。不動産価値はあくまで建物価値に依存するため、土地の借地期間が減少するにつれ、当然、売却価格も減少する一方という訳です。
4. 借入審査が厳しくなる
今では50年という超長期のローン商品もありますが、金融機関は融資額に対して、不動産に抵当権を設定します。その際、あくまで抵当権の対象は、建物に依存し、土地は借地の為、将来価値はないと判断され、融資の際の審査が厳しく、頭金を多く出さないと購入できない物件もあります。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
マンションは管理を買えといいますが、分譲価格に囚われず、中古のマンションなどを買う際は、管理会社の適正（修繕積立計画、現在の積立額、過去の修繕履歴、滞納者割合、借金の有無、インフレ対策等）管理会社から各種の資料を入手して検討することをお勧めします。
あまりに情報開示が不十分であれば、その時点で見送る決断も必要なくらい、管理状態は重要なのです。 2026. 9.29
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