共有名義のアパートを所有する代表共有者１名の預金口座に賃料が振込まれているケースが現場ではよくみかけます。このような状況下で共有者のうち一人に相続が発生した場合の権利（民法）と税金（税法）について、以外と勘違いしている方が多い為、留意点等をまとめてお伝えします。

■相続発生前の共有名義の賃料について

共有名義の賃料を共有者のうち１人の口座に振込されていた場合、賃料収入は共有持分に応じて不動産所得として申告する必要があります。もし、口座名義の１名が振込賃料全額を自らの不動産所得として申告していた場合には、他の共有者から贈与を受けたという扱いになる可能性がある為、注意して下さい。

対策としては、振込口座は１つでも、１年に一度は共有持分に応じて各共有者名義の口座に振り分けることです。年間110万円以内であれば、暦年贈与の非課税枠以内となる為、申告は不要ですが、定期贈与と見なされた場合には、総額に対して一括で贈与税が課さられるリスクも忘れずに！

■相続発生後の共有名義の賃料について

共有アパートの名義人のうち１人の相続が発生した場合の遺産分割まで賃料は、民法上は、法定相続分割合で、相続人全員に受け取る権利が生じます。遺産分割協議後であれば、賃貸不動産を取得する事となった相続人に賃料を受け取る権利が移ります。

但し、相続人全員の合意によって、相続が発生後から遺産分割まで賃料を遺産分割の対象とする事で、相続人の一人が取得する事も可能と解されてます。

留意点は、前記のように共有名義の一人の口座に賃料が振込まれており、口座名義人が被相続人として亡くなった場合には、金融機関が口座名義人の死亡を知った時点で即口座凍結（引出・入金・振込）される為、賃借人からの振込もできなくなることとなり、一旦、振込管理口座を変更する必要があります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

土地、建物の双方が共有名義で賃料の受取方も偏っているなどの状況で、被相続人の自宅も絡み、小規模宅地の特例や貸家建付け地評価など、複雑な状況の場合には、事前に資料を提示して頂き、簡易無料判断も可能です。　その際は、予約制の無料相談をご活用下さい。　2025. 4. 27

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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Q．次の財産のうち信託することができるのはどれでしょうか？

①　年金を受給する権利

②　転用していない畑

③　ペット

答　③ペット

ペットは動産とされ、信託することができます。

年金受給権は譲渡することができないと法律で定められています。

農地である畑は、そのままでは農業委員会が許可できないので、転用して宅地等にしない限り信託できないと考えられています。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

信託とは、自分（委託者）の大切な財産を、信頼する人（受託者）に託し、大切な人（受益者）あるいは自分のために管理・運用してもらう制度のことです。

そして、認知症による資産凍結リスクの対策として注目されているのが家族信託ですが、認知症と診断された後では家族信託をすることはできなくなります。

気になった方は、是非ご検討ご相談ください。　2025.4.26

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

部屋を快適な室温に保つカーテンを保温カーテンといいます。効果によって遮熱・断熱に分かれます。保温カーテンを利用することで、外からの熱で室温の温度が上昇しにくくなる効果があります。エアコンの設定温度を１度抑えることで、消費電力を約10％減らすことができるといわれています。

遮熱

遮熱カーテンは生地に加工を施して、外からの熱を跳ね返すカーテンのことです。生地の素材にはセラミック粒子を練り込んだ糸を使用したもの、裏側の糸を金属で加工しているもの、糸状にした金属を織り込んでいるものなどがあります。

断熱

断熱カーテンは、部屋の暖かい空気が窓から逃げないようにするのと同時に、外からの冷気が入ってこないように遮断してくれます。断熱カーテンは高密度な生地のもの、ビニール生地のもの、裏地に空気の層を作る特殊加工が施されたものなどがあります。

遮熱カーテン、断熱カーテンの違い

遮熱カーテンは、太陽の熱を吸収せず反射させる効果を持つため遮光効果も兼ねており、夏の強い日差しや熱を遮ることができます。一方、断熱カーテンは室内へ熱の出入りを防ぐ効果を持ちます。特に冬には、部屋を暖かく保つ効果に優れています。季節によってカーテンを使い分けるのも選択肢のひとつですね。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

保温カーテン（遮熱、断熱カーテン）を利用して、暑さ寒さに対応したいです。25.4.25

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行政の空き家対策相談員を担う傍ら、新聞記事などの空き家問題には、つい意識が向いてしまいがちですが、先日の日経新聞に掲載されていた空き家問題について、要約して皆様の今後の役に立てる記事として発信します。

全国の空き家数は900万戸超となり、30年前の約２倍となる深刻さを増しています。なぜ、このような状況になり易いのか？　７つのケースを纏めてお伝えします。

■空き家が発生しやすい７つのケース

① 現時点で共有名義になっている不動産
※共有名義者の意見相違や、誰かやるだろうの意識から空き家が発生する。

② 以前に相続が発生した時から相続登記が未了
※相続登記未了の場合、売却ができず、時間の経過で相続権利者の死亡により、更に相続権利者が増幅し、権利関係が複雑化して空き家が発生する。

③ 相続人全員が当該不動産を欲しがる
※都心の優良物件で高額な場合など、全員がその不動産を欲しがる場合、話し合いが纏まらず、一旦、共有名義になり空き家化する。

④ 相続人全員が誰も居住や利用もしない
※誰も利用等しない場合、相続登記の際に、とりあえず共有の物件として賃貸にするにしても意見の相違で空き家化する。

⑤ 相続人の生活拠点が、相続不動産から遠方である
※空き家の様子を見に行くだけでも時間と経費がかかる為、足が遠のき、放置空き家となる。

⑥ 相続不動産に制約や問題がある。
※再建築不可や隣地者と境界トラブルがあるなど、不動産に問題や法令制約がある物件は、つい放置しがちとなり空き家化する。

⑦ お一人様の不動産を相続する相続人が疎遠の「おい・めい」である。
※普段から疎遠の「おい・めい」が相続人の場合、借金や連帯保証を警戒して相続放棄するケースや、実家のような愛着がないことから放置空き家になりやすい。

一部引用：日経新聞掲載【三菱UFJ信託銀行MUFG相続研究所所長 入江誠 氏 記事 】

■空き家化を避ける対策とは

なるべく早い段階で、相続予定の不動産に問題がないのか？売却はスムーズにできるのか？賃貸の場合、どの位のリフォーム費が発生し、利回り％は？などを登記、境界確認、用途地域、再建築の可否などを不動産コンサルに強い専門家に有料委託してでも早期に着手しておきましょう！

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

空き家の係る譲渡所得の特別控除の3000万特例などの税金や、相続前と後の分割対策など、できれば総合的に対策を担える専門家を探して、節税対策・分割対策・納税対策・資本増加対策を俯瞰的視点から総合的に実行していくべきです。

弊社では、不動産に強い相続コンサルができる強みを生かし、日々、現場の相談や実務に勤しんでおります。Zoom 無料相談の予約は下記、メルマガ登録からできますので、是非ご活用下さい！　2025. 4. 20

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最後は「捨印」です。

「捨印」とは、契約書などの文書に間違いがあった際に、原本を保有する側が訂正できるように、訂正印としてあらかじめ文書の余白部分に押しておく印鑑のことです。

そもそも「捨印」は、入力ミスや漢字の間違い等、文書全体の主要な内容を変化させることの無い軽微なミスを訂正するための方法で、「間接訂正」とも呼ばれています。

契約当事者が全く別人に代わってしまう訂正や、契約金額の訂正などは、捨印で訂正できる範囲を超えていると思われます。

捨印をもらっておくと、単独で契約書などを訂正できますが、一方、捨印を押す側には契約書などの改ざんなどの悪用に利用されるというリスクもあるのです。

事前に捨印をもらう際には、「必ず押さないといけないわけではない」という対応が無難ですし、捨印を求められた際には、「訂正が必要な際は自分で訂正をするので捨印は拒否する」という対応も可能です。

「間接訂正」に対し、修正したい箇所に直接印鑑を押して訂正する方法を「直接訂正」と言います。

重要な部分の訂正を必要とする場合には、「直接訂正」と「間接訂正」両方にて処理するのがベストです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

普段何気なく押してしまう捨印ですが、きちんと捨印の意味を理解したうえで押さないとトラブルになりかねませんね。　2025.4.5

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前回に引き続きカーテンの種類をご紹介します。

【防音】室内外の音を防ぐ

防音カーテンとは、音が伝わりにくいように特殊加工された生地を使ったカーテンのことです。家で楽器を演奏する、ペットの鳴き声が気になる、隣の家の生活音が気になるなどの悩みがある場合に選ばれることが多いカーテンです。機能として、「吸音」「遮音」の2つを兼ね備えています。一般的にペットの鳴き声や赤ちゃんの泣き声、ピアノの音などの高い音には効果的ですが、電車や車の音のように震動をともなう低い音には効果が低いとされています。

遮音

部屋探しをする時に、隣の部屋との壁の厚さを気にする人は多いと思います。しかし、実際に部屋のなかでもっとも音が漏れやすい場所は、玄関と窓です。防音カーテンは、生地の裏側に硬い布や特殊加工を施した布を使って内外の音を遮音します。

吸音

効果的に防音できるカーテンには、音を遮る機能に加えて音を吸収する機能もあります。表側にベロア素材やベルベット素材、凸凹のある生地を使うことで音を吸収します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

カーテンにも遮音、吸音する機能があるので、音に関するお悩みがあったら機能付きカーテンにかえてみるのはいかがでしょう。25.4.17

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アットホームの不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、新築戸建の価格動向について、アットホームラボ株式会社が調査・分析を委託し、アットホームが公表していました。

＜全体概況＞
首都圏全体の平均価格は、前月比、前年同月比ともに上昇した。
エリア別の前月比は、横浜市・川崎市と埼玉県他が-0.1％とわずかに下落したものの、東京23区と千葉県（西部/他）の3エリアが1％以上の上昇率となるなど、全体的に上昇が目立つ月となった。前年同月比はさいたま市のみ下落し、17カ月連続の前年同月割れとなっている。
なお、東京23区、神奈川県他、千葉県（西部/他）は2017年1月以降最高額を更新した。4エリア以上が最高額を更新したのは、2023年4月以来22カ月ぶり。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

土地の値段が、高止まりしている印象ですね。

2025. 04.14

2020年4月から施行となった、配偶者【長期】居住権とは相続開始時に被相続人の持ち家に住んでいた配偶者は、原則、終身の間、その家を無償で使用・収益できるという権利です。

これは、残された配偶者の居住を保護するために設けられた法律で、今までは資産の大半額を占める自宅を相続する配偶者は、自宅を相続した分、他の現金等の資産を相続できなくなり、結局生活資金確保のために自宅を手放さざる得ないケースを回避する目的の権利です。

■配偶者【長期】居住権取得の基本条件

配偶者が
① 相続開始時に
② 遺産に属する建物に
③ 居住していた場合
④ 遺産分割協議（審判含）・遺言・遺贈・死因贈与によって、配偶者居住権を取得させることができる。

■居住権の期間

・原則、配偶者が死亡するまで権利は存続する。
※被相続人の遺言や、相続人の遺産分割協議で終身より短い期間を定めることも可能

■配偶者長期居住権の３つのポイント要約

１.　建物の所有者は、配偶者に対し配偶者居住権設定の登記を備える義務がある。登記により配偶者（登記請求権）は第三者等に対して権利を主張できる。

２.　配偶者長期居住権を譲渡することはできない。

３.　配偶者は通常の費用負担義務を負う。

通常の費用とは、固定資産税・都市計画税や維持に伴う修繕費です。配偶者が相当な期間内に必要な修繕をしない場合、家屋の所有者が修繕をすることができます。
※改築や増築（第三者に使用・収益させる含む）については、家屋の所有者に承諾を得なければ行うことはできません。

■配偶者居住権は相続税の評価対象となる！

短期居住権と異なり、長期居住権の場合は一定の評価として相続税の課税対象となります。※詳しい評価方法は別のコラムで公開します。

■贈与税発生について注意！

・配偶者が途中で老人ホームに入所するなどの場合、居住権を放棄することはできますが、その場合、家屋所有者が居住権分得をすることになる為、家屋の所有者に『贈与税』が発生します！

■居住権の権利存続と消滅について

家屋の売却や子が先に亡くなるなど、配偶者が住む家屋の所有権が変った場合であっても、配偶者所有権は存続するため、配偶者は当該家屋に住み続けることができます。当該家屋が滅失（解体や全壊）した場合には、同時に配偶者居住権も消滅することになります。※家屋の滅失登記要

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

本来、法定相続人である配偶者と子供達が、いままで育ててくれた親（被相続人の配偶者）の今後の生活を守り、面倒をみるのが子供の務めであるはずです。しかし、現実的には子供は自分の相続取得分を主張し、親が住む家の取分まで主張する事案があることから、このような制度できた訳です。

生前から家族が揉めないようにする対策（分割対策）は重要です。少しでも気になる方は、まずは、弊社の無料相談からご活用下さい。2025. 4. 13

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誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆5/2（金）～　5/7（水）まで

休業明けの営業開始は、５月8日（木）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

相続財産が現金のみの場合には、遺産分割で均等、公平に分ける際に1円単位まで自由に分けることができますが、相続財産に不動産がある場合には、家などをケーキのように2分割に分かることができません。

そこで、相続財産の大半が不動産という家庭の場合、不動産を単独で相続した者と、それ以外の相続人との差額を埋める際に「代償分割金」を利用するケースが多いものです。

代償分割金を支払う者が既に、その分の預金がない場合、生命保険金を利用して代償分割金を捻出しますが、その時に課税される贈与税を回避する為のポイントをお伝えします。

■生命保険金を代償分割金として利用する場合の贈与税回避の２原則とは

① 代償金の額が、主たる相続財産額を超えていないこと

つまり、次のようなケースです。

・相続人：長男と長女の二人
・相続財産：自宅1,500万円のみ
・長男が自宅全部を相続
・長男から長女へ代償金として、長男の生命保険金（4,000万円）のうち2,000万円を支払った。

父親が契約者で保険金の受取者を長男にしていた生命保険金は、相続財産ではなく、長男の固有財産です。従い、代償金2,000万円−自宅1,500万円＝500万円に贈与税が発生し、長女が支払うことになります。

② 代償金を支払う者が相続財産を受け取っていること

つまり、次のようなケースです。

・相続人：母と長男と長女の三人
・相続財産：自宅1,500万円のみ
・母親が自宅全部を相続
・長男は亡き父親がかけていた生命保険金（3,000万円）を受け取る
・長男から長女へ代償金として、長男の生命保険金のうち1,500万円を支払った。

長男は相続財産を一切、相続していない為、長男の受け取った生命保険金（長男固有の財産）から長女に払った1,500万円に対して贈与税を長女が支払うことになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

亡き父親が契約者として保険料負担していた保険契約で、何も負担していない長男が保険金の受取人の場合、相続財産上では長男固有の財産となりますが、保険金を一切受け取っていない長女からすると、公平ではない！とトラブルに発展するケースもあります。

このようなケースを回避する方法もあるので、相続が絡む遺産の分け方（生前対策）は、税金等に限らず総合的な相続対策に詳しいコンサルタントに相談して対策した方が得策です。2025. 4. 6

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アットホームの不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、居住用賃貸マンション・アパートの募集家賃動向について、アットホームラボ株式会社が調査・分析を委託し、アットホームが公表していました。

＜全体概況＞
・マンションの平均募集家賃は、東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・札幌市・大阪市・福岡市の7エリアが全面積帯で前年同月を上回る。

・マンションは、カップル向きが広島市を除く12エリアで前年同月を上回る。中でも、首都圏5エリア（東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県）および札幌市・名古屋市・京都市・大阪市・福岡市の10エリアで2015年1月以降最高値を更新。東京23区の最高値更新は27カ月連続。

・アパートは、ファミリー向きが仙台市を除く12エリアで前年同月を上回る。中でも、東京23区・東京都下・千葉県・名古屋市・京都市・神戸市・福岡市の7エリアは2015年1月以降最高値を更新。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家賃の値上がりのニュースをよく耳にしますが、図で見ると全国区で値上がりをしているのが
よくわかりますね。

2025. 03.31

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