相続財産を承継するとき、相続人は相続する方法を

3種類から選択できます。

 

相続する方法の3つとは

 

1.単純承認

2.限定承認

3.相続放棄　　ですが

 

1.の単純承認が法定単純承認として、選択せずして

単純承認したとみなされる制度が民法に定められ

ています。

 

 

問題を抱えるボロボロの売れない不動産は絶対に

相続したくないと思っていても

 

気が付いたら相続したことになってしまうと言う

少々、恐ろしい制度の為、いつか必ず来る相続と

して、必ず押さえておくべき法定単純承認につい

て見てみましょう。

 

 

民法921条（法定単純承認）大別３種類

 

① 相続が発生したことを（被相続人が死亡した事）

知ったときから３ヶ月以内に限定承認又は相続放

棄を選択しなかったとき

 

要するに相続発生を知ってから３ヶ月を過ぎると

自動的に単純承認（借金などのマイナス含め、全て

の財産を相続承認したとみなす）ことになります。

 

 

② 限定承認又は相続放棄をした後であっても

財産を隠蔽したり、私的に消費し、悪意で財産目

録に記載しなかった場合は、単純承認したものと

みなすことになってます。

 

但し、上記の相続人が相続放棄をしたことで、

財産を引き継ぐことになった相続人が単純承認を

した後では、法定単純承認にはならないとこに

なってます。

 

 

③ 相続人が財産を処分（使う）したときも

単純承認したものとみなされます。

 

この処分とは？を具体的に知らないと、思わぬ負の

財産を自動的に相続することになる為、要注意です。

 

 

では、この処分について、もう少し掘り下げて

見てみましょう。

 

 

処分行為の５つの具体例

 

●相続不動産を売却してしまった。

 

●相続現預金を使ってしまった。

 

●賃貸不動産の賃料振込先を、相続人名義の口座

に変更し、自分の収入とした。

 

●形見品のうち、貴金属などの高価なものを処分

（質入換金等）又は自分の物として回収した。

 

●被相続人がもっていた債権（お金を貸して

いた権利等）を取り立てる行為をした。

 

 

いかがでしたか？具体的な処分行為を知ると、

腹オチしますね。

相続の際は、一旦、冷静になってこのブログを

思い出してみて下さいね。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

追伸：処分行為にあたらない例外の２種類も押さ

えておきましょう。

 

1. 短期賃貸借とは

土地賃貸は5年

建物賃貸は3年

動産賃貸は6ヶ月

植栽/伐採目的の山林賃貸は10年

 

上記の期間を超えない賃貸借は法定単純承認の

処分に該当しません。

 

 

2. 保存行為（現状維持）とは

●相続財産から被相続人の施設料や入院費を支払う。

●相続財産から相続不動産家屋の修繕費を支払う。

●相続財産から葬儀費用を支払う。

●形見分品の衣類など経済的価値がない物を持ち帰る。

●相続人が受取人となっている生命保険金を受領する。

※生命保険は相続人固有の財産のためです。

 

上記、主な５つのパターンを行っても保存行為に

該当し、法定単純承認にはなりません。

 

 

尚、相続人自らのお金で、被相続人の施設料など

を払う場合も、そもそも相続財産を処分してない

為、処分行為には当たらず、法定単純承認には

ならないので、ご安心下さい。　2023.09.24

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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ちゃんと「終身の死亡保険」に加入していたのに

役に立たなかった。

そんな最後の詰めが甘かったケースをお伝えします。

 

 

その3　死亡保険受取人が配偶者になっている

 

生命保険は、受取人を配偶者にすることが多いと

思います。

しかし、生命保険を「相続税の納税資金」と考え

た場合は、受取人は本当に配偶者でよいのか、

よく考えておく必要があります。

 

配偶者には、「配偶者の税額控除」という決まり

があり、そもそも配偶者に対しては、相続税が

課税されないことがほとんどです。

 

ですので、相続税を多く払う人は、一般的には

配偶者以外（例えば子ども）です。

したがって、保険金の受取人は「相続税を多く

払う人（子どもなど）」にしておくべきでしょう。

 

「子どもが相続税を払えないようなら、保険金を

受け取ったお母さんが子どもの代わりに相続税を

払ってあげればよいのでは？」

と考える人も多いでしょう。

 

残念ながら、お母さんが子どもの代わりに相続税

を払う事は、「贈与」とみなされ、110万円以上

であれば「贈与税」を払わねばならない、という

事になってしまいます。

 

最初からきちんと受取人を子に変更しておけば、

このような問題は回避できます。

受取人変更は、費用もかからず、書類のやり取り

で比較的簡単に行える手続きです。

 

ぜひお元気なうちに、確認をしてみて下さい。

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

もし生命保険を「相続対策の手段」と考えるなら、

「生命保険のプロ」ではなく、「相続対策のプロ」

に話を聞いてみて下さい。

 

そして、全体像の把握から始めることで、

『生命保険』をぜひ役立てて下さい。

2023.9.23

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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退去時のトラブルは、入居時に注意することである

程度回避できます。

 

引き渡し後の現況確認でトラブルを回避

 

契約を締結して鍵を受け取ったら、次は引っ越しで

す。自分の都合 に合わせて引っ越しの日程を決めら

れるのが一般的です。ただ、注意したいのは、引き

渡し時に不動産会社、貸主が立ち会わないため、引

き渡し時の状況を知るのは入居者のみとなります。

 

 

退去するときの修繕費用をめぐってのトラブルは、

損耗・損傷が入居時からあったものか否かなどの事実

関係が、大きな原因となっています。

そこでトラブルを避けるために、入居者本人が自分で

記録を残しておく必要があります。

携帯電話を使って写真を撮り保存しておいてもいいで

すし、管理している不動産会社等に送り共有しておく

こともトラブル防止になります。

床や壁など、 家具を配置すると見えなくなってしまう

部分については、引っ越しの前に確認をしておくとよ

いでしょう。（なお、引っ越し業者による損傷などは、

引っ越し業 者に請求できます。）

 

 

入居後すぐにすべての設備を動かしてみる

 

設備や給排水の状況など、実際に使ってみないと不備

故障などが分からない部分については、できるだけ早

い時期に使ってみましょう。

入居してすぐには使う必要がない設備でも、すべて作

動させてみて様子を見ることが大事です。

 

入居後のトラブルへの対応

 

エアコンや給湯機などが部屋に設置されていたもの

なら、使用できる状態に修理するのは、基本的に

貸主の負担になります。契約時の書類を確認して、

故障などがあった場合連絡先に連絡しましょう。

無断で修理をしてしまうと、トラブルになってしま

うこともありますから、注意が必要です。

また、借り主が設置した設備の修理は、当然に借り

主が行うことになります。

 

雨漏りやカビ、結露の発生についても、見つけたら

すぐに、不動産会社あるいは貸主などに連絡しま

しょう。放置して被害を拡大させてしまうと、入居者

の責任となることがあります。

また、音やゴミ出しその他、近隣や他の入居者との

トラブルに関しても、不動産会社あるいは貸主に

相談するようにします。

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

お部屋の鍵をもらったら、引っ越しをして荷物を

入れる前に、必ず現況を確認してください。

引っ越し後、快適に過ごせるように設備の点検も

忘れずに。2023.9.21

 

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60歳を超える頃になると、体の不調や認知症の

リスクなど、心と体の健康に心配を持ち始め、

万一、何かあったらどうしようと心配になります。

 

では、合法的な財産管理の手法には何があって

各対策の特徴やメリット・デメリットを簡潔に

分かり易くお伝えします！

 

 

 

●6種類の財産管理対策とは

 

① 任意後見制度

メリット…後見人を自分で選べる

・身上監護機能ある

デメリット…後見監督人に報酬発生する。

・裁判所や監督人による制限がある

 

 

② 財産管理委任契約

メリット…契約締結は原則無料である。

デメリット…認知症になった場合には

対策にならない。

 

 

③ 不動産売却

メリット…即現金化でき不動産の管理がなくなる。

デメリット…税金負担（譲渡所得税・相続税）

が発生する。

・現金化した現金の管理が必要になる。

 

 

④ 法人化

メリット…分割対策がやり易くなる。

・節税（所得税・相続税）に繋がる。

デメリット…法人へ移転する費用が発生する。

・万人向けではない。

 

 

⑤ 生前贈与

メリット…すぐに財産承継ができる。

・収益賃貸不動産を移転できる。

デメリット…特別受益となる可能性がある。

・割高な贈与税が発生する。

・不動産贈与時は登録免許税や不動産取得税が

発生する。

 

 

⑥ 民事信託（家族信託）

メリット…財産管理から相続後の承継先まで一括

で指定できる。

・本人と家族の意思に基づき、臨機応変な財産

管理ができる。

デメリット…不動産を信託する場合、初期費用

（信託報酬や信託登記料）が発生する。

・金融機関との交渉や調整が必要になり、思った

内容の信託ができない場合がある。

 

 

このように様々な財産管理（移転）の方法があり、

いい所も悪いところもあります。

その為、まず自分達には何が適しているのかを有利

選択する必要があります。

 

選択をするうえでは、将来、どのような場所で誰

の支援を受けて、どんな生活したいのか？

 

将来、財産を誰に何をどの位、引継ぎたいのか、

相手の意向も含めて材料だしをする必要があり

ます。

 

そのうえで、専門家と相談しながら、まずは全財産

の現状分析をしたうえで、相続税や贈与税、認知症

、事業承継、財産管理、分割対策や相続対策のバラ

ンスを考えて、予算に応じた財産管理の有利選択を

していきましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

なお、不動産を生前に売却や買替、建築、賃貸管理、

賃貸契約、リノベーションなどを予定している方に

とって、全てに対応できる家族信託がおススメです。

 

ただ、家族信託に精通している専門家は、まだまだ

少ないのが現実の為、不慣れな方では資産全体を見

たうえでの信託組成は難しいと思われます。

 

また、信託する財産を銀行口座で管理する場合には

信託口口座を開設する必要がありますが、その際、

銀行側の顧問弁護士による成約（遺留分侵害不可）

が発生します。

 

その回避方法として、信託専用口座を作成するなど

の対策もあります。

 

まずは、全体を俯瞰して各種対策を相談できる専門

家を捕まえることが優先かもしれません。

2023.09.17

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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相続対策において、『生命保険』は

●分割対策

●納税対策

●節税対策

どれにも有効な万能選手と言われています。

 

しかし、せっかく生命保険に加入していたのに、

いざ相続の時に役に立たない、なんてことになら

ないようにご注意ください。

 

前回に引き続き、よくあるケースをお伝えしたい

と思います。

 

その2　保険が切れている

 

加入している保険が期間の定めのある「定期保険」

や「養老保険」の場合、お亡くなりになった時

には保険が既に切れていることがあります。

 

相続対策に適した生命保険は、期限の定めのない

「終身の死亡保険」です。

 

以前は、生命保険と言えば「定期保険」が主流

でした。

また、「定期保険特約付き終身保険」のように、

一見したところ「良い終身保険」と誤解して

しまう、ややこしいケースもあります。

 

定期保険は「７０歳まで」「８０歳まで」などの

期限があります。

いくらお金を払うといっても、続けることができ

ない期限がありますので、ご注意ください。

 

また、満期金のある「養老保険」は、お金が一部

戻ってくるという安心感からか、非常に加入して

いる人が多い保険です。

しかし、

満期がある＝期限がある

ということは、相続対策としては不十分と言えます。

 

更に、養老保険は実は元本割れすることが多いと

いう事もあり、相続対策としても、貯蓄としても

中途半端な立ち位置にあります。

ご加入の方は、一度見直しをすることをお勧めし

ます。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

一口に生命保険といっても、実際にはさまざまな

保険商品があります。

 

相続対策の手段として生命保険を考えた場合に、

相続対策に適している保険と、適していない保険、

選択を間違えないようにお気を付けください。　　　

2023.9.16

 

 

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前回に引き続き賃貸借契約の一般的な項目とチェ

ックポイントを紹介します。

 

（５） 禁止事項

 

禁止事項の例としてはペットの飼育、楽器演奏、

勝手に他人を同居させること、無断で長期不在に

すること、危険物の持ち込みなどがあり ます。

契約によって異なりますが、違反した場合、退去を

求められることもありますので、ルールを守った

暮らしをしましょう。

 

（６） 修繕

 

入居中の物件の修繕に関する取り決めです。一般的

には、使用に必要な修繕は貸主が行うこととなって

いますが、借り主の故意や過失によって必要 となっ

た修繕は、借り主が行うことになります。取り決め

が不明確な場合は、入居中のトラブルとなることも

ありますので注意しましょう。

 

（７） 契約の解除

 

貸主からの契約解除の要件などが取り決められてい

ます。例えば、賃料などを滞納した場合や、借り主

が禁止事項に違反している場合などが挙げられます。

契約解除とならないよう、確認する必要があります。

 

（８） 借り主からの解約

 

借り主からの解約について、解約通知の期日や具体

的な手続きを確認します。

 

（９） 原状回復の範囲と内容

 

賃貸借の契約で最もトラブルになりやすいのが原状

回復にかかわる取り決めです。トラブル回避のため

には、原状回復に関する取り決めをできるだけ明確

にしておくことが大切です。

 

（１０） 特約事項

 

貸主の事情により、特約事項が付されることもあり

ます。「原状回復にかかわるすべての費用は借り主

負担とする」など、一方的に借り主に不利な条項が

記載 されている場合もありますので、確認が必要

です。また、借り主側で個別の要望がある場合は、

後になって「そんな約束はしていない」と言われない

よ う、契約書に記載してもらいましょう。例えば、

入居前に壁紙を新しいものに張り替えるなどの約束

は、契約書に記載しておくと安心です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

一般的なチェックポイントをご紹介しました。

入居後、退去時にトラブルにならないように、契約

内容は必ず確認しましょう。2023.9.14

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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以前にあった事例とのことです。

賃借人との間で、居住用不動産について、

賃貸期間３年間として、

定期建物賃貸借契約を締結しました。

 

またこの時に

「当事者間で紛争がない場合には、

定期建物賃貸借契約の再契約をする」覚書を作成しました。

 

その後、賃貸借期間満了の６か月前に

賃借人に対して契約が終了する旨の通知をしたが、

再契約にあたり書面を作成せずに、

覚書に従い従前と同一条件で定期建物賃貸借契約を

再契約する旨を口頭でのみ伝えたそうです。

 

再契約後の賃貸期間満了の６か月前に賃借人に対し、

賃貸期間満了をもって定期建物賃貸借契約を終了し、

再契約は行わない旨を通知したとことろ、

賃借人は、

最初の契約期間満了時に

定期建物賃貸借契約の成立要件を欠いていたので、

再契約後の契約は「普通建物賃貸借契約」と

主張してきたそうです。

 

再契約の際に、法律上の手続きをしないと

普通建物賃貸借契約になってしまうのでしょうか。

 

今回の場合は、

契約を口頭で伝えたのみであり、

説明書面の交付も再契約書面の交付も作成してないとのこと。

 

したがって、定期建物賃貸借契約としての効力は

認められずに「普通建物賃貸借契約」として

扱われる可能性があります。

 

定期建物賃貸借契約の締結にあたり、

再契約に関する条項や覚書が作成されることは多いようです。

新規契約の際、

書面を作成しないことはないと思いますが、

再契約の際は、新規契約に比べ、

つい正規の手続きを省略してしまう可能性はあります。

 

再契約の際も、新規契約と同様に

慎重に応対することが大切ですね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

「定期建物賃貸借契約」と「普通建物賃貸借契約」は

まったく違うのでお互いに注意が必要ですね。

                                                           2023.09.11

 

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比較的、広い土地を所有している俗に地主と呼ば

れる方々に注意して頂きたい、節税を謳い文句に

して営業してくる業者の説明を見極めて下さい！

 

 

本当の専門家と単に特定商品販売目的の営業マン

との見分け方の最も簡単な考え方は・・

 

 

専門家は...まず現状を把握します。

 

確定申告書や固定資産税納税通知書、大まか

でも、全体の資産額と相続税概算額など

 

そのうえで、適切な対策案を提案します。

 

 

販売目的営業は…先にアパート建築の資料や20年

間の収支表を持参して商品をアピールすると共に

、この商品（例：アパート建築）を建築すると、

この位の節税効果があると、ピンポイントの節税

効果を説明します。

 

 

 

 

冷静に考えてみて下さい。

 

体調がすぐれず、病院へ出向き医者に診断して

貰う際、いきなりお勧めの処方箋がありますと

薬（商品）を出しますか？

 

まずは、患者の現状を把握し、どのような病状か

を把握してから、適切な処方箋（対策）を提案し

ますよね。

 

総体的な問題解決という目的から手段（処方箋）

を考えないと、大きな失敗（病気の悪化）に繋が

ります。

 

アパート建築に限らず、相続対策と称した、生命

保険の加入や、遺言作成、生前贈与、家族信託、

マンション購入なども同じことが言えます。

 

 

行商人から血圧が下がる薬を勧められて購入した

人に、お聞きします。

 

どの位、血圧が下がったのですか？

もともと血圧を測ってない方は答えようのない数

値ですよね。

 

なぜ血圧が上がっているのか、血圧を下げる対策

の選択肢は何があって、現状はどのような対策を

実行すべきかを検討してから薬を選びましょうと

いうことです。

 

 

アパート営業（建築）が悪い、間違っていると言

っている訳ではありません。

賃貸物件の建築保有も立派な節税対策です。

 

アパートを建てるにしても、他の選択肢と比較し

つつ、メリット・デメリットを理解した上で選択

すべきですよということです。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

 

相手の立場は、特定商品を売ることだけが目的だ

ということを忘れないで下さい。

 

そして、このように聞いてみて下さい。

 

他の選択肢を全て教えて下さい。

そして、各選択をした場合のシュミレーションと

具体的な数値や結果、取捨することの理由を教え

て下さいと…

 

 

久しぶりに会った息子家族に、先日〇〇万円もの

相続税の節税になるからと勧められて、賃貸アパ

ートを建築する契約をしたよ！

 

息子は…

人口減少が続くなか、賃貸事業のリスクを解って

て契約したの？

 

将来、賃貸経営を相続するつもりはないからね！

ましてや、借金付の賃貸物件なんて…

それと、兄弟3人でどうやって分けるの？

　2023.09.10

 

 

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相続対策において、『生命保険』は

●分割対策

●納税対策

●節税対策

どれにも有効な万能選手と言われています。

 

しかし、せっかく生命保険に加入していたのに、

いざ相続の時に役に立たない、なんてことになら

ないようにご注意ください。

 

 

日本人の10人のうち9人は生命保険に入っていると

いわれています。

では、なぜいざという時に「生命保険が役に立た

ない」のでしょうか。

 

その1　じつは『傷害保険』だった

 

損害保険の一種である『傷害保険』を『生命保険』

と勘違いしているケースです。

『傷害保険』は、「偶然の事故」を起因とした

けがや死亡を補償する保険です。

よって、事故以外で亡くなった場合、（病気や

老衰など）では、保険金は出ません。

 

ちなみに、事故でなくなる割合は、わずか11人に

1人だそうです。

事故で亡くなった時しか保険金が出ないようでは、

有効な相続対策とは言えません。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

このほかにも相続対策としての『生命保険』には、

チェックすべきところがたくさんあります。

生命保険のプロでもなかなか気づかないことも

あります。

 

次回以降、そのほかのチェック事項もお伝えしたい

と思います。　　　2023.9.9

 

 

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契約の内容は、個々の契約によって異なるため、

契約後のトラブルが起きないように、契約条件が

正確に契約書に反映されているか確認することが

大切です。　

 

賃貸借契約の一般的な項目とチェックポイントを紹

介します。確認すべき事項はこれだけではありません。

疑問点があれば、不動産会社に「完全に納得できる

まで」確認しましょう。

 

 

（１） 契約期間と更新の定め

 

契約が普通借家か定期借家かを確認した上で、契約

期間を確認します。

契約の更新手続きや更新料の有無をチェック。更新

料が必要な場合は、金額、支払い条件も確認します。

 

（２） 賃料や管理費（共益費）の額、支払い、

滞納時のルールなど

 

賃料や管理費（共益費）の額と支払い方法、支払い

期日の確認。多くが振り込みや自動引き落としで、

翌月分を前月末日までに支払うことになっています。

滞納時に延滞金が必要な場合には、延滞利率につい

ても確認しましょう。賃料の改定（増額になるなど）

についての取り決めがある場合には、その内容も

確認します。

 

（３） 敷金など

 

敷金などが必要な場合には、その金額と返還に関

する手続きなどを確認します。敷金と退去時の原状

回復費用との精算をめぐるトラブルは多いの で、

原状回復に関する取り決めも含めてしっかりと確認

したいです。敷金については、地域ごとの取引慣習

により取り扱いが違う場合もありますので、事前に

確認しましょう。

 

 

（４） 反社会的勢力の排除

 

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、

反社会的勢力排除のための条項が導入されるように

なりました。国土交通省が平成24年2月10日に公表

した「賃貸住宅標準契約書」では、「貸主及び借り

主が、暴力団等反社会的勢力ではないこと」などを

確約する条項を盛り込んでいます。契約書の中に

条項が記載されているか確認しましょう。相手方

がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除

することができます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

今回は、契約のお金に関することを記載しました。

募集図面と諸条件等の間違いがないのか確認した

いです。2023.9.7

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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