前回まで、空き家バンクについていろいろ説明してきましたが、

今回は、空き家を買いたい人の流れを確認しましょう（例：鎌ケ谷市）

 

物件を利用したい方（空き家を買いたい方）

 

利用登録の要件

下記のいずれかに該当する場合のみ、利用登録が可能です。

・住宅の場合は、定住し又は定期的に滞在し、地域住民と協調し、地域の活性化に寄与できる者

・店舗、事務所及び倉庫等の場合は、有効に活用し、地域住民と協調し、地域の活性化に寄与できる者

・その他、市長が適当と認める者

 

物件を利用する場合の流れ

・サイトで購入希望の物件を探す。

・鎌ケ谷市空き家バンクの利用を希望する場合は、書類を提出。

　　鎌ケ谷市空き家バンク利用登録申込書

　　鎌ケ谷市空き家バンク利用登録カード

・利用登録完了通知書を受理後、見学希望の旨を市に連絡。

・協定事業者からの日程調整後、物件案内。

と、なります。

 

利用登録申込にあたっての注意事項

・利用登録の期限は登録をした日から起算して2年を経過する日が属する年度の末日までです。

・登録期限を過ぎた場合は、利用登録の取消しを行います。

・利用登録の更新を行う場合は、改めて利用登録の申込みが必要になります。

利用登録など、各自治体への手続きが必要にはなりますが、興味がある方はぜひ、空き家バンクのサイトを見てくださいね。

[参照：LIFULL HOME’S 空き家バンクより]

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

調べていたときは、癖がある物件ではありますが、私でも手が届く物件がありました。

癖がある物件でも、人によっては魅力になる場合もありますよね。

ぜひ、見てみてください。

　2023.10.16

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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前回は、法務局で確認できる、登記に伴う図面に

ついてお話ししました。

 

その中の、②地図に準ずる図面（公図）は、実際

の土地の面積や形と大きく違っていたり、隣の土

地の境界線と矛盾していることがあります。

どうしてずれが大きいのでしょうか。

 

 

「地図に準ずる図面」の中で特にずれが大きいの

は、「種類」の欄に「土地台帳付属地図」と書か

れているものです。

ずれの原因は、作成された時期が古すぎるからです。

 

「公図」は、明治初期に行なわれた租税徴収のた

めの簡易な土地測量図が原型になっているといわ

れています。

 

当時の測量方法は原始的なもので、目測、捕捉に

頼ることもあったそうです。

 

その後更正がなされ、作成された地図は「更正図」

とよばれ、この「更正図」がその後の

土地台帳付属地図「公図」

となりました。

 

公図の「種類」の欄に、「土地台帳付属地図」と

書かれていることがあるのはこのためです。

 

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

IT社会と言われるこの令和の時代に、法務局で

発行されている「地図に準ずる図面」の原型の

多くは、実際には明治時代の未熟な測量技術で

作成された「土地台帳付属地図」をそのまま使用

しているという事に驚きです。　　　2023.10.14

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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新しいお住まいを探し始めたら、決める前にイン

ターネットで情報収集すると共に、実際に現地へ

足を運んで確認しましょう。

 

インターネットで収集できる情報

・自治体による住宅関連助成、子育て支援、その他

行政サービスの内容

・災害時に危険な場所や避難場所

・犯罪の発生状況や危険な地域

・学校や公園、病院、図書館、その他施設の所在

状況など

 

実際に現地でも確認しましょう。

・使う経路(道筋)に死角や治安が不安な場所がない

かなど、防犯に関すること

・スーパーや商店街の場所、品揃え、営業時間な

ど生活の便利さに関すること

・騒音や臭い、振動などの原因になる施設など

 

 

子育て・暮らし・防災など自治体情報を調べま

しょう

 

自治体ごとの助成金や行政サービス、ハザード

マップの情報

保育所等子育て支援情報　保育所だけでなく、

子どもを一時預けられる施設や困ったときに相談

できる窓口などの情報

 

防災関連情報

大地震の際の各地の震度とそれに伴う高潮や火災

などの被害状況、避難のしにくさなどを地図上に

示したハザードマップ

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

少し手間ですが、住環境を調べてから新しい生活を

スタートしたいです。特に注意したいのは、ゴミの

出し方です。市町村によって違うので引っ越してか

ら慌てないように調べましょう。

2023.10.12

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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母親が以前書いた遺言を、親族の一人が保持し、開示もしてくれない。

 

遺言の内容は、その遺言を持っていった親族に財産の全てを相続させるというものだと本人は主張しているが、遺言を書いた当時から現在の母親の想いは変わり、相続財産は子供達2人で仲良く平等に分けて欲しいという考えに変わっています。

 

この様な状況を打開するには、どうしたらいいのでしょうか？という、実際にあった事例をもとに対処法をお伝えします。

 

現実には、遺言だけではなく、自宅不動産の登記識別情報（旧権利証）や母親の預貯金口座の通帳など、財産を確認する関係書類も抱え込み、開示しない状況です。

 

母親は数年前に書いた遺言の為、遺言の種類や書いた内容はよく覚えていません。

 

 

●対処法の流れ

 

1. 遺言の種別を特定する

遺言には、自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言の３種類がありますが、公正証書遺言で作成している場合には、公証人役場で保管される為、遺言存在の有無を検索できる制度があります。

 

まずは、公証人役場に出向き、母親本人か又は、母親から委任を受けた代理人により、公証人役場に保管されていないか確認してみましょう。

 

 

2. 公証人役場で遺言が保管されていない場合は？

公証人役場に保管されていない場合は、自筆証書遺言である可能性に絞られますので、その遺言が法律上有効な遺言なのか無効なのかは、内容を見てみないと分かりません。

 

もし、書き方不備で無効であれば、そのままにしておいても母親が亡くなった際は、相続人全員により、遺産分割協議で平等に分けることができます。

 

反面、自筆証書遺言が有効だった場合には、全ての財産は遺言を放さない親族に渡ってしまうことになります。

 

 

3. 有効な自筆証書遺言を取消す方法

過去に書いた遺言の効力を抹消するには、母親が新たに遺言を書き直すことにより、過去の遺言内容より優先されることになります。

 

その際、注意することは、自宅不動産や預貯金など、分かっている財産を記載するのと同時に、記載のない財産については、●●に相続させると記載しておくことです。

 

そのことで、万一、忘れていた他の財産があった場合でも財産の指定ができることになります。

 

 

4. 遺言執行者を指定しておく

遺言執行者とは、被相続人が亡くなり、実際に遺言の財産を分けたり、不動産を売却したり、預貯金を解約する実務を行う者のことを指します。

 

執行者を指定しない場合には、特定の親族が手続きをすることをよく思わない親族がいる場合などは、家庭裁判所にて全く知らない第三者（弁護士や司法書士等）が選任され、その者による手続きとなり、費用も発生してしまいます。

 

その為、執行者を特定の者（親族など）に指定しておき、その親族が手続きに不慣れな場合には、代理人を選任できるようにしておけば、難しい手続きを委託することもできます。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

自筆証書遺言を破棄する方法でも、遺言を取り消すことになりますが、今回の事例のように破棄できない場合の対策を考察してみました。

 

尚、不動産の登記識別情報（旧権利証）が回収できない場合であっても、不動産を売却し、事前に現金化することもできます。

 

まずは、親族間で争いを避ける方法として、腹を割って話し合うことから始めましょう！

　2023.10.08

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

 

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法務局には登記記録（登記簿）だけでなく、登記

に伴ういくつかの図面も備えられています。

法務局で取得できる土地の図面は、どんなものが

あるのか見ていきましょう。

 

①地図

 

「14条地図」とも言われ、不動産登記法第14条の

規定によって作成されている為、②の「地図に準

ずる図面」に比べて土地の面積や距離、形状、

位置について正確な図面です。

 

また、詳細な地籍調査によって確定した境界線が

記載されているので、境界線の精度が高く、境界

杭が抜かれてしまうなどして境界線がわからなく

なってしまってもこの地図から復元することが

可能です。

 

この地図がある地域とない地域が存在します。

ない地域は、②の「地図に準ずる図面」が備え付

けられています。

 

 

②地図に準ずる図面（公図）

 

一般的に字図（あざず）と呼ばれ、①よりも精度

が低いです。

大まかな土地の形状が記載されていて、筆ごとに

地番が記載されています。

しかし、明治時代の測量技術で作られた図面なの

で、実際の土地の面積や形と大きく違っていたり、

隣の土地の境界線と矛盾していることが多くあります。

 

 

③地積測量図

 

その土地の形状、地積（面積）と求積方法、境界

点、区画の長さなどが記された図面です。

平成17年以前は正確性に疑問が残る図面が多く存

在しますが、現在では、境界線の復元が可能な

ほど精度が高いものになっています。

 

しかし、すべての土地についてこれが備え付けら

れているわけではなく、地積測量図がない土地も

少なくありません。

 

土地の面積を正確に測る必要がある場合にのみ造られます。

分筆登記、地積更正登記（正しい面積に更正する

登記）、土地表題登記（払い下げた土地等の登記）

等の際、提出される図面で、現地復元性が高い図面です。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

なお、地図の場合でも公図の場合でも、それぞれ

の土地区画に記されているのは「地番」であり、

住所の番号ではありません。

 

測量図や地番図などを合わせて確認することで筆

の見落としを無くすことができます。

一つの図面だけでなく複数併せて現状を把握しましょう。

2023.10.7

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている

場合がありますので、ご確認をお願い致します。

 

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前回は、空き家バンクについて説明しましたが、

実際にどのような手続きが必要なのでしょうか。

弊社がある千葉県鎌ケ谷市の例を見てみましょう。

 

鎌ケ谷市空き家バンクは、

空き家を「貸したい・売りたい」所有者から

提供された情報を

空き家を「借りたい・買いたい」利用希望者に

紹介する制度です。

 

アットホーム株式会社及び株式会社LIFULLの2社の

全国版空き家・空き地バンクのサイトを介して閲覧出来ます。

どちらのサイトも登録されている空き家は同じです。

 

（空き家を売りたい方は…）

・物件の登録に必要となる書類を提出

　　申込書、登録カード

　　当該空き家の所在地が確認できる書類（地図、案内図等）

　　当該空き家の状態が確認できる写真

　　当該空き家の所有者等であることが確認できる書類

　　登録申込者が当該空き家の所有者等本人であることが

　　確認できる書類

　が、必要です。

 

所有者立会いのもと、市職員と協定事業者の会員が

現地調査を行い、市が登録の可否を決定し、

登録が完了した場合は物件登録完了通知書により

登録申込者に通知します。

 

登録した物件情報が、ホームページ等に公開されます。

 

下記に該当するような空き家は物件登録できません。

・既に宅地建物取引業者に媒介等を依頼している空き家

・特定空家等のほか、老朽化が著しい又は大規模な修繕が

　必要である等、現状態のまま不動産流通することが

　不適当である空き家

・その他、市長が適当でないと認める空き家

 

必要書類が多いので、

各自治体のホームページなどでよく確認をしてくださいね。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

弊社でも空き家バンクの物件を取り扱ってます。

ご興味がある方はお問い合わせください。

                                                           2023.10.02

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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アパートやマンション、ビルなどの賃貸不動産を

保有している方にとって築年数が古くなり

 

賃借人入替のタイミングで、単なるリフォームで

はなく、思い切ってリノベーションを考えている

方が感じるのは

 

リノベーションに幾らくらい投資すればいいか？

ではないでしょうか？

 

基準がないと、投資した金額に対する採算が合う

のかが分からず、漠然と工事会社の言いなりに

工事を依頼することになります。

 

まずは、リノベーション投資限度額の上限を決め

てから、限度額以内の工事内容を、いかに需要の

あるリノベに仕上げるか？　という順番です。

 

 

●リノベ投資限度額の考え方とは…

 

手順1. リノベで回収する事業期間を決める。

一般的には5年前後ですが、リノベ投資内容によっ

ては、もっと長期に見ても大丈夫です。

 

例として、現在の賃料が30万円/月で、リノベ後は

34万円/月に賃料がアップすると見込める継続期間

はどの位という考え方です。

 

 

手順2. リノベ後の経費を予測する。

経費は固定資産税や管理費などの支出率です。

一般的に賃料収入の20％前後ですが、構造や管理

会社によって変動します。

 

 

手順3. リノベ後のアップした賃料を予測する。

手順1 の例のように考えます。

 

 

手順4. 賃料の純収入の概算を出します。

純収入＝年間賃料−手順2の経費

 

 

手順5. これまでに出した金額を使ってリノベ投資

限度額を逆算します。

 

算式：投資限度額（X）=純収入×事業期間÷2

 

計算例で見てみます。

・事業期間8年

・純収入6,000千円とした場合

 

投資限度額X＝6,000千円×4年

X＝24,000千円以下であれば、事業的に成立する

リノベ投資上限額となります。

 

予定事業期間の半分でリノベ投資額を回収する

という考え方です。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　佐藤 浩之

 

いかがでしたか？ 各金額や期間は、あくまで概算

予測の為、リノベ事業を決定する際の参考指標と

して見て下さい。

 

尚、この投資基準額が果たして、どの位の投資効率

（利回り）になるのか？　という視点で見ると　

 

・投資期間8年

・リノベ投資額24,000千円

・年純収入6,000千円

・将来価値0円　

※8年後にリノベ部の価値がなくなる想定

 

IRR（収益率）＝18.62％になります。

 

この利率は、金融電卓がないと逆算ができない為、

金融電卓を使いこなせる専門家のアドバイスを受け

ながら、事業の方向性を検討してみましょう。

　2023.10.01

 

 

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。

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問題7.

 

父が、長女の配偶者か孫のどちらかを養子にして、

財産の一部を相続させようと考えています。

相続税を確実に安くするにはどうするべきでしょうか？

 

①　長女の配偶者を養子にする

②　孫を養子にする

③　どちらを養子にしても税額は変わらない

 

 

答えは

　

①　長女の配偶者を養子

　　にする

 

 

長女の配偶者を養子にして相続させる方が、確実

に安く済みます。

 

 

「1親等の血族・配偶者」以外の人が相続すると、

その人が負担する相続税は通常の２割加算。

 

養子は１親等なので、２割加算対象外ですが、

孫養子は世襲相続人である場合を除いて２割加算

となります。

 

そのため、長女の配偶者は養子になれば確実に

２割加算の対象から外れますが、孫は養子に

なっても長女が死亡・相続欠格・廃除にならない

限りは２割加算のままです。

 

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

 

孫が相続すると税金が余計にかかります。

「自分の遺産を孫に相続させたい」とお考えの方

は、お気を付けください。　　　2023.9.30

 

 

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契約満了時あるいは契約期間中に退去をする場合

には、契約書の定めにしたがって、退去を申し出て

明け渡しを行います。

 

退去を考えたら、契約書の確認

 

契約期間満了による解約、または契約期間中の解約

に必要な手続きについて、契約書の取り決めを確認

しましょう。確認する内容は次の２つです。

 

（1）いつまでに解約の申し出をしなくてはいけな

いか

（2）どのような方法で申し出をするのか

 

個人で住まいを借りた場合には、借り主は1ヶ月前

までに、貸主に対して、書面で解約を申し出なけれ

ばならないとする契約が一般的です。

契約の内容に基づいて、期日までに解約の申し出を

しましょう。不動産会社によっては、契約書に解約

申出書を添付していることがあります。事前に書類

の内容を確認しておきましょう。

 

退去までの流れ

解約の申し出から実際の明け渡し、敷金返還までの

流れを説明します。

 

1.不動産会社あるいは貸主への解約の申し出

所定の解約申出書がない場合には記載すべき内容を

確認して書面を作成します。

2.引っ越し日、立ち会い日を決定する

引っ越し日が決まったら、不動産会社あるいは貸主

に連絡をして、室内の状況などを確認するための立

ち会い日（引っ越し日以降）を決めます。

 

3.明け渡し

不動産会社あるいは貸主の立ち会いの下、室内の

状況を確認し、原状回復の範囲などを決めます。鍵

などを返却し、部屋を明け渡します。 明け渡しまで

に電気、ガス、水道、新聞等の精算は済ませておき

ましょう。

 

4.敷金の返還

明け渡し後に敷金が返還されますが、原状回復費用

が発生している場合には、その費用を精算した上で

借り主に返還されます。

返還方法は契約ごとに定められていますが、後日、

借り主指定の口座に振り込むことが多いようです。

退去後すぐに敷金が返還されるわけではないので

注意しましょう。

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　H.M

 

退去が決まったら、早めに不動産会社や管理会社に

連絡をしましょう。部屋を明け渡すまで家賃がかか

る場合がありますのでご注意下さい。

2023.10.2

 

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空き家バンクとは、

空き家を「売りたい人」と「買いたい人」をつなぐ、

空き家のマッチングサイトです。

 

空き家バンクは、

地域活性化のために各自治体が独自に運営しています。

空き家を探している人、

空き家を持っているので売りたいけど…という方々を

マッチングするのが目的です。

 

空き家を買いたい人は、

所有者が登録した空き家情報を閲覧できます。

物件の掲載情報は、

公募により国土交通省に採択された、
アットホーム株式会社及び

株式会社LIFULLの2社の

全国版空き家・空き地バンクのサイトで閲覧可能です。

 

空き家といっても

実際にアットホームの空き家バンクを見てみると

いろいろな空き家があります。

 

店舗付き物件、農地付き物件、島暮らし物件など

様々なテーマから探すこともできるようです。

 

増加する空き家対策のため、

空き家バンクを設置する自治体が増加しているようですが、

自治体ごとに各々設置されてるので、

開示情報の項目が異なり分かりづらく、

また、検索が難しいなど、課題が存在することも事実です。

 

 

 

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.Ｓ

 

弊社でも空き家バンクの物件を取り扱ってます。

ご興味がある方はお問い合わせください。

                                                           2023.09.25

 

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