不動産一括査定にご注意下さい!

近年、不動産の一括査定サイトにより数社から一度の売却査定依頼ができるインターネットサイトがあります。この査定結果の高い金額に意識が向きますが、冷静に判断して頂く必要があります。その冷静判断の基準や注意点などをお伝えします。

実際にあった資金計画難となってしまった具体例(仮称 A様)

数年前、埼玉県内の土地(相続不動産)に住宅メーカーでの新築計画の為、メーカーの担当者よりご紹介頂いた案件です。資金計画は当該、埼玉県の所有地を2分割し、残地の売却資金と自宅(船橋市内の分譲マンション)の売却資金を充て建築する計画でした。

弊社にて分割地の売却をお手伝いさせて頂き、予定通りの売却に成功しました。その後、いよいよ現在住んでいる自宅マンションの売却開始をする時期が近づき、弊社に査定依頼の連絡があった為、3,500万円の売却査定書を作成させて頂きました。

お客様は残債もあった為、何とか高額売却を目指し、他の一括査定サイト(5社同時)を利用した結果、最高額の売却査定価格が4,700万円でした。

■査定マンション概要(築15年・3LDK・購入当時4,600万円・RC造)

査定結果にA様は喜び、その査定会社に売却依頼をしました。当時その金額では売却できない理由を何度となく説明しましたが受け入れて頂けず、その後、新築の完成が近づき途中、価格調整はするものの自宅マンション売却は叶わず、いよいよ住宅メーカーに請負代金を支払う時期が目前となってしまいました。

困ったA様は売却依頼をした会社に対して、こう申し出ました。当時4700万円で売れると言ったのだから、せめて3,500万円(弊社 査定額)で買取ってほしいと・・

仲介業者の回答はというと・・弊社では買取りは出来かねるので、買取り業者をお連れします。買取業者の価格は3,100万円と算出され、やむを得ず売却した事例です。損をしたのはA様ですが、その損には計画的なカラクリがあったと推察できます。

 

【推定カラクリ】

仲介業者の手数料4倍目的(A様+買取業者双方から得る手数料)+(買取業者の再販売時における売主・買主から得る手数料)の合計です。買取業者には事前に再販売時の専任仲介を条件に買取りの話しを持ち掛けてると思われます。

※本事例は、個人情報保護の為、具体的な内容を伏せ実際の事例と大きく違いがない程度に変更している部分があります。


価格査定書を判断するポイント

客観的な数字に基づいた査定価格となっているか?に尽きます。

客観的な数字とは・・

・過去(1年以内)成約事例

・地価公示価格(都道府県調査価格含む)

・路線価(固定資産税路線価含む)

・固定資産税評価額

・建物構造に対する減価償却額

査定は主に比較事例法・収益還元法・積算法の3種類がありますが、一般的に比較事例を用います。その際に上記の成約価格や固定資産税評価額などを通常市場価格に割り戻して算出していきます。その他、地形やルーフバルコニー等の付加価値や補正率にて調整し、流動性などを勘案して最終的に実際に成約できる価格を算出する流れが適正と言えます。

 

失敗しないために・・

弊社では無料にて価格査定を行っております。価格査定書の金額で販売をスタートする必要はありません。一般的には査定価格より1~2割前後(期待価格)高めに売り出し、問い合わせ数や内覧件数により徐々に相場価格に近づけ高額成約を目指します。その際は是非お気軽にご用命下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

収益不動産で資産を作る(トランクルーム編)

不動産投資はハイリスク、ハイリターンと感じている方も多いと思います。しかし、ルールや内容、リスクをきちんと理解したうえで活用すれば、確実な現物投資となり、資産を増やすことができます。今回はトランクルームを活用した不動産投資をご紹介します。

◆トランクルームの法令や判断基準とは


・設置可能地域は?

都市計画法で13種類の用途地域が定められています。その用途地域の中で、第1種2種低層住居専用地域及び1種中高層住居専用地域を除く市街化区域内であることです。業者によっては、法令を無視して市街化調整区域などに提案してくる場合がありますが、建築物としての行政許可がおりず、無許可で設置することになりますので注意して下さい。

・適した敷地条件は?

広さは概ね80坪~120坪程度がいいでしょう。立地については、やはり通り沿いの土地を活用するのが平行して広告もできますので、有利と言えます。また、概ね半径1Km以内に4.000世帯以上のマーケットがあることも重要です。

・契約形態は?

空き地を事業用定期借地権として賃借する。期間は15年で公正証書とします。

土地を所有(購入)する場合は、借地契約は不要です。購入する場合は下記、年間ネット利回りから逆算して購入価格を判断して下さい。

・収益率の考え方は?

年間収入賃料(利用率85%を想定)-コスト(固定資産税等、地代、予備費)÷建築コスト(投資額)×100=年間ネット利回りです。地代にもよりますが、年率12%~15%も目安に地主や業者と交渉します。

どんなタイプのトランクルームがあるか?

一般的に長さ5.7m×高さ2.2mが一つのユニットです。それを4区画に分割して賃貸し、1区画8千円程度で賃貸します。その他、小規模サイズもある為、地形によって組み合わせて設置します。

どうですか、具体的なルールや基準の目安が解ると検討しやすくなります。しかし、不動産投資にはリスク(デメリット)もあります。最大のリスクは利用者の減少です。地域の市場は一定ではありません。今が良くても後にライバル物件が登場することも考えらえられます。そのような変動リスクをカバーするのが、サブリースという契約形態です。

保有地をリスクなく安定的に活用したいなどの方がおりましたら、弊社で一括借上げし、安定した地代をお支払いすることも可能です。その際は、お気軽にご用命下さい。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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遠方不動産を効率よく売却する方法とは

令和初の新年おめでとうございます。本年も皆様に有益な情報を発信してまいりますので、どうぞ宜しくお願い致します。

さて、お正月、ご実家に帰省された際に浮上するのが、実家(地方)の未利用不動産を地元の不動産会社に売却依頼しているが、なかなか売れないで困っているというご相談です。何か良き手立てはないのか?

 

販売方法が適切で戦略はあるか・・

売却を依頼している不動産会社が適切な販売活動を行っていなければ、適切な価格や条件、期間では売却できません。では、適切な販売活動をチェックする方法には何があるのかを伝授します。加えて、売れる商品化と戦略について・・

 

◆5つの販売活動チェックリスト

✔ Check 1. 不動産ポータルサイトの掲載

スーモ・ホームズ・アットホームなど、有力な不動産サイトに掲載されているかを確認するのに便利な一括検索サイトが「ニフティ不動産」です。不動産探しの際も一括検索できる為、とても便利です。

 

✔Check 2. 全国の不動産会社に公開されているか?

レインズ(REINS)とは、国土交通大臣から指定を受け運営している、不動産会社だけが利用できるシステムのことです。宅建業法では、売却依頼を受けた際、このレインズに登録し、全国の不動産会社に広く周知する義務を負っています。確認方法は、依頼業者から登録証明の発行を受け、パスワードから公開状況を閲覧できます。※販売図面の登録も忘れずに・・



✔Check 3. 販売図面の出来栄えと内容で売れ方が変わる!

前記、レインズから全国の不動産会社がダウンロードできる販売図面が購入者にとって、見やすく華やかで、適切な内容が記載されていなければ、不信感を抱き購入には結び付きません。ポイントは、その不動産の特徴をイメージできるキャッチと、最大限の交通手段や周辺施設の表示に加え、トラブルを未然に防ぐ注意事項の記載です。参考に弊社で作成した販売図面をご紹介します。

 

 

✔Check 4. 現地看板は設置されているか?

誰しもインターネットを見れる環境とは限りません。まずは物件周囲の住人にアピールする手段の基本が現地看板です。不動産は近隣の方が購入する可能性が高いといわれてます。理由として、住環境を知っており、今の交通便を変えずに済むことや、交友関係や子供の学区内などが挙げれます。尚、看板にQRコードを付け、その場で物件詳細が確認できることもポイントです。

✔Check 5. 依頼会社のホームページ掲載はされているか?

購入検討者が現地看板を見て次に確認する作業が、その会社のホームページです。適切な写真の量や、物件の特徴、留意点、各種法令など購入者が安心できる情報が掲載されてなければ、不信感に繋がり成約の妨げになります。

 

✔Check 6. 依頼会社からの販売活動報告

定期的に活動報告を行うことは、宅建業法上も義務付けられてます。活動報告内容とは ①同業社からの問い合せ数 ②同業社からの広告掲載承諾数 ③一般顧客反響数と内容 ④価格や条件交渉の内容 ⑤申込数と内容 です。ポイントは②です。幅広く自社で行っていない他社の広告媒体を活用することも成約への近道です。

 

◆商品化について

商品化とは、売却しようとする不動産が購入者にとって、購入しやすい状態に仕上げることです。主な例として、測量し境界を確定させる・越境物を解消する・筆界未確定を整備する・既存住宅売買瑕疵保険を付保する・既存住宅状況調査(インスペクション)を行う・「安心R住宅」にする・建築確認通知書類やリフォーム履歴を整える・過去の仮登記等を整理する・必要に応じ解体するなどです。

 

その他、不動産の種別に応じて必要としている法人を選択し、情報発信することも販売戦略の一つです。弊社が実際に依頼を受けた九州、久留米市の土地売却では、地元不動産会社に依頼し、5年も塩漬けになっていましたが、上記活動に加え、地元ハウスメーカーに情報発信したことが功を奏し、3ヶ月で売却することいが出来ました。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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自治会相続対策セミナー開催しました!

2019年11月24日
自治会の方と協力し、相続対策セミナーを開催致しました。

会場はとても広く、当日はあいにくの雨模様でしたが
20人もの方が集まってきて下さいました。
設営なども手伝っていただき、なんとお茶まで(!)
頂いてしまい、感無量でございます(*^^*)

企画・協力して下さった自治会長様や自治会の皆様、
そして集まって頂いた皆様、本当にありがとうございました。
ご好評の声が集まれば、またどこかでセミナーさせて頂けるかもしれませんね。


執筆:きわこ

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さまざまな場面で活用できる各種不動産の買取り

個人所有や法人所有の不動産を資金繰りの都合等で一定期間に換金したい。換金後も将来買戻しができる不動産買取り方法があれば便利です。そこで、さまざまな場面で活用できる各種不動産の買取り手法についてお伝え致します。

 

一般的な不動産買取りとの違いは?

一般的な不動産買取りというと、買取る側が求める種別に特化した不動産になります。例えば、建売用地やマンション用地、収益不動産などです。しかし、その不動産の売却方法を変えることで、高額売却に成功したり、売却後も賃貸で住み続けられるリースバックなど、売却する側の都合に応じて柔軟に対応できるのが特徴です。

 

◆手法1 リースバック不動産の買取り
リースバックとは、売却後も買主から賃貸で借りて、住み続けられる方法のことです。法人等で一時的に資金が必要な場合で将来、買戻しができるのも特徴です。買戻し価格も売却時に設定することで、将来の資金設計が可能です。また、賃料も買取金の全額受け取るタイプと一部を預け、一部を受け取るタイプにより、賃料調整も可能です。

◆手法2 販売平行の広大地買取り
通常、広い土地を一括売却する場合、買取る側もさまざまなリスク(造成費、地価変動、周辺物件増加、販売経費、登記費用、広告費等)など、流動的リスクをカバーする為に、そのリスク分を引いた価格で買い取ることになり、必然的に価格も安くなります。そこで、企画から各種許認可、造成等は弊社で行い、買主が現れた時点で区画ごとに換金して売却代金をお支払いする流れです。その為、前記にあるリスクや経費を最小限に抑えることで、一括買取より数段高い金額が手元に残る仕組みです。

◆ケース1 借家人付不動産の買取り
収益不動産で利回りが取れている不動産以外、賃借人がいる状態では、なかなか買手が付きません。何故なら、一般的に普通借家で賃貸している場合、正当事由(家屋の建替事情、過去の使用状況、過去賃料滞納等)が認められない限り、法律上、立ち退きが困難になり、長期間にわたり、招かれざる賃借人に居座れてしまう場合も多くあります。

◆ケース2 家屋付き再建築不可土地の買取り
建築基準法により、所有敷地が建築基準法に認められた道路に2m以上接していなければ、建替え(再建築)ができず、土地の価値が半減するばかりか、買手を見付けることが困難です。また、このような土地から公道にでるまでに他人の敷地を通っている場合が多く、権利関係が複雑な場合も見受けられます。

◆ケース3 共有持分不動産の持分買取り
不動産を複数人で所有することを共有持ち分登記といいます。共有不動産のデメリットは、当該不動産を換金(売却)する場合には、全員の同意が必要なため、共有者の一人が売却希望でも他の人が同意しない限り、いつまでも売却することが不可能です。このような共有持ち分のみ売却するのは通常行いません(買手が付かない)が、物理的(登記法上)には共有持ち分を移転することは可能なため、共有状況により買取りが可能です。

◆ケース4 借地権と底地権不動産権利の買取り
借地権とは、他人の土地を借りて自分名義の家屋を建て住んでいる方の権利を指します。反面、底地権とは、借地権者に土地を貸している地主という立場です。借地権には旧法と新法があり、法的ルールに違いがあります。所有権(完全に自分の権利)と違い、借地権や底地権のみ売却するのは難しい場合が多いのが現実です。

◆ケース5 事故物件(心理的瑕疵)不動産の買取り
一般的に火災により家屋内で亡くなった不動産や、事件事故があった不動産は売却しづらく、人に知られずに換金したい諸事情など、所有者が抱える事情はさまざまです。このような不動産を買取り保証付きで販売する方法や、事故等の内容により完全非公開で買取るご提案をさせて頂きます。

 

◆ケース6 隣地境界不確定不動産の買取り
所有地に隣地する境がはっきりしていない不動産も多いものです。仮に隣地境界が確定できない場合、分割(分筆)ができないデメリットや、隣地トラブルに発展するなど、買手にとっては大きなマイナス要因です。また、境界を確定するには、隣地所有者と立会い、承諾を得て立会書に署名押印が必要です。場合によっては、数か月時間を費やしても境界が確定しないこともあります。

◆ケース7 瑕疵担保免責不動産の買取り
瑕疵とは見えない欠陥のことを言います。家屋では雨漏れ、シロアリの害が引渡したあとに発覚した場合や、土地では撤去費用が発生する埋設物(建設廃材、土壌汚染、巨大自然石等)が後に発覚した場合に、その責任をどうするのかという問題です。

◆ケース8 空き部屋が多いアパート・マンションの買取り
利回りが高い(入居率が高い)アパート等は、不動産投資家に売却しやすいですが、入居率が低い不動産の場合、投資家向けには売却しにくく、不動産の担保価値評価から借家人がいることで、更に評価が下がるのが現実です。かといって入居率を上げる為のリフォーム費をかけたくないなどの諸事情がある方向けの原状買取です。

◆ケース9 任意売却不動産の買取り
任意売却とは、住宅ローンで購入した不動産に住んでいる途中に、リストラなどの諸事情で、返済中のローンが一定期間継続して払えなくなると、金融機関が融資と同時に設定した、不動産担保権(抵当権)を実行して貸出金を回収する動きとなります。その場合、裁判所の競売物件となり、最後は強制執行で立ち退きをせざるを得ない結果となります。このようになってしまう前に、債権者(銀行等)と調整代行し、次の住まいをサポートしながら買取ることをいいます。

最後に・・・
不動産にはさまざまな形態があります。上記以外にも、買取相談があれば個別に対応させて頂きますので、お気軽にご連絡下さい。また、既に一般の方から相談を受けている不動産仲介業者の方もお気軽にご用命下さい。諸条件等、柔軟に対応させて頂きます。


不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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地域情報 in 鎌ケ谷★鎌ケ谷市民まつり

毎年この季節に開催されている鎌ケ谷市民まつりも今年で45回目!
実は弊社もここ数年協賛させて頂いております(^^)

恒例の相場野馬追・武者行列やKAMA-1グランプリ、
吹奏楽演奏やマーチング、市役所駐車場でこども向けイベントなど
ハロウィンも近いので仮装やコスプレも楽しめるお祭りとなっております。

開催日:2019年10月12日(土)
午前10時 ~ 午後5時
※悪天候の場合は13日(日)順延
公式ホームページ:http://kamagayasiminmatsuri.com/

是非遊びにいらしてください!

 

執筆:きわこ

不動産相続の専門家!?

「日本の資格・検定」というサイトに
相続支援コンサルタントが特集されました!

相続対策セミナーへご参加いただいている方にはおなじみかも知れませんが
相続支援コンサルタントとは、弊社代表の佐藤が取得している相続関連の資格のひとつです。
宅地建物取引士の資格にプラスすることで、【不動産の相続】についてご提案が出来るようになります。

相続とひとことで言っても、状況は人によって様々ですので
悩んでいる分野で専門の資格があると、相談する方もより安心できるかと思います。
…ちなみに「ごあいさつ」ページには他にも取得資格が記載されていますので、ご興味のある方は是非どんな資格を持っているのか見てみてくださいね!

また、「日本の資格・検定」というサイトには800以上もの資格が掲載されていますので、
興味のある資格を探してみるのも楽しいかもしれません。

参考:
日本の資格・検定(https://jpsk.jp/
Vol.32 相続支援コンサルタント(https://jpsk.jp/special/jpmsouzoku
日本賃貸住宅管理協会 相続支援コンサルタント(https://www.jpmsouzoku.jp/

 

執筆:きわこ

 

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広い土地を高く売却する秘策?とは・・

一般的に需要がある30坪~50坪程度の土地なら相場価格でスムーズに売却ができます。しかし、いざ300坪や1,000坪くらいの広い土地を売却査定すると、単価の安さに驚く地主様も多いことでしょう。そこで、少しでも高く売却する手法をお伝えします。

 

宅地建物取引業法にある反復継続性の注意 法第2条第2号関係

ポイントは、宅建業法では反復継続した取引には宅建業の免許が必要であるとしています。

広い土地を需要がある広さに分割して売却すれば、高く売却できますが、その場合、不特定多数の者に反復継続して取引をした扱いとなり、一般の方が行うと法令違反になってしまします。

実際に成功した広い土地を高く売る成功事例

  • ① 需要がある広さ市場マーケット調査を行う。
  • ② 建築基準法、都市計画法等の当該土地に付随する法令を調査する。
  • ③ 接道義務や法令に即した分割案を作成し、区画に適した販売価格設定を行う。
  • ④ 土地所有者とコンサル会社(宅建業免許取得会社)とで、売買契約を行う。
  • ⑤ 住宅会社など、適切な販売先に向け幅広く広告販売活動を行う。
  • ⑥ 買手が付いたら④のコンサル会社と買主が売買契約を行う。
  • ⑦ 土地所有者から買主へ直接、所有権移転登記をする。(第三者の為の契約)

上記手法で実際に船橋市内の広い土地(50坪×4区画)を企画から販売、登記までコンサルに入り、高額売却に成功しました。ポイントは企画力、法令調査知識、販売拡散力、金融機関対応力、契約書類作成、司法書士、土地家屋調査士等との連携など、一連の流れをベストな方法で対応する「力」です。コンサル会社は不動産取得税や登録免許税等も不要となり、借入費用もなく、保有価格変動や瑕疵担保リスクも回避できる為、お互いにWinというカラクリというわけです。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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不動産を共有名義で所有するリスク・・

不動産の名義登記には複数で共有登記する方法がありますが、じつは安易に共有名義にすると後々、トラブルに発展することが多いのが現実です。その訳とは・・

 

■民法で定めがある3つの行為

保存行為・・・例えば、雨漏れがする為、修理する場合は保存行為に該当して単独で行うことが可能です。

管理行為・・・例えば、空き家の家を賃貸に貸す契約行為などは、各持分の割合の過半数の同意が必要となります。

変更行為・・・例えば、リフォームする、売却するなどの場合は、全員の合意が必要です。

 

共有名義のリスクとは、特に③の場合に障害となるうえ、長期間保有している場合は名義人の一人が亡くなって、その人の相続人に名義変更された場合は、人数が増加し更に話がしづらい関係になります。更には、その配偶者や子供など意見者が増え、何もできない状況になるケースもあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

実際にあった、土地売却の不動産コンサルティングのケースでは土地の共有名義が、相続等により30人ほどになっており、共有者の中には、認知症(法定後見選任要)、後見人付(家庭裁判所の同意要)、既に死亡(相続未登記)、海外在住で連絡とれない、知的障害者(後見選任要)、過去の遺恨で話をしてくれない、など1つの不動産を売却するのに数年を要する事例もあります。何か特別な事情や、すぐに売却する予定で、譲渡所得税の3,000万特別控除枠を広げ節税するなど以外は、なるべく単独名義にすることをおススメします。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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地域情報 in 鎌ケ谷 鎌スタ★プール

鎌スタ☆プール オープン!

 

北海道日本ハムファイターズ 鎌ヶ谷スタジアムに一塁側ライトポール際のファールエリアにある「鎌スタ☆プール」がオープンしました!

国内唯一のプール付き観戦エリアで有名です。

また、7月15日と7月20日(土)~21日(日)の2日間は
夏のイベント《鎌スタ☆祭2019》を開催するそうです。

球場正面広場では<鎌スタ☆水のジャングルプール>があります。
ウォータースライダー付プールと恐竜から水が噴射され迫力満点でした。
あいにく、海の日は寒かったですが、子供たちは楽しそうに遊んでいました。

通常の鎌スタプールは
7月15日(月・祝)から8月31日(土)の試合日、
および非試合日の土日祝日限定で営業するそうです。


子供と一緒にプール&野球観戦はいかがでしょうか?

 

執筆者:よしえ

 

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