自治会相続対策セミナー開催しました!

2019年11月24日
自治会の方と協力し、相続対策セミナーを開催致しました。

会場はとても広く、当日はあいにくの雨模様でしたが
20人もの方が集まってきて下さいました。
設営なども手伝っていただき、なんとお茶まで(!)
頂いてしまい、感無量でございます(*^^*)

企画・協力して下さった自治会長様や自治会の皆様、
そして集まって頂いた皆様、本当にありがとうございました。
ご好評の声が集まれば、またどこかでセミナーさせて頂けるかもしれませんね。


執筆:きわこ

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さまざまな場面で活用できる各種不動産の買取り

個人所有や法人所有の不動産を資金繰りの都合等で一定期間に換金したい。換金後も将来買戻しができる不動産買取り方法があれば便利です。そこで、さまざまな場面で活用できる各種不動産の買取り手法についてお伝え致します。

 

一般的な不動産買取りとの違いは?

一般的な不動産買取りというと、買取る側が求める種別に特化した不動産になります。例えば、建売用地やマンション用地、収益不動産などです。しかし、その不動産の売却方法を変えることで、高額売却に成功したり、売却後も賃貸で住み続けられるリースバックなど、売却する側の都合に応じて柔軟に対応できるのが特徴です。

 

◆手法1 リースバック不動産の買取り
リースバックとは、売却後も買主から賃貸で借りて、住み続けられる方法のことです。法人等で一時的に資金が必要な場合で将来、買戻しができるのも特徴です。買戻し価格も売却時に設定することで、将来の資金設計が可能です。また、賃料も買取金の全額受け取るタイプと一部を預け、一部を受け取るタイプにより、賃料調整も可能です。

◆手法2 販売平行の広大地買取り
通常、広い土地を一括売却する場合、買取る側もさまざまなリスク(造成費、地価変動、周辺物件増加、販売経費、登記費用、広告費等)など、流動的リスクをカバーする為に、そのリスク分を引いた価格で買い取ることになり、必然的に価格も安くなります。そこで、企画から各種許認可、造成等は弊社で行い、買主が現れた時点で区画ごとに換金して売却代金をお支払いする流れです。その為、前記にあるリスクや経費を最小限に抑えることで、一括買取より数段高い金額が手元に残る仕組みです。

◆ケース1 借家人付不動産の買取り
収益不動産で利回りが取れている不動産以外、賃借人がいる状態では、なかなか買手が付きません。何故なら、一般的に普通借家で賃貸している場合、正当事由(家屋の建替事情、過去の使用状況、過去賃料滞納等)が認められない限り、法律上、立ち退きが困難になり、長期間にわたり、招かれざる賃借人に居座れてしまう場合も多くあります。

◆ケース2 家屋付き再建築不可土地の買取り
建築基準法により、所有敷地が建築基準法に認められた道路に2m以上接していなければ、建替え(再建築)ができず、土地の価値が半減するばかりか、買手を見付けることが困難です。また、このような土地から公道にでるまでに他人の敷地を通っている場合が多く、権利関係が複雑な場合も見受けられます。

◆ケース3 共有持分不動産の持分買取り
不動産を複数人で所有することを共有持ち分登記といいます。共有不動産のデメリットは、当該不動産を換金(売却)する場合には、全員の同意が必要なため、共有者の一人が売却希望でも他の人が同意しない限り、いつまでも売却することが不可能です。このような共有持ち分のみ売却するのは通常行いません(買手が付かない)が、物理的(登記法上)には共有持ち分を移転することは可能なため、共有状況により買取りが可能です。

◆ケース4 借地権と底地権不動産権利の買取り
借地権とは、他人の土地を借りて自分名義の家屋を建て住んでいる方の権利を指します。反面、底地権とは、借地権者に土地を貸している地主という立場です。借地権には旧法と新法があり、法的ルールに違いがあります。所有権(完全に自分の権利)と違い、借地権や底地権のみ売却するのは難しい場合が多いのが現実です。

◆ケース5 事故物件(心理的瑕疵)不動産の買取り
一般的に火災により家屋内で亡くなった不動産や、事件事故があった不動産は売却しづらく、人に知られずに換金したい諸事情など、所有者が抱える事情はさまざまです。このような不動産を買取り保証付きで販売する方法や、事故等の内容により完全非公開で買取るご提案をさせて頂きます。

 

◆ケース6 隣地境界不確定不動産の買取り
所有地に隣地する境がはっきりしていない不動産も多いものです。仮に隣地境界が確定できない場合、分割(分筆)ができないデメリットや、隣地トラブルに発展するなど、買手にとっては大きなマイナス要因です。また、境界を確定するには、隣地所有者と立会い、承諾を得て立会書に署名押印が必要です。場合によっては、数か月時間を費やしても境界が確定しないこともあります。

◆ケース7 瑕疵担保免責不動産の買取り
瑕疵とは見えない欠陥のことを言います。家屋では雨漏れ、シロアリの害が引渡したあとに発覚した場合や、土地では撤去費用が発生する埋設物(建設廃材、土壌汚染、巨大自然石等)が後に発覚した場合に、その責任をどうするのかという問題です。

◆ケース8 空き部屋が多いアパート・マンションの買取り
利回りが高い(入居率が高い)アパート等は、不動産投資家に売却しやすいですが、入居率が低い不動産の場合、投資家向けには売却しにくく、不動産の担保価値評価から借家人がいることで、更に評価が下がるのが現実です。かといって入居率を上げる為のリフォーム費をかけたくないなどの諸事情がある方向けの原状買取です。

◆ケース9 任意売却不動産の買取り
任意売却とは、住宅ローンで購入した不動産に住んでいる途中に、リストラなどの諸事情で、返済中のローンが一定期間継続して払えなくなると、金融機関が融資と同時に設定した、不動産担保権(抵当権)を実行して貸出金を回収する動きとなります。その場合、裁判所の競売物件となり、最後は強制執行で立ち退きをせざるを得ない結果となります。このようになってしまう前に、債権者(銀行等)と調整代行し、次の住まいをサポートしながら買取ることをいいます。

最後に・・・
不動産にはさまざまな形態があります。上記以外にも、買取相談があれば個別に対応させて頂きますので、お気軽にご連絡下さい。また、既に一般の方から相談を受けている不動産仲介業者の方もお気軽にご用命下さい。諸条件等、柔軟に対応させて頂きます。


不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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地域情報 in 鎌ケ谷★鎌ケ谷市民まつり

毎年この季節に開催されている鎌ケ谷市民まつりも今年で45回目!
実は弊社もここ数年協賛させて頂いております(^^)

恒例の相場野馬追・武者行列やKAMA-1グランプリ、
吹奏楽演奏やマーチング、市役所駐車場でこども向けイベントなど
ハロウィンも近いので仮装やコスプレも楽しめるお祭りとなっております。

開催日:2019年10月12日(土)
午前10時 ~ 午後5時
※悪天候の場合は13日(日)順延
公式ホームページ:http://kamagayasiminmatsuri.com/

是非遊びにいらしてください!

 

執筆:きわこ

不動産相続の専門家!?

「日本の資格・検定」というサイトに
相続支援コンサルタントが特集されました!

相続対策セミナーへご参加いただいている方にはおなじみかも知れませんが
相続支援コンサルタントとは、弊社代表の佐藤が取得している相続関連の資格のひとつです。
宅地建物取引士の資格にプラスすることで、【不動産の相続】についてご提案が出来るようになります。

相続とひとことで言っても、状況は人によって様々ですので
悩んでいる分野で専門の資格があると、相談する方もより安心できるかと思います。
…ちなみに「ごあいさつ」ページには他にも取得資格が記載されていますので、ご興味のある方は是非どんな資格を持っているのか見てみてくださいね!

また、「日本の資格・検定」というサイトには800以上もの資格が掲載されていますので、
興味のある資格を探してみるのも楽しいかもしれません。

参考:
日本の資格・検定(https://jpsk.jp/
Vol.32 相続支援コンサルタント(https://jpsk.jp/special/jpmsouzoku
日本賃貸住宅管理協会 相続支援コンサルタント(https://www.jpmsouzoku.jp/

 

執筆:きわこ

 

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広い土地を高く売却する秘策?とは・・

一般的に需要がある30坪~50坪程度の土地なら相場価格でスムーズに売却ができます。しかし、いざ300坪や1,000坪くらいの広い土地を売却査定すると、単価の安さに驚く地主様も多いことでしょう。そこで、少しでも高く売却する手法をお伝えします。

 

宅地建物取引業法にある反復継続性の注意 法第2条第2号関係

ポイントは、宅建業法では反復継続した取引には宅建業の免許が必要であるとしています。

広い土地を需要がある広さに分割して売却すれば、高く売却できますが、その場合、不特定多数の者に反復継続して取引をした扱いとなり、一般の方が行うと法令違反になってしまします。

実際に成功した広い土地を高く売る成功事例

  • ① 需要がある広さ市場マーケット調査を行う。
  • ② 建築基準法、都市計画法等の当該土地に付随する法令を調査する。
  • ③ 接道義務や法令に即した分割案を作成し、区画に適した販売価格設定を行う。
  • ④ 土地所有者とコンサル会社(宅建業免許取得会社)とで、売買契約を行う。
  • ⑤ 住宅会社など、適切な販売先に向け幅広く広告販売活動を行う。
  • ⑥ 買手が付いたら④のコンサル会社と買主が売買契約を行う。
  • ⑦ 土地所有者から買主へ直接、所有権移転登記をする。(第三者の為の契約)

上記手法で実際に船橋市内の広い土地(50坪×4区画)を企画から販売、登記までコンサルに入り、高額売却に成功しました。ポイントは企画力、法令調査知識、販売拡散力、金融機関対応力、契約書類作成、司法書士、土地家屋調査士等との連携など、一連の流れをベストな方法で対応する「力」です。コンサル会社は不動産取得税や登録免許税等も不要となり、借入費用もなく、保有価格変動や瑕疵担保リスクも回避できる為、お互いにWinというカラクリというわけです。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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不動産を共有名義で所有するリスク・・

不動産の名義登記には複数で共有登記する方法がありますが、じつは安易に共有名義にすると後々、トラブルに発展することが多いのが現実です。その訳とは・・

 

■民法で定めがある3つの行為

保存行為・・・例えば、雨漏れがする為、修理する場合は保存行為に該当して単独で行うことが可能です。

管理行為・・・例えば、空き家の家を賃貸に貸す契約行為などは、各持分の割合の過半数の同意が必要となります。

変更行為・・・例えば、リフォームする、売却するなどの場合は、全員の合意が必要です。

 

共有名義のリスクとは、特に③の場合に障害となるうえ、長期間保有している場合は名義人の一人が亡くなって、その人の相続人に名義変更された場合は、人数が増加し更に話がしづらい関係になります。更には、その配偶者や子供など意見者が増え、何もできない状況になるケースもあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

実際にあった、土地売却の不動産コンサルティングのケースでは土地の共有名義が、相続等により30人ほどになっており、共有者の中には、認知症(法定後見選任要)、後見人付(家庭裁判所の同意要)、既に死亡(相続未登記)、海外在住で連絡とれない、知的障害者(後見選任要)、過去の遺恨で話をしてくれない、など1つの不動産を売却するのに数年を要する事例もあります。何か特別な事情や、すぐに売却する予定で、譲渡所得税の3,000万特別控除枠を広げ節税するなど以外は、なるべく単独名義にすることをおススメします。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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地域情報 in 鎌ケ谷 鎌スタ★プール

鎌スタ☆プール オープン!

 

北海道日本ハムファイターズ 鎌ヶ谷スタジアムに一塁側ライトポール際のファールエリアにある「鎌スタ☆プール」がオープンしました!

国内唯一のプール付き観戦エリアで有名です。

また、7月15日と7月20日(土)~21日(日)の2日間は
夏のイベント《鎌スタ☆祭2019》を開催するそうです。

球場正面広場では<鎌スタ☆水のジャングルプール>があります。
ウォータースライダー付プールと恐竜から水が噴射され迫力満点でした。
あいにく、海の日は寒かったですが、子供たちは楽しそうに遊んでいました。

通常の鎌スタプールは
7月15日(月・祝)から8月31日(土)の試合日、
および非試合日の土日祝日限定で営業するそうです。


子供と一緒にプール&野球観戦はいかがでしょうか?

 

執筆者:よしえ

 

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鎌ケ谷の花火情報

★かまがやの花火情報★

 

今年もファイターズ鎌ヶ谷スタジアムで開催されます!

日時:8月11日(日曜・祝日) 午後7:30~9:00

鎌ケ谷の花火は、第4回目になります。

ファイターズ鎌ケ谷スタジアムの内野グランドが無料開放されるので そこで花火を楽しんでもいいですね。

今年は、約2500発が打ち上げられるそうです。

その中には、市内の小学校の子供たちが考えた花火もあるそうです。

当日は、出店や縁日も勢揃いするようなので、

開場の午後4時から行き 花火が始まるまで、十分楽しめそうです。

駐車場は無いのですが、うれしいことに 花火開催日は

東武野田線鎌ヶ谷駅から無料シャトルバスがあるそうです。

 

執筆者:まさよ

 

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土地相場を簡単に知る方法とは・・

所有地を売却する際、又は、これから土地を購入しようと考えている方にとって、まず始めに土地の市場取引価格が気になるものです。そこで、一般の方向けに簡単に市場価格の目安を知る方法を伝授します!

 

■所有地の価格を知りたい方

毎年4月~5月位に送らせてくる固定資産税納税通知書に記載の「評価額」の数字を0.6で割り戻します。評価額とは写真にある赤枠の数字のことです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【計算例】 3,394,565円÷0.6=市場取引価格目安額5,657,608円となります。

 

■市場相場を知りたい方

全国地価マップ を開き、(固定資産税路線価)を選択→(利用について同意する)→(知りたい場所の住所入力)と進むと、道路に1㎡価格の記載があります。
その㎡価格を0.6で割り戻した単価が市場取引価格目安です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

算出した市場価格目安を補正する考え方は、そのエリアで最も需要がある広さ(例30坪~35坪)だとすると、需要と供給のバランスで100坪では需要が減る為、単価が下がります。
また、実際の査定では地形が悪い・道路が狭い・高低差があり造成が必要などで減額調整し、角地・整形・開発/区画整理地などで増額調整をします。

 

尚、㎡を坪にするには㎡÷3.30578512396=坪数です。一般には3.3でOKです。
逆に坪を㎡にするには、前記の数字を乗じれば㎡数になります。

 

この方法で大体の市場価格が解れば、資金計画や購入候補地の選定に役立ちます。是非、将来、このような場面に遭遇した際にはご活用下さい。

不動産コンサルタント 佐藤 浩之

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全国賃貸住宅新聞に掲載されました!

全国賃貸住宅新聞とは、毎週月曜日発行される
賃貸の経営・管理や仲介、土地の有効活用など不動産関連の専門紙です。

2019年6月24日発行(No.1371)のイベント情報に、
ちばPMA相続サポートセンターの第5期 相続対策セミナーを掲載していただきました!

全国区の情報が載っているからなのか、全52ページと大ボリューム!
1面は最新の不動産関連の最新ニュースから、中には投資・相続・インテリア情報までと
とにかく幅広い情報が掲載されています。

普段文字を読まなくなった私ですが、たまには新聞を読んでみるのも楽しいですね。


執筆:きわこ

 

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