不動産一括査定にご注意下さい!

近年、不動産の一括査定サイトにより数社から一度の売却査定依頼ができるインターネットサイトがあります。この査定結果の高い金額に意識が向きますが、冷静に判断して頂く必要があります。その冷静判断の基準や注意点などをお伝えします。

実際にあった資金計画難となってしまった具体例(仮称 A様)

数年前、埼玉県内の土地(相続不動産)に住宅メーカーでの新築計画の為、メーカーの担当者よりご紹介頂いた案件です。資金計画は当該、埼玉県の所有地を2分割し、残地の売却資金と自宅(船橋市内の分譲マンション)の売却資金を充て建築する計画でした。

弊社にて分割地の売却をお手伝いさせて頂き、予定通りの売却に成功しました。その後、いよいよ現在住んでいる自宅マンションの売却開始をする時期が近づき、弊社に査定依頼の連絡があった為、3,500万円の売却査定書を作成させて頂きました。

お客様は残債もあった為、何とか高額売却を目指し、他の一括査定サイト(5社同時)を利用した結果、最高額の売却査定価格が4,700万円でした。

■査定マンション概要(築15年・3LDK・購入当時4,600万円・RC造)

査定結果にA様は喜び、その査定会社に売却依頼をしました。当時その金額では売却できない理由を何度となく説明しましたが受け入れて頂けず、その後、新築の完成が近づき途中、価格調整はするものの自宅マンション売却は叶わず、いよいよ住宅メーカーに請負代金を支払う時期が目前となってしまいました。

困ったA様は売却依頼をした会社に対して、こう申し出ました。当時4700万円で売れると言ったのだから、せめて3,500万円(弊社 査定額)で買取ってほしいと・・

仲介業者の回答はというと・・弊社では買取りは出来かねるので、買取り業者をお連れします。買取業者の価格は3,100万円と算出され、やむを得ず売却した事例です。損をしたのはA様ですが、その損には計画的なカラクリがあったと推察できます。

 

【推定カラクリ】

仲介業者の手数料4倍目的(A様+買取業者双方から得る手数料)+(買取業者の再販売時における売主・買主から得る手数料)の合計です。買取業者には事前に再販売時の専任仲介を条件に買取りの話しを持ち掛けてると思われます。

※本事例は、個人情報保護の為、具体的な内容を伏せ実際の事例と大きく違いがない程度に変更している部分があります。


価格査定書を判断するポイント

客観的な数字に基づいた査定価格となっているか?に尽きます。

客観的な数字とは・・

・過去(1年以内)成約事例

・地価公示価格(都道府県調査価格含む)

・路線価(固定資産税路線価含む)

・固定資産税評価額

・建物構造に対する減価償却額

査定は主に比較事例法・収益還元法・積算法の3種類がありますが、一般的に比較事例を用います。その際に上記の成約価格や固定資産税評価額などを通常市場価格に割り戻して算出していきます。その他、地形やルーフバルコニー等の付加価値や補正率にて調整し、流動性などを勘案して最終的に実際に成約できる価格を算出する流れが適正と言えます。

 

失敗しないために・・

弊社では無料にて価格査定を行っております。価格査定書の金額で販売をスタートする必要はありません。一般的には査定価格より1~2割前後(期待価格)高めに売り出し、問い合わせ数や内覧件数により徐々に相場価格に近づけ高額成約を目指します。その際は是非お気軽にご用命下さい。