被相続人の亡き後、自筆証書遺言が出てきた場合には、どのような法的ルールのもと、何をどのようにすべきか、また、その効果はどのようなものなのか、生涯に幾度も経験することではない為、知らない方が殆どです。

今回は、自筆証書遺言につて法的ルールや手続きなどの全体像を分かりやすく解説します。

●自筆証書遺言を発見した者は

未開封のまま遅滞なく家庭裁判所に遺言書を提出し、検認の申立てをする必要があります。申立てを怠ったり、開封した場合には５万円の過料に処されるので注意して下さい。

●申立てに必要な手続きは

・遺言書
・被相続人の出生から死亡時までの全戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本
※被相続人の兄弟姉妹や甥姪が相続人となる場合は、被相続人だけではなく、その両親の出生からの戸籍謄本と兄弟姉妹、甥姪の出生からの戸籍謄本が必要となる為、戸籍を集めるのに時間がかかります。

●申立て～家庭裁判所の対応　※検認手続きは通常1～2ヶ月程

申立てをすると、家庭裁判所から申立人及び相続人に「〇月〇日〇時から〇〇家庭裁判所において検認手続きを行います」という通知が届きます。

検認日は平日です。自分が行けない場合には代理人を立てることも可能ですが、代理人を立てず出席すらしない場合（全員が集まらない）でも検認には影響はなく、指定日に検認が開始されます。※欠席者には後日通知

裁判所では、遺言書を開封し「紙質、利用筆記用具、内容、印影、作成日等」を全員で確認し、保管者や発見者から事情聴取、出席者から筆跡や印影等について意見聴取を行った後に、検認調書を作成します。

【検認手続きの効果】

検認は遺言書の現状保存（検証 証拠保全）手続きであり、後日の偽造、変造を防ぐ目的のため、遺言の法的な有効・無効を判断する手続きではないことに留意して下さい。

検認証明の発行後に始めて、預貯金の解約や不動産の名義変更ができる事になる為、検認手続きが終了してない自筆証書遺言は、相続手続きには使えないことになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

上記のルールを知らずに遺言書を開封し、自分に不都合な内容の遺言書だった場合などに遺言書を隠蔽、破棄するようなトラブルも現場実務では起こっております。

このような不正を防ぎ、親族間での遺産分けを公平に行いトラブルを防ぐ方法など、不安に感じた方は下記、メルマガ登録の無料相談からお気軽にご相談下さい。　相談は全国Zoomで対応しております。　2026. 1. 12

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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近年、地震や台風、水害など自然災害に対するリスクの高まりを感じることが多くなってきました。

仕事柄ハザードマップなどを目にすることが多く、防災意識も以前に比べて高くなっているような気がします。

「ハザードマップ」と「防災マップ」

防災に対する意識が以前より高まり、この言葉を耳にする機会も多くなっていると思います。

実際には、どういう役割をするものなのかご存じでしょうか。

「ハザードマップ」とは

地形や地盤の特徴、過去の災害履歴などから、将来的に自然災害が生じた際のリスクを把握するためのもので、洪水や土砂災害などのを確認することができます。

お住まいの市町村のHPから見ることができます。

また、国土交通省のサイトから「重ねるハザードマップ」を見ることができ、住所を入力すればその地域の災害リスクを確認することができます。

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ハザードマップポータルサイト

「防災マップ」とは

自然災害発生後、避難所はどこにあるのか、どのような経路で避難すればいいのか、また消火設備・救命用具がある場所などが分かる地図です。

こちらも市町村のHPから見ることができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

いざ自然災害が起きたときに、避難経路や避難所を確認していたことが命を守ることにつながるかもしれません。

是非、今、ネットでハザードマップを見てみたり、避難経路を実際に確認してみるなど、やってみて下さい。2026.1.10

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部屋を借りたあとは、引越しが必要ですね。どういった内容でどのくらいかかるのか、住み替えの予算を考える上で、しっかり確認しておきたいところです。

引越し会社を利用する場合、料金の内訳は「運送料＋人件費＋梱包料＋保険料」となっています。荷物の多さによって代金は違ってきますが、一般的な大人一人の引越しで3万～5万円程度、大人二人で5万～8万円程度です。

これに加えて、エアコンの脱着やピアノ、オートバイなど重量物の運送、不用品の処分などが必要なときには、別途オプション料金が発生します。また上階の引越しで建物にエレベーターがないと、追加料金が発生することもあります。

引越し会社ごとに料金設定が違いますから、事前に2社以上から見積もりを取って比較することをおすすめします。

引越しは、「荷物を運び込んだら完了」とはいきません。何もなかった部屋を快適に暮らせる居住空間に仕上げるには、それ以外にもなにかと面倒な作業が必要です。
最近では、そんな引越しにまつわる手間を省いてくれたり、新生活のスタートをサポートしてくれたりするオプションサービスが増えています。

【家電のセッティング】
エアコンの脱着の他、洗濯機の脱着、テレビ・アンテナの設置・接続など、電気関係が苦手な人にはうれしいサービスです。

【不用品の処分】
住み替え時には、不用品が大量に出るもの。これを買い取りもしくは割安の料金で引き取ってもらえると、とても便利です。

【ハウスクリーニング・害虫駆除】
プロのハウスクリーニングや害虫駆除は、新居で快適に暮らしたい人には利用価値の高いサービスです。ただし、入居前に貸主側でハウスクリーニングをしてくれる場合もあるので、事前に確認するといいでしょう。

引越し会社を利用する場合には、依頼が集中する繁忙期を外せば結構安くなります。具体的には、春・秋の引越しシーズン、土日祝日、月末などは避けて予定できればいいですね。ちなみに大安は人気が高く、仏滅には発注が減るという傾向もあるようです。

ようやく引越しが完了したからホッと一息。いやいやその前にお隣や上下階、大家さんなどご近所へあいさつをしておきましょう。搬入などで迷惑をかけたお詫びも兼ねて、手土産とともに笑顔であいさつを交わせば、良好なお付き合いの基盤づくりになります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

手土産を何にしたらいいのか悩みますが、タオルや洋菓子、石けんなど、好き嫌いがあまりなく、利用しやすいものがおすすめです。大家さんの場合は2,000～3,000円程度、ご近所さんには500円～1,000円程度というのが相場のようです。26.1.9

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株式会社LIFULLが賃貸住宅に必要な保険についての解説記事がありましたので、ご紹介します。

個人賠償責任保険

個人賠償責任保険とは、日常生活で他人に損害を与えたり、怪我などをさせてしまった場合の責任を補償するものです。

例えば以下のような事例です。

「飼い犬が通行人に噛み付いて怪我をさせてしまった」
「スポーツをしていて他人に怪我をさせてしまった」
「子どもが友達の家の家財を壊してしまった」

さらに、最近は「ながらスマホで自転車を運転し、通行人に怪我をさせてしまった」という話もよくあります。このような、日常で生じる賠償責任を補償するのが個人賠償責任保険です。

個人賠償責任保険は加入していれば安心で便利ですが、賃貸住宅の火災保険の特約でつける必要性はそれほど高くありません。

個人賠償責任保険はクレジットカードに付帯しているケースがあります。その場合の保険料は150〜500円程度となり、火災保険の特約よりおおむね少額なため、そちらを利用したほうがよいでしょう。

借家人賠償責任保険とは？

借家人賠償責任保険とは、自分が原因で部屋を焼失させてしまい原状回復義務を果たせない場合や、水漏れによって床材の張り替えの必要性が生じた場合などに補償するものです。

通常の火災保険が自分の家財を補償するものであるのに対して、借家人賠償責任保険は大家さんに対する補償です。原状回復義務を果たすための補償と言えるでしょう。

借家人賠償責任補償額は、1,000〜2,000万円というのが一般的です。

借家人賠償責任保険に加入していない場合、原状回復義務のために高額の賠償責任を負うリスクもあるため、必ず加入しておくようにしましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

天災の被害が多くなった昨今、負担のない範囲で備えたいですね。

2026.01.09

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部屋探しをする時にこだわるポイントは人それぞれです。

一人暮らしをしている18～29歳の学生と社会人を対象に、現在住んでいる部屋を探した際のこだわりポイントのアンケート結果が「アットホーム」で紹介されていました。

◆家賃以外で最初から最後まで重視した条件（複数回答）

学生・社会人ともに

1位　2階以上

2位　通勤・通学に便利

3位　最寄駅から近い

という結果になっています。

その中でも学生は、「2位の通勤・通学に便利」の割合が社会人に比べると高くなっています。

その他で差が出たのは、

社会人は「鉄筋コンクリート造もしくは鉄筋鉄骨コンクリート造」が上位

学生は「スーパーマーケットが近い」が上位となっていました。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

自分なりのこだわりポイントがあり、また住んでみなければわからないこともたくさんありますが、他の人がどんなポイントで部屋を選んでいるのか、参考にしてみるのも良いのではないでしょうか。

2025.12.20

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家賃の上限が決まったところで、いざ物件を探しに……その前にお金のことで確認すべきことがもう一つあります。それが初期費用。初期費用にはさまざまな項目があり、ある程度まとまった金額が必要になるので、その分の予算も考えておきましょう。

初期費用の中でも一般的に一番大きな割合を占めるのが、敷金と礼金です。敷金は最初に預けるお金で、退去時には返金されます。ただし、家賃を滞納した場合や故意や大きな過失で部屋を汚したり傷つけた場合などには、敷金からその分の実費を差し引かれることがあります。物件ごとや地域によっても異なりますが、家賃の1～3カ月分となっているところが多いようです。

敷金が戻ってくるのに対して、返金されないのが礼金。名前の通り、大家さんに対して「部屋を貸してもらうお礼」として支払うものです。主に関東で見られる制度で、家賃の1～2カ月分というのが多数派です。

家賃は、月初に支払う「前家賃」が基本です。これも初期費用に加算されます。入居時に翌月分の1カ月分の家賃と、入居する月の日割り家賃を求められるのが一般的です。最大で2カ月分近くになります。中には「フリーレント」が付いている物件があるので、探してみるといいかもしれません。「フリーレント」とは、当初の家賃が無料で入居できる特典のことです（無料期間については物件により異なります）。

また大半の物件では、入居者に火災保険などの損害保険への加入を義務付けており、その保険料も初期費用に加算されます。保障内容によって異なりますが、相場は1万5,000円～2万円程度です。

物件によっては、カギの交換費用を求められることもあります。前の住人と同じカギを使うことは防犯面でも避けるべきなので、カギの交換は必須です。その費用の負担は誰がするのかは、事前に不動産会社に確認しましょう。

仲介手数料って・・・文字通り物件を「仲介」してくれる不動産会社への「手数料」です。契約が成立した際に、成功報酬として支払います。金額は、宅地建物取引業法で「賃料の1カ月分＋消費税」までと、上限が規定されています。媒介手数料ともいいます。

このように、初期費用については物件ごとに必要な項目や金額がかなり違います。まとまった金額を一時に支払うことになるので、家賃と同じくあらかじめ上限を定めておいて、その範囲内で物件を探すようにすると安心です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

敷金、礼金、前家賃、保証会社利用料、家財保険など、初期費用は意外とまとまったお金が必要になります。物件の募集条件によって違いがあります。探す時に、家賃だけでなく初期費用もチェックしたいです。25.12.18

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高齢に伴い、そろそろ家族に残す遺言でも書いてみようと思いつき、簡単で気軽に書きだせるのが自筆証書遺言の特徴です。しかし、気軽に書きだせる分、デメリットも多くあるのも実情です。

今回は自筆証書遺言のメリットとデメリットについて分かりやすく纏めてお伝えしますので、自筆証書遺言をこれから検討しようという方は参考にしてみて下さい。

●自筆証書遺言のメリットとは

1.　一人で作成できること（証人不要）
※公正証書遺言で必要な証人等は必要なく、自身単独で作成できます。

2.　いつでも、どこでも、簡単に作成できる。
※作成する時期や場所は問わず、簡単に作成できます。簡単とは紙の指定もなく、広告紙の裏面でもいいほど、気軽にできるということです。

3.　遺言の存在を誰にも知られないことが可能
※自身で書き、保管場所も自由なため、家族などに知られずに作成できます。

4.　費用がかからないこと
※かかるとすれば、ちょっと上質な紙代と封筒代くらいです。ペンは油性で修正できないものを使いましょう。今では消えるボールペンもあるので注意して下さい。

上記のようにメリットは気軽に書きだせて費用もかからず簡単ということです。反面、デメリットの方が多いことも念頭にしておかないと、思わぬしっぺ返しが待ち受けていますので、下記で解説します。

■自筆証書遺言のデメリットとは

1.　永久に人目に触れない可能性があること
※作成した後に、特別な場所に隠しておいたものの死後、相続人が発見してくれなかったら何の意味もなしません。

2.　死後、遺言書を発見した人による偽造・変造・破棄・隠匿される可能性がある
※遺言を発見した人が中身を見て、自分に不利な内容だった場合など、破棄や隠匿などをされるリスクがあるということです。

3.　相続発生後に検認手続きが必要
※遺言書を発見した相続人は、開封せず家庭裁判所にて検認手続きをする必要があります。検認を終了したあとでないと各種手続き（口座解約等）ができません。

4.　全文章を自筆で書く必要がある
※基本的には、全文章や不動産の表示なども全て自筆で記載する必要があるため、財産が多い人は大変な作業となります。

5.　遺言書を書く方式や内容の不備で法律上無効となる可能性がある
※法律上の記載方式に従って書いていない場合、無効となり、遺言の効力がなくなるリスクがあります。

6.　詐欺や脅迫の主張がされ、無効となる場合がある
本人の意思で書いたのではなく、この様に書かないと面倒を見ないよと脅迫されて書いた遺言は無論無効となります。

7.　遺言能力が問われ無効を主張される可能性がある
※自分に不利な遺言内容を見て、確かあの時期（遺言を書いた時期）は、既に認知症だったはずだから、この遺言は無効だと主張されるケースです。

8.　法律上は有効であっても実務上は使えない内容でトラブルになる
※遺産の分け方は、渡す相手の立場や考えにも配慮して記載しないと、相続人間で遺言があるせいでトラブルになるケースもあるのです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

以上が自筆証書遺言のメリット・デメリットですが、デメリットは意外にも多くあってびっくりされる方もおられたのではないでしょうか。しかし、この多きデメリットの1.～5.までは、相続法の改正により新設された「方式緩和」と「保管制度」を活用すれば、ある程度解消されます。

改正相続法については、別のページで解説しますので、気になる方は検索まどで検索してみて下さい。2025. 12. 14

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賃貸マンションのオーナーが、自分の所有するマンションがもしかしたら狙われやすい条件に当てはまるかもしれない、とわかった時に、今ある設備を活かした防犯対策を行い住人の防犯意識を向上することも大切です。

◆防犯カメラ・・・カメラの向きや画角を調節し死角をなくす

◆高齢の住人に対する配慮・・・高齢者は最新の防犯対策に詳しくない傾向もある為、

　　・宅配事業者を装った強盗などの注意喚起

　　・宅配ボックスの利用推奨

　　・オートロックの共連れ禁止の声掛け

　　なども積極的に行うとよいでしょう。

◆花壇やベンチの位置の変更

　きれいな花壇やベンチなどを外から見えやすい場所に移動することによって、人の目が集まる・散歩途中に立ち止まったり座ってもらうなど、犯罪者が近づきにくい環境を作る

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

防犯対策を強化することは、空き部屋対策にもつながります。

年末年始は長期休暇や帰省などで留守にする家庭が多く、空き巣や強盗に狙われやすい時期でもあります。是非、この時期に見直してみることをお勧めします。2025.12.13

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誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆12/27（土）～　1/7（水）まで

休業明けの営業開始は、1/8（木）からとなります。

※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

日経新聞（2025年11月27付）の最新情報では、相続税の圧縮に用いられている賃貸用マンションや小口化不動産の購入に当たり、政府与党は相続税評価の過度な圧縮効果（節税）に歯止めをかけるべく、2026年税制大綱に向け具体的な算定方法の検討に入った。

●不動産購入による相続税対策の考え方とは

相続税の算定となる相続税評価基準は、現金なら100％の評価ですが、不動産の場合、土地は路線価（市場時価の大よそ70％～80％前後）建物評価は固定資産税評価額（市場時価の50％～60％前後）で評価されるため、現金保有のまま相続が発生するよりも、現金を不動産という資産に替えて相続が発生した方が、相続税が安くなるカラクリを利用した節税のことである。

また、賃貸用マンション（他人に貸す目的）は、通常の不動産から更に相続税評価が下がる仕組みがある。その理由は、他人に賃貸している為、自分では自由に使えない分、評価を更に減額しますよ、というものであり、土地は貸家建付地評価として更に10％前後減額となり、家屋は貸家評価として更に30％前後減額になる為、さらに節税効果を発揮するという仕組みです。

●今後の相続税の評価方法はどうなるのか？

具体的には相続発生の５年前までに購入した賃貸用マンション等については、時価額（購入価格）に地価変動を考慮した後の価格×80％程度になるような計算方法を検討しているようです。

小口化不動産（賃貸マンション等を多数の出資投資家の資金で購入し、運営費を差し引いた賃料収入を投資家に分配する投資商品）についても、購入時期に関わらず、過去の取引事例等を勘案して相続税評価を算定する方法に変換していくことも同時に検討するようだ。

昨年は高額な高層マンション（通称：タワマン）の特性を生かした過度な節税にメスが入ったが、続けて賃貸用マンションや小口化不動産にも国税のメスが入る流れだ。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

近年、円安を機に海外からの投資家やインバウンドにより、都心の不動産が急高騰し、東京都内では新築マンションの平均価格が１.１億円を超える異常な事態である。このマンション価格の高騰に乗じて購入後すぐに２倍の価格で売り出す者が続出するなど、数奇な時が続いている。

注意頂きたいのは過度な投資や節税ばなしに軽く乗らないことでです。お金が絡む世界には必ずといっていいほど、詐欺が潜んでいることを・・　2025. 12. 7

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株式会社LIFULLが賃貸住宅に必要な保険についての解説記事がありましたので、ご紹介します。

火災保険とは？

賃貸物件では、失火の場合でも過失がなければ、部屋を借りている側に建物そのものの賠償義務は発生しません。

そのため賃貸住宅における火災保険とは、火災などで居室の家財などが燃えてしまった場合に、自分への補償のために加入する保険です。端的に家財保険と呼ばれることもあります。

火災保険の家財に対する補償額は、部屋の広さや家族の人数に応じてあらかじめ保険会社が定めている目安金額を参考にした「簡易評価」で決められています。

単身世帯では300万円程度、2〜3名の家族なら1,000万円程度が簡易評価の目安です。「家財に対するこだわりがない」あるいは「高価な家財がない」という人は、これほど高額な補償に入る必要はなく、200万円もあれば十分とえいるでしょう。

なお、火災保険で補償を受けることができるのは1つの家財について100万円までです。30万円を超える貴金属や美術品などは「明記物件」と呼ばれ、あらかじめリストアップして保険会社に申告しておく必要があるため注意しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

火災保険というと建物にかかる保険と思われがちですが、賃貸時の火災保険は家財保険になります。家族が多いと家財も増えますので、家族構成に応じてプランを選ぶことをお勧めします。

2025. 12.05

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資産家の方に限らず、不動産業者の方も意識しておくべきなのが、相続税の還付請求です。

相続税の特徴は、相続人からの申告納税であり、仮に間違って高額の納税した場合、税務署からは高すぎる金額を還付される制度ではなく、高く収めた税金はそのまま納税され、低い場合のみ追徴課税がくる仕組なのです。

その相続税の還付請求に該当しやすい方のポイントや、どのような不動産を所有していた方が還付の対象になり易いかを簡潔にマトメテお伝えします。

■相続税の還付請求【更生の請求】の期限
相続税の申告期限（相続発生を知った時から10ヶ月以内が申告期限）から５年以内に限り還付請求が可能です。

■どのような方が還付の可能性が高いのか？

・相続財産に土地が含まれていた方
・相続税の納税額が多額だった方（1,000万円超など）
・複数の不動産を相続した方
・申告期限がギリギリだった方
・既に相続税の税務調査を受け、多額の追徴課税があった方
・申告に伴い土地の現地調査や役所調査を行っていなかった方
・非上場株式が含まれる遺産分割を行った方　　など

■還付の可能性が高い不動産の特徴は

・間口が狭い、奥行が長いなど、利用に制約がある土地
・セットバック必要な土地
・がけ地等を含む高低差が大きな土地
・騒音、振動、嫌悪施設（墓地、工場、高架下等）の影響がある土地
・高圧線下にある土地
・接道義務を満たしてない又は接道していても利用しにくい土地
・都市計画道路予定地
・権利関係が複雑な土地　　など

知ってましたか　相続税法は税理士試験の必須科目ではなく、７つある選択科目の１つであることを、、すなわち、選択科目のうち、需要が高い消費税や事業税、住民税などを選択する方が多く、相続税を選択せず、税理士試験に合格していた場合、必然的に相続税は分らないということです。

外科医に内科や泌尿器科のことを聞いても分からないと一緒で、医師だからといって全て詳しいとは言えないのと同様です。相続申告を専門に行っている事務所代表の個人的な言葉を借りますが、相続税を納税している方の大よそ７割以上が高額に納税している印象だとのことです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産業者の皆様、税理士に丸投げではなく、特に不動産を多く所有している地主様の相続税の還付をサポートすることで、より信頼関係が強固になり、売却や管理の実務に繋がるかもしれません。

また、還付請求を得意とする税理士事務所の殆どが、成功報酬ということです。この機会に高額納税をし、不動産を多く相続した方は、ダメもとでも還付請求依頼をかけてみたらいかがでしょうか？

弊社でも還付請求の精度が高い事務所を取り次ぐことができます。各種の不動産相談も含めお気軽にご相談下さい。　2025. 11. 30

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