昨今の中東地域やロシアとウクライナの戦争などの地政学リスクや円安など、さまざまな要因から資材高騰、インフレ加速が増加傾向にあります。東京23区の新築マンション平均価格は130,000千円を超え、都心6区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京区）の平均価格にあっては190,000千円を超え、200,000千円に迫る勢いです。

伴い、地価の高騰も毎年増加傾向にある中、都心を中心に土地所有権の分譲マンションから、仕入コストを抑え、分譲価格も安くできる定期借地権付き分譲マンションが増加傾向にあります。

今回は、その定期借地権付き分譲マンションを検討する際に注意しておかなければならない点を簡潔にマトメテお伝えします。

■定期借地権付き分譲マンションの留意点とは

定期借地権は3種類（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付き定期借地権）がありますが、マンションは居住用の為、一般定期借地権（借地期間期間50年以上）が適用されます。

分譲価格も通常の土地所有権のマンションより2割～3割前後安く分譲される為、購入し易さの反面、次の点に留意する必要があります。

1. 　毎月の積立金が高く、増加傾向にある
一般的に知られているマンションの修繕積立金と管理費に加え、土地に対する固定資産税、都市計画税は無くなる反面、地主に支払う地代料と将来、借地期間満了時に建物を解体する積立費用が上乗せされるからです。

2.　将来の居住場所や資産を失うリスク
借地期間の満了と共に、マンションを解体し、更地にして地主に返還する必要があります。その為、将来、居住先を改めて確保する必要があると共に、不動産として資産は無くなります。

3.　住み替え時の売却に影響がある
定期借地の場合、借地期間が少なくなれば、なるほど、購入後に住みかえを検討し、売却査定を依頼したところ、驚くほど安い価格になるケースもあるのです。不動産価値はあくまで建物価値に依存するため、土地の借地期間が減少するにつれ、当然、売却価格も減少する一方という訳です。

4.　借入審査が厳しくなる
今では50年という超長期のローン商品もありますが、金融機関は融資額に対して、不動産に抵当権を設定します。その際、あくまで抵当権の対象は、建物に依存し、土地は借地の為、将来価値はないと判断され、融資の際の審査が厳しく、頭金を多く出さないと購入できない物件もあります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

マンションは管理を買えといいますが、分譲価格に囚われず、中古のマンションなどを買う際は、管理会社の適正（修繕積立計画、現在の積立額、過去の修繕履歴、滞納者割合、借金の有無、インフレ対策等）管理会社から各種の資料を入手して検討することをお勧めします。

あまりに情報開示が不十分であれば、その時点で見送る決断も必要なくらい、管理状態は重要なのです。　 2026. 9.29

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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ここ何年かで、「終活」という言葉と一緒に、「エンディングノート」という言葉を世間で広く耳にするようになりました。

はじめは、年老いた父や母が書くもので、自分には関係ない、と感じていたかもしれせん。

でも最近では「年寄りが書くもの」というよりは、家を買った時、子どもが巣立った時、節目の年齢になったとき、などのライフイベントを迎えたときに40～60代で書き始める人も多くなったと聞いています。

「エンディングノート」は、自分が万が一の事態に備えて、残された家族のためにまとめておくためのノートです。しかし、自分の人生を一度整理してみたい。一度振り返ってみたい。そんな人もまずは気負わず、書ける項目から埋めていくのがおすすめです。

書店や文具店、インターネットなどでさまざまなデザインやレイアウトのものが販売されているほか、無料配布している自治体や、無料でダウンロードできるテンプレートもあるようです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

気軽な気持ちで「エンディングノート」を書き始めて、もしかすると遺言状や相続のことなど、もっと詳しく知りたくなるかもしれません。

その際は、是非ご相談ください。　2026.9.26

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アットホーム株式会社が、「不動産情報サイト アットホーム」で過去2年以内に賃貸物件へ引越しを経験し、主体的に物件を探した65歳以上の男女を対象に、シニア世代の住まい探しに関する調査を実施しました。

終活について考えている人は6割、住まい探しで苦労したことは「希望に合う物件が見つからなかった」が最多

アンケートの中から≪ライフスタイル≫についての調査結果です。

≪ライフスタイル≫

■引越し理由は「家賃の安い場所へ移る必要があるから」が最多

引越し理由について聞いたところ、「家賃の安い場所へ移る必要があるから」が最多の32.0％で、次いで「一人暮らしになったから」が18.7％でした。

■現在の住まいと家族が住んでいる場所の距離は「徒歩圏内」が2割

現在の住まいと家族が住んでいる場所の距離を聞いたころ、「徒歩圏内」が20.7％、「車で30分以内」が23.9％でした。家族との距離については比較的近距離に居住する傾向が見られ、日常的な行き来のしやすさを重視している様子がうかがえます。

引用：athome ニュースリリースより

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

年齢とともにライフスタイルに変化が訪れ、住居に求めることも変化してきます。一人世帯が増えているようでうですが、家族と近距離に住みたい希望が多いと見受けられます。

2026.9.11

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引越してインターネット回線の手続きをする時に、注意したい点を４つご紹介します。

引越し後すぐにインターネットが使えない可能性がある

引越し後すぐには、インターネットが使えない可能性があります。開通工事が必要であれば、工事が終わるまでインターネットが使えません。引越しが多い時期だと工事の日程が先になってしまうこともあるため、引越し先が決まり次第契約をすると安心です。引越し先ですぐにでもインターネットを使用したいのであれば、モバイルルーターなどを一時的に契約するなどの対処が必要となります。

インターネットが開通しても回線のスピードが遅い可能性がある

引越し前と同じインターネット回線を使用しても、新居では通信速度が遅い可能性があります。新居の回線自体が遅かったり、ルーターと通信機器の距離が離れていたり、ルーターやLANケーブルが古くなったりしていることが原因として考えられるでしょう。

回線を解約する際に、解約費用がかかることもある

主なインターネット回線は自動更新であることが多く、解約する時に違約金が発生することがあります。相場は10,000円前後で、２年に１回の契約更新月以外で解約をする時にかかります。

賃貸の場合、原状回復が求められるため撤去費用がかかることもある

賃貸物件に住んでいる場合、入居する際にインターネット回線を自分で工事して契約していれば、原状回復のためにインターネット回線を撤去するように求められることがあります。撤去工事費用は、違約金と別にかかりますので注意してください。スは必ず開栓の際に立ち会いが必要となるため、直前だと希望日程での開栓ができない可能性もあります。なるべく早めに手続きをしましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

最近の賃貸物件では、インターネットが無料で使えるものもあります。できるだけ費用を抑えたいなら、そうした物件を選ぶのもよいでしょう。26.9.7

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銀行の方や不動産業の方などは、ローン電卓は必須で使いこなしていると思いますが、金融電卓は、どうでしょうか。金融電卓というと、あまりピンとこない方も多いとは思いますが、投資や金融商品の比較、リースか購入かなど、様々な場面で、感覚ではなく数字でロジカルに判断指標が解る優れものです。

今回は、そんな金融電卓の魅力の一部をお伝えさせて頂きます。ご希望の方には、事業承継協会の不動産部会で発表した金融電卓の使い方が解るデータをプレゼント致しますので、お気軽にメール等でご請求下さい。
PDFデータにて無料提供させて頂きます。

この金融電卓はアメリカの銀行員は、ほぼ全員が机の上に置き活用しいるそうです。メーカーはパソコン等で名をはせるHP/ヒューレットパッカード社の10ｂⅡ（テンビーツー）という電卓です。

通常の電卓機能に加え、住宅ローン計算はもちろん、各種判断指標の逆算、IRR（入口から出口までの総合利回り）、NPV（現在価値）やFV（将来価値）、借入レバレッジ判断、借入時の実質実効金利、リース（賃貸）と購入（売買）の損得判断などなど、様々な金融商品や不動産投資判断が数値で算出できます。

■例えば、こんな実務例を計算できます。

A賃借人：店舗を賃貸中に、B賃貸人：オーナーより5年以内に退去して欲しい通知を受け、交換条件として立退料は検討するとの内容

Aは以前より古びた店内を改装しようと考えていた為、最後の5年は改装して既存客に良き印象を与え、新規客も加え次の店舗にも来てもらおうと考えました。

改装前の営業利益は8,000千円で改装後は初年度は変わらず、翌年から4年間は毎年7％ずつ上昇する見込みです。Aの期待利回りが9％以上の場合、改装費は幾らまでが上限でしょうか。※営業利益は毎年1回期末とし、立退料は考慮しない。

Apple Store　等←←でも1,000円以下でスマホ版を入手できます。

不動産投資の指標については、以前にご紹介させて頂きました冊子を入手すれば解ります。
ホームページのブログ参照

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

私事ですが、先月7月に、事業承継コンサルの先駆者、事業承継センター株式会社 代表取締役の金子一徳が、事業承継支援のフィールドで活躍する専門家・事業者の方をお招きして対談する動画、【一金チェンネル】撮影に招かれ、公開動画に出演しました。

お時間がありましたら少し覗いてみて下さい。過去の赤裸々な話などをしております。↓↓↓

今回は不動産部会部会長で事業承継士の佐藤　浩之 氏です！　　　 2026. 8.30

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令和６年３月に、戸籍法の一部が改正されて便利になった事があります。

その一つが「戸籍の広域交付制度」です。つまり戸籍の証明書の請求が便利になったという事です。

「どこでも」

本籍地が遠くにある人でも、最寄りの市区町村の窓口に請求できます

「まとめて」

ほしい戸籍の本籍地が全国各地にあっても、１ヶ所の市区町村の窓口にまとめて請求できます

普段の生活では目にすることがほとんど無い戸籍ですが、相続の手続きには欠かせないものです。

故人の「出生から死亡まで」のすべての戸籍と、相続人全員の「現在の戸籍謄本」が必要になるからです。

故人が今までに引っ越しを何度もしていると、転籍前の古い戸籍を、日本中のあちこちの自治体に1つずつ手紙（郵送請求）を出して取り寄せる必要がありました。

しかし、「戸籍の広域交付制度」を利用して、最寄りの市区町村役場の窓口に行けば、日本中にある故人の古い戸籍をまとめて請求・取得できるようになったのです。

◆利用時の注意点

1. 請求できる人

窓口で請求できるのは、戸籍に記載されている本人から見て限られた親族のみです。

　・本人、配偶者

　・直系尊属（父母、祖父母など）

　・直系卑属（子、孫など）

注意点: きょうだいの戸籍は広域交付では取得できません。

2. 必ず「窓口」に行く必要がある

請求者本人が役所の窓口に行く必要があります。郵送や代理人（委任状を使った代理請求）、法定代理人による請求は認められていません。

司法書士や弁護士などによる請求、および郵送での請求も対象外となっています。

3. 発行までに時間がかかる場合がある

籍地のシステム確認や、古い戸籍（除籍・改製原戸籍）をさかのぼって確認する場合、通常の証明書発行よりも時間がかかります。自治体や混雑状況、時期によっては「後日改めて受け取りに行く」ケースや、数日〜数週間かかる場合もあります。

お急ぎの場合は注意してください。

4.コンピュータ化されていない戸籍証明書は請求できません

戸籍のデータ化は全国の市区町村で順次進められてきていますが、自治体によっては完了してところもあります。

また、システム上データ化されない戸籍も一部あります。

5.顔写真付きの本人確認書類が必須

マイナンバーカード、運転免許証、パスポートなど、官公庁が発行した顔写真付きの身分証明書が必要。

（健康保険証などの写真がないものは不可）

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

今まで、とても手間と時間と費用がかかった戸籍集めが、この制度によって最寄りの窓口でスムーズにできるようになりました。　お出かけの際は、注意事項をよく読んで、身分証明書を忘れずにお持ちください。　2026.8.29

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引越しの時は多くの手続きが必要ですが、特に重要なのは電気・ガス・水道のライフラインです。生活に必要不可欠なライフラインを引越し先で使用できないと、とても困りますよね。そこで、この記事では引越しの時に必要な、電気・ガス・水道の手続きについてご紹介します。これから引越しをする方は、引越し直前になって慌てないよう参考にしてください。

電気・ガス・水道の引越し手続きをいつから始めればいいのか、タイミングや注意点をご紹介します。

退去する時は、基本的に立ち会い不要です。インターネットや電話で、退去日の１～２週間前には契約しているガス・電気・水道会社に連絡をし手続きをしましょう。

入居の手続きは、１週間前程度で問題ありません。退去日と入居日が決まった時点で、入居先で契約する電気・ガス・水道会社へ開通依頼の連絡をしておきましょう。ガスは必ず開栓の際に立ち会いが必要となるため、直前だと希望日程での開栓ができない可能性もあります。なるべく早めに手続きをしましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

引越し手続きのなかでも、特に重要な電気・ガス・水道などライフラインの手続き方法をご紹介しました。引越し１～２週間前には手続きしておくと、スムーズに引越し先の新居でも使用できます。忘れずに手続きして、新居での生活をスムーズに始めましょう。26.8.20

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アットホーム株式会社が、「不動産情報サイト アットホーム」で高齢者の賃貸居住について管理会社と60歳以上の賃貸入居者にアンケートを行った内容をまとめています。今回は3回目です。

≪60歳以上の入居者に聞きました≫

■入居を断られたことのある高齢者は10.7％

「入居申込みの際に入居を断られた（審査に通らなかった）経験はありますか」という質問に対して、『ある』と回答したのは10.7％、『ない』と回答したのが88.0％であった。また、入居を断られた経験がある回答者からは、保証人の確保が難しいことや高齢であることを理由に断られたケースが確認された。

■高齢者の48.6％は賃貸住宅への住替えに消極的。理由としては資金面の負担が最多

回答した高齢者の48.6％は『住替えたくない』と賃貸住宅への住替え・引越しに対して消極的であり、その理由として最も多かったのが引越し資金の負担だった。次いで『今の住まい・地域に愛着がある』『荷物整理や手続きが大変』という回答が続いた。

引用：athome ニュースリリースより

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

高齢者にとって移動が困難になることを考えると生活に必要な施設が近隣にある物件を探さないといけないので、大変だと思います。
高齢者・シニア歓迎の賃貸物件情報のサイトもあるようですのでぜひ活用してください。

2026.8.7

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Q　かわいい孫のために、医療保険の一生分の保険料を、一括で全額を支払う契約をしました。

　　契約者と被保険者は孫

　　入院日額は5,000円、一括払い（全期前納）した一生分の保険料は200万円でした。

　　この場合に支払う税金は次のうちどれでしょうか？

①　契約時に、支払保険料相当額に対し、贈与税

②　私の死亡時に、解約払戻金相当額に対し、相続税

③　私の死亡時に、支払保険料相当額に対し、相続税

④　私が孫のために加入した医療保険には、贈与税も相続税もかからない

答は・・・②　私の死亡時に、解約払戻金相当額に対し、相続税

まず、祖父(祖母)が孫の医療保険を一括払いする場合は、名義変更が大変になる為、被保険者だけではなく、契約者を「孫」にしておくことをお勧めします。

名義が誰であれ、祖父(祖母)がお金を支払ったのであれば、それは祖父(祖母)の財産として扱われ、契約時に贈与にはなりません。（注）

亡くなった際には、相続財産として計上しますが、対象の金額はその時点での解約払戻金額とされています。

もちろん、祖父(祖母)が亡くなった時点では保険は解約にはならず、そのまま継続されます。したがって、孫に解約払戻金が返ってくることもありません。

（保険の契約者と被保険者は孫なので、祖父(祖母)が死んでもそのまま有効で、一生涯の医療保障をそのまま持ち続けることができます)

孫の手元に解約払戻金が戻るのは、「孫自身が、自分の意志でその保険を解約したとき」だけです。

では、「解約にならないなら、なぜ相続税の対象になるのか？」

税金の計算上だけは「解約払戻金相当の財産を引き継いだ」とみなされて、その時点の解約払戻金に相当する金額が相続税の対象になります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

　もし孫が未成年の場合は、親権者の同意や代理手続きが必要となります。

（注）また、保険料の支払いに関しては贈与とみなされてしまう場合もある為、加入前に保険会社に必ず確認をしてください。　2026.7.25

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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アットホーム株式会社が、「不動産情報サイト アットホーム」で高齢者の賃貸居住について管理会社と60歳以上の賃貸入居者にアンケートを行った内容をまとめています。今回は2回目です。

≪管理会社に聞きました≫

■管理会社が単身高齢者の入居において最も課題と感じているのは『孤独死』

管理会社が単身高齢者の入居において最も課題と感じているのは『孤独死』で84.0％。次いで、『事故物件化』や『残置物処理』など、亡くなった後の対応だった。
また、『その他』において、管理会社からは「火の不始末による火災やトラブルが不安なため、オール電化を案内する」や「認知症など介護認定されるまでの間の対応について、どう線引きすればよいか分からない」という声があった。

■高齢者向けの「見守りサービス」の存在を認知している管理会社は90.1％

高齢者を受け入れる不安や課題の対処方法として、高齢者向けの見守りサービスがあることを認知している管理会社は90.1％。しかし、『導入している物件がある』との回答は19.5％、『検討したことがある』まで含んでも39.3％にとどまった。

■管理会社の49.1％が「見守りサービス」や「孤独死保険」などを条件次第で導入希望

「見守りサービス」や「孤独死保険」の今後の導入意向に関しては49.1％が『条件次第で導入したい』と回答した。導入を考えていない管理会社について、その理由を尋ねたところ、「オーナーへの費用負担（の交渉）が難しい」「町内会、自治体（の見守り）でまかなえている」といった意見が聞かれた。また、そもそも「高齢者の入居は負担が大きくできれば避けたい」など、高齢者の入居自体に消極的な管理会社も見られた。

引用：athome ニュースリリースより

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

住み慣れた町を移るのは大変ですが、高齢者を受け入れる物件自体が少ないと聞きます。
少しでも受け入れ物件が多くなるといいですね。

2026.7.23

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆８/9（日）～　８/19（水）まで

休業明けの営業開始は、8月20日（木）からとなります。

※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。

成年後見制度は任意後見と法定後見制度と大きく2種類あります。今回は認知症等、本人に法律行為を行う判断能力が低下した後に裁判所を経由して利用する法定後見制度に主な改正が予定されてます。

任意後見（判断能力が低下する前から予め後見人を定める）に比べ、法定後見制度は、裁判所が介在する為、親族後見など、自分達が希望する後見人を自由に選定できず、利害関係等がある場合など、裁判所の判断で士業（弁護士・司法書士等）の第三者的立場の専門家が就任され、判断能力を失った本人が亡くなるまで生涯、後見費用等が発生する仕組みの為、認知症対策や相続対策など利用者が躊躇するのも現実でした。

また、就任した後見人は本人の資産を保護する為に任命される為、資産の処分や活用などを厳しく管理、制限され、本人の為に行う必要最低限の資産消費しかできないのも現実です。

このような現状を踏まえ、ようやく国が制度改革に動き出したという訳です。今回は今後の後見制度改正の予兆を先取りした情報を皆様にお伝えします！

2026年1月27日　法務省の法制審議会において、成年後見制度を根本から見直す「要綱案」が取りまとめられたので、その概要を簡潔にマトメテお伝えします。

【新成年後見制度の３つのポイント】

●後見制度の利用期限を選択できる
自宅を売却するまでとか、相続遺産分割協議終了までの代理としてとか、後見制度申請時に何を目的にいつまで利用するのかを選択できることになる予定です。

●後見人に代理して貰う権限を選別できる
現行の後見人制度には「後見・保佐・補助」という判断能力の程度に応じて3種類ありましたが、「補助」一本に統合される見込みです。

不動産の売却のみ後見を利用し、他の金融財産は自分で管理するなど、目的に応じてスポット的に法律行為を代理する後見人を選定できるようになる見込みです。

●任意後見制度も変更予定
後見人を自由に選定できる任意後見制度は、後見監督人が必要でしたが、その後見監督人制度が排除され、直接、家庭裁判所が監督する仕組みが検討されています。そのことで、第三者の後見監督人への報酬がなくなり、より使いやすくなるという訳です。また、後見契約の変更や一部解除、予備の受任者を決めておくなど、契約内容の柔軟な変更も盛り込まれているようです。

現時点では草案の為、今後、国会での審議を経て法律が成立後、家庭裁判所のシステム改修などの時間を考えれば、実際に新しいルールで申し立てができるようになるのは、2027年〜2028年頃になるのではないでしょうか。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

現実には今、認知症の疑いがあり、病状が悪化すれば不動産の処分換金もできず、施設や介護費用も工面できないなど、直面する問題を抱える方も多いのではないでしょうか。そのような不安を抱える方は、まずは下記のメルマガ登録から無料相談をご活用下さい。

私、佐藤は行政の各種相談員や銀行や大手企業からセミナー講師を委託されるなどの実績を基に、皆様のお役に立てればと想っております。　 2026. 7.19

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