近頃、連続強盗事件や空き巣など、凶悪な事件が多く、身近に感じ、住まいの防犯対策を見直す方も多いのではないでしょうか。

今回は、賃貸マンションのオーナーが、自分の所有するマンションがもしかしたら狙われやすい条件に当てはまるかもしれない、とわかったらどのような対策をすればよいのかを考えてみましょう。

◆どのような防犯対策が効果的か

①防犯カメラの設置・・・エントランス・エレベーター・駐輪場・ゴミ置き場など

　防犯カメラは、

　・犯罪の抑止効果

　・入居者の安心感

　・証拠を残せる

　などの効果があり、共同住宅ではとても重要な設備となります。

　「防犯カメラ作動中」のステッカーを貼るのも効果的です。

②共有部分の照明強化・・・共有廊下・エントランス・駐輪場など

　人感センサー付きのLEDライトを取り付けるのが良いでしょう

　もし、建物周辺の街灯が不足している場合は、市区町村などに問い合わせて増設してもらえるようにお願いしてみましょう

③玄関や窓の防犯強化・・・防犯性の高い鍵・補助錠・防犯フィルムなど

　侵入に時間がかかるような対策が効果的と言われています。

④オートロックと宅配ボックスの導入

　宅配ボックスは、住人が他人と対面する機会を減らすことで防犯に繋がります。

⑤居住者の防犯意識を向上させる

　・「防犯マニュアル」を配布する

　・掲示板に不審者情報などを掲載する

　・オートロックの共連れ注意を呼びかける

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

いかがだったでしょうか。

すぐには全部できなくても、犯罪リスクを少しでも減らすためにすぐできることからやってみてはいかがでしょうか。2025.11.15

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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生前に書く遺言は、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の３種類ありますが、今回は自身単独で費用を掛けずに気軽に書けて、何度でも書き換えができる自筆証書遺言の基本と書き方について分かりやすくお伝えします。

●自筆証書遺言の基本概念

自筆証書遺言は、遺言者が、その全文・日付・氏名を自書し、これに押印することによって成立する。

【書き方の注意点】

・パソコン、ワープロでの記載は不可
・添付書類も自筆が必要
・テープレコーダーやビデオ等の録音や録画も不可
・作成日付を記載（例 〇年〇月〇日）　※5月吉日は不可（〇年〇月末日は可）
　※私の75歳の誕生日は可

日付が重要な理由は２つ

① 死後に遺言書が複数あった場合、内容の抵触する部分は、新しい日付の遺言書が有効となるためです。

② 遺言書作成時点で遺言能力（認知症等の意思判断能力の有無）を問われる場合には日付は重要となります。

・署名と捺印が必要　※印鑑はシャチハタ以外であれば、三文判でも大丈夫です。しかし重要な書類の為、実印が望ましいでしょう。

・遺言の言葉の最後には「〇〇を相続させる」と書きます。
※「〇〇を遺贈する」記載すると、不動産を相続させる場合、遺言書があったとしても相続人全員の署名捺印が必要となるためです。

但し、配偶者居住権を相続指定する際には、「相続させる」はダメ×です。「遺贈する」と記載します。

その他、自宅をあげると記載した場合、家なのか土地だけなのかで、相続人間で揉めるケースがあったり、土地や建物の場合は登記権利「登記識別情報」や登記簿謄本を見ながら正確に記載する必要があります。

ポイントは、相続財産の記載内容は全て具体的に書くことを意識して下さい。現金は口座番号を記載するなどです。ちなみに書く紙の指定はなく、チラシの裏でも大丈夫ですが、法的拘束力を持つ書類の為、それなりの紙に書きましょう。今は消せるボールペンもあるので、使わないようにして下さい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

自筆証書遺言はいつでも費用を掛けずに、気軽に書けるというメリットの反面、デメリットも多くあります。具体的な自筆証書遺言のメリット、デメリットについては、別のブログで簡潔にお伝えしますので、書き始める前に、このホームページ検索窓に「自筆証書遺言のメリットとデメリット」と検索してみて下さい。　2025. 11. 9

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いざ遺言を作ろうと言っても、遺言には幾つもの種類（方式）の遺言があります。各遺言方式のメリット・デメリットを理解したうえで作成しないと、後に後悔することになり、無駄な時間と費用がかかってしまいます。
今回は、各遺言方式の詳細なメリット・デメリットに入る前に、遺言方式の全体を見て行きましょう。

遺言と似た言葉に遺書というものがありますが、何がどう違うのでしょう？
遺言は民法に定められた方式で作成された法的拘束力を持つ文章です。一方、遺書は作成要件など全く決まりもない単なる手紙にすぎず、当然に法的拘束力がないという大きな違いがあります。

【遺言の２つの大きなカテゴリ】

遺言は全部で７種類の方式がありますが、その７種類は２つの大きなカテゴリに分かれます。

① 3つの普通方式の遺言

　1.自筆証書遺言
　2. 公正証書遺言
　3. 秘密証書遺言

② ４つの特別方式の遺言

　1.一般危急時遺言
　2. 難船危急時遺言
　3. 一般隔絶地遺言
　4. 船舶隔絶地遺言

特別方式の遺言は危篤状況とか、難破船の上で書く遺言など、特別な時に緊急に作成する遺言の為、生前の相続対策として準備するようなものではありません。

生前の相続対策で大事なのは３種類の普通方式遺言です。この普通方式遺言については奥が深いため、別枠で、それぞれメリット・デメリットを解説します。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続実務の現場では、遺言を作成していない家庭が大半と多い印象です。仮に相続税が発生しない一般家庭であっても遺産分けは必要です。その際、自身が亡き後に疎遠となっている相続人間で話し合いの場を持つことも大きな障壁となります。

家族との過去を振り返るいいきっかけです。小さく無邪気にはしゃいでいた子供の頃を思いだしながら、筆を手に取ってみて下さい。そして最後の付言事項で家族に亡き後の想いを綴ってみて下さい。　　2025. 11. 2

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相続で最も大切な対策は遺産分割対策です。そして、その分割対策としての代表格が遺言書の作成です。遺言のない相続対策はありえないと言っても過言ではない重要なものとなりますので、今回は、その遺言の意義について深堀して見ることで遺言に対する意識が変わるでしょう。

■遺言の三大意義■

●1. 遺言とは・・・

被相続人の生前における最終的な意思を死後に実現させる制度です。
遺言者自らが自分の残した財産の帰属先を決め、相続を巡る争いを防止しようとする事に、主たる目的があります。

●2. 遺言書は、一定の方式に従ってされる相手方のない遺言者単独の法律行為であり、遺言者の死亡の時から効力が発生します。

【用語の解説】

遺言者（遺贈者）＝遺言を行った者
受遺者＝遺言により財産を取得する者

●3. 遺言者（遺贈者）は、自由に受遺者を定められることから、相続人でも他人でも、法人でも受遺者とすることが出来ます。その為、相続発生時に法定相続人以外の法人や個人へ相続財産を承継させたい場合には、遺言しかありません。

留意点として・・

受け取る受遺者はいつでも遺贈財産を放棄することができるということです。従い、確実に渡したい場合には、予め渡す相手に伝えて同意を得ておく必要もある訳です。

また、その遺言を作ったのがあまりにも古く、現在と状況が変わっているので相続人全員で遺産分割協議での話し合いをして改めて分け方を決めることもできます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行うわけですが、現金のように1円単位で分られるものだけではなく、不動産や現金化できない自社株の価値をどのように公平に分けるかなど、課題は山積です。

弊社では、争いの仲裁には入れませんが（非弁法）第三者的な知見から、分け方のコンサルから登記手続き、相続申告まで斡旋しております。まずは、下記メルマガ登録 無料相談を活用下さい。　2025. 10. 26

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令和３年の改正民法（施行日：令和5年4月1日）により、特別受益と寄与分の考え方が大きく変わったことにより、遺産分割にも大きな影響があります。
今回は、その改正後の特別受益と寄与分にフォーカスして解り易く解説します。

●特別受益とは
被相続人から生前に贈与や遺贈などによって、相続人が受けた特別な利益のことをいいます。
例えば、住宅を取得する際に2,000万円の贈与を受けたとか、結婚準備金として1,000万円を貰ったなどが該当します。

●寄与分とは
被相続人の生前に、財産や生活の維持・増加に特別の貢献をした相続人が、他の相続人よりも多く遺産を相続できる取分のことです。

例えば、会社経営を無償で手伝っていたとか、長期に渡る介護などが該当します。

■改正民法後の特別受益と寄与分について

相続財産は相続開始と同時に相続人間の共有状態となり、遺産分割協議をする期限が法的に定めされていない為、数十年も遺産共有状態が続いているケースがあった為に、次のように改正されたのです。

【民法改正後は、相続開始から10年を経過した後に遺産分割する場合は、特別受益や寄与分の主張はもうできず、原則として、法定相続分による分割となる】

留意点として、改正法の施行日は令和5年4月1日ですが、施行日前に開始した相続であっても、改正法の適用を受けることです。

法改正には、一般的に一定の経過措置がありますが、今回の改正の経過措置そして「相続開始から10年」と「施行日から5年」のいずれか遅い時までに遺産分割すれば、この特別受益と寄与分の主張はできます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

例外として、10年を経過する前に家庭裁判所に遺産分割請求した場合や、10年の経過する前6ヶ月間に、遺産分割請求できない「やむを得ない」事由があるケースなどは経過措置があります。　

うちの家族は仲がいいから大丈夫と考えているのは親に限った先入観で、いざ親亡き後に兄弟間で争っている現場を見てきた私としては、このような制度改正に意識が向きます。　2025. 10. 19

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自身の子供達が本当に資金が必要な時期として一般的には、居住費がかかる時期が20代・教育費がかかる時期が40代と言われています。仮に80代で相続が発生した時には子供が既に50代前後となり、本当に資金が必要な時期を逸している家族が大半です。

そこで、生前贈与を活用して子供が資金を必要としている時期に、必要な分だけ贈与できれば、自身の目の黒いうちに「ありがとう」の感謝の言葉や老後の面倒にも強力してくれるきっかけになります。

しかし、贈与をすることで浪費癖が付いたり、不動産であれば管理をきちんと出来るかなど、心配事は尽きません。そこで、今回は不動産贈与をする際に、信託を活用する方法をご紹介します。

■不動産贈与信託とは

前提例：親所有のアパートを子供に贈与信託し、管理は不動産会社が行い、賃料収入の一定額を子供が受け取る信託を組成

委託者：親
受託者：信託免許登録 不動産会社
受益者：子供

このような信託契約をすることで、親は指示者となり、管理方法や子供への賃料送金額・時期などを受託社の不動産会社に指示します。不動産会社は不動産のプロの為、管理に限らず運営や収益最大化、組換え、空室率の改善やリフォーム等の提案と実務を担います。

受益者となる子供は、アパート経営の経験や知識がなくてもアパートから生まれる賃料収入を安定的に得ることができ、親が指定した必要な額を受けとる為、浪費癖や仕事をしなくなる等の心配も防げると共に、感謝を受け取ることができます。

※ポイントは、信託業務において、内閣総理大臣の信託免許登録を受けている信頼のおける不動産会社に委託することです。また、管理を得意としている部署があるか又は、CPM（米国 賃貸不動産経営管理士）などの専門資格者が在籍しているかも見極める判断基準です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

アパートを売却する際や税金、自身が亡くなったらどうなるのか？など、贈与信託を組む際には将来の承継先や受託者の権利範囲の設定など、留意事項が多くあります。
弊社では、信託コーディネーターとして信託組成の方向性をサポートしながら、信頼のおける信託登録のある不動産会社の取次まで行っております。

まずは、下記メルマガ登録からお気軽に無料相談をご活用下さい。　 2025. 10. 12

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不動産を共有名義にすべきではない事は、よく知られているものの、既に相続等の際に共有名義にしてしまっている不動産に対して各共有者の意見相違や高齢化による認知症、死亡等による将来の不安で相談にこられる方も少なくありません。

今回は、このような共有不動産の解決方法や将来の備えまでマトメテご紹介します。

●共有不動産の懸念要素を解決する方法６選●

1.　共有持分を一人の共有者が買い取る

買取り時価額の算定の際に注意したいのは、時価の根拠です。相続税路線価や固定資産税評価額等を基準とする方法や、近隣類似取引比較事例を基に算定する方法がありますが、相続税路線価等と時価との額には乖離があるので注意が必要です。

2.　共有者全員の合意で売却換金して金銭で分ける

売却には全員の合意が必要な為、売却査定を行い、持分割合に応じた手取り金額予測をある程度分かったうえで進めないと、こんな金額では納得しないと後にトラブルになることもあるのでご注意下さい。

また、査定価格は概ね3ヶ月以内で売れる価格として査定依頼をすることです。売却依頼を受注したいが為に、売れもしない高額な査定額を提示してくる業者が以外にも多く存在します。

3.　等価交換による共有名義の解消

共有者の一部の者が持分の不動産に興味がなく、できれば現金化や共有を解消したい場合、各共有者が他に所有している不動産と等価で交換することで共有名義を解消する方法があります。この方法も等価の算定が必要になりますので、交換者同時が納得のいく価格を出すことがポイントになります。

4.　信託を活用して将来に備える。

今は売却や持分買取が難しい状況の場合、信託法に基づく家族信託を用いて将来に備える方法があります。各共有者の相続人一人に（息子等）共有持分を信託します。当初は委託者（各共有者）・受託者（相続人一人）・受益者（各共有者）とし、各共有者が死亡した場合の受益者は各共有者の相続人とし、将来の売却や建替えは受託者単独にに委ねる方法です。

この信託組成をすることで、各共有者が認知症や死亡、意見の相違があったとしても受託者一人の判断で売却や建替えをすることができることになります。

5.　任意後見契約により将来に備える

各共有持分者が認知症になった場合、法定後見人が選出されない限り、売却や大規模修繕、賃貸契約等が出来ず凍結します。このような将来に事前に備える方法が任意後見です。自分の信頼のおける息子等と任意後見契約を結んでおくことで、判断能力が喪失した際に、指定した任意後見者が法律行為を行います。

6.　遺言で将来の相続者を指定しておく

自分の相続人が複数いた場合、複数の意見相違があるのは予測できます。そこで遺言にて一人の相続人に自身の共有持分を相続させる準備をしておきます。注意は、他の相続人と承継財産額を公平にする為の準備と遺留分対策の備えをしておくということです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

よく見かける共有不動産のケースとして、相続が発生した際に、とりあえず共有を司法書士等から提案され共有にしているケースです。相続後、時間を空けずに売却する合意が出来ている場合には、とりあえず共有でもいいでしょう。

しかし、共有状態が長く続く可能性が場合には、相続時点で不動産の共有名義は避けるべきです。これは相続の生前分割対策になりますが、不安な方は今や将来に向けた総合的な対策として相談も可能です。下記、メルマガ登録から無料相談をご利用下さい。　 2025. 10. 5

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株式会社LIFULLが物件の借り方ガイドについて記事がありましたので、ご紹介します。

賃貸物件の現状確認書である「入居時チェックリスト」とは？

賃貸物件を借りると、契約時に現状確認書、一般に「入居時チェックリスト」や「現況確認書」と呼ばれる書類を渡されることがあります。
入居直後は、部屋の片付けで毎日大忙しです。入居時チェックリストなど記入しているヒマはないかもしれませんが、入居時チェックリストは提出しておくと、将来退去する際にとても役立ちます。

入居時チェックリストの役割は、入居当時の部屋の状態を記録することです。入居者は、自分の入居時の現状を報告することで、退去する時の敷金精算におけるトラブルを防止することができます。

入居時のチェックを行う上で注意したいポイントを２つご紹介します。

家具を運び込む前に行う

家具を部屋に入れてしまってからでは、家具に隠れて見えなくなってしまう部分が増え、確認がはかどりません。引越し当日ではなく、契約を終えてカギをもらったらすぐにでもチェックするべきです。

目に留まらない部分の不具合も見逃さない

目につきにくい部分は、特に念入りに調べましょう。とりわけ気をつけたいのは、水回りです。

お風呂、洗面所、キッチンの流し台など、しばらく水を流しっぱなしにして、詰まりや水漏れなどが起きないか確認しましょう。排水溝や水道管の内部までは目で確認することができないため、こうしないと不具合の有無は分かりません。

さらに、部屋中の扉、引き出しをすべて開け閉めし、建て付けの悪さや異音がないかを確かめます。

入居時チェックリストを巡るトラブルの多くは、入居者が「もともとあった傷や不具合だ」と主張することに対して、不動産会社や大家さんは「入居者の過失による傷や不具合だ」と主張することで起きます。

問題がこじれないで済むためにポイントを３つ覚えておきましょう。

・問題の箇所を写真に撮る
・入居チェック表を残しておく
・メールを活用して連絡の記録を残す

不動産会社や大家さんも、入居前には室内の状態はチェックしていますが、細かな傷や生活に支障がない程度の不具合については、記録や記憶に残らないこともあるので、自分自身の責任範囲を明確にして、適正な敷金精算を行うためにも、「入居時チェックリスト」を提出することをおすすめします。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

引越しでバタバタしているときには面倒な作業かもしれませんが、入居時チェックリストを作成していないと、退去時に思わぬトラブルに発展する可能性がありますので、ぜひ、おこなっておきましょう。

2025. 10.20

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近頃、連続強盗事件や空き巣など、凶悪な事件が多く、身近に感じ、住まいの防犯対策を見直す方も多いのではないでしょうか。

今回は、マンションなどの共同住宅では、どのような物件が狙われやすいのかをチェックしてみましょう。

◆狙われやすいのはどんな物件？

①郵便受けが郵便物であふれている

②敷地内に防犯カメラやセンサーライトが付いていない

→「防犯意識が低い」と思われてしまう

③駅から遠く、防犯カメラや街灯が少ない住宅街である

④近所の人と交流がなく、不審者に気付きづらい

⑤人通りが少ないエリアに建っている

→死角が多く、人目に付きにくい立地である

⑥インターホンにカメラが付いていない

⑦玄関の鍵が古く、不正開錠されやすい

⑧1階の窓に防犯対策がされていない

→防犯対策が不十分

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

いかがだったでしょうか。

当てはまる項目が多ければ、それだけ狙われやすい物件となっているかもしれません。

今すぐできる対策はどんなことがあるのでしょうか。

次回に続きます。2025.10.18

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どんな部屋にしようか……期待ふくらむ住まい探し。おしゃれな外観や広いリビング、便利そうな設備など、魅力いっぱいの物件についつい目を引かれてしまいます。

でもちょっと待って！　住まいを借りるときには、まず家賃の上限を決めましょう。給料など収入の中から毎月支払っていくことになるので、無理のない額におさめたいところです。

昔から、「家賃は収入の30％くらいまで」といわれてきました。給料に当てはめてみると、手取り月額が20万円の人なら6万円まで、30万円の人なら9万円までということになります。

多くの人の経験上、そのくらいまでなら自分の収入でしっかり生活していける、と考えられてきたのです。ただ、実際には地域差や収入の状況などの事情が違うと、家賃の上限にすべき金額は異なってきます。

首都圏など家賃が高い地域では、かなりの収入がないと30％までではなかなか適当な物件が見つけられないこともあります。逆に、収入が少なめの人では、家賃を30％よりかなり低い額に抑えないと、「生活費が足りない！」なんてことにもなりかねません。

家賃の上限は、手取り額の30％という数字を参考にしながら、自分自身の事情に合わせて、しっかり考える必要があります。

ボーナスがある人は、生活費をある程度そちらで賄えるので、年収をベースにして決める、という考え方もあります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

来春からの新生活にむけ部屋探しを始める方もいらっしゃると思います。部屋探しの前にまずは予算上限を決めましょう。25.10.17

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１つの不動産、例えば賃貸マンション１棟をそのまま３人の子供達に相続させたいが、専門家に相談したところ、１つの不動産を複数の共有名義にするのは避けるべきと指南を受けたが、他に上手い承継方法はないものでしょうか。

不動産を共有名義にすると、法律上、売却や大規模修繕など全員や過半数の同意が必要であると共に、共有者の一人が亡くなった場合には名義人が鼠算式に増加するリスクもあり、死亡に限らず認知症や重症による意思能力の喪失により、法律行為が凍結されるリスクがある為、共有はさけるべきなのです。

●不動産を平等に承継しつつ、共有名義のリスクを回避する方法とは

家族信託の活用でリスクを回避する

前提と目的：収益マンション１棟（父親名義）　子供達３人へ平等にトラブルなく承継させたい。

収益マンションの所有者（父親）を信託委託者とし、長男を信託受託者とします。さらに、当初の信託受益者を父親とし、父親が亡き後の信託受益者を子供３人とする内容で信託を組みます。

効果　1. 父親が亡き後の賃料収入を子供達３人で平等に分けることができる。
　　　2. 長男単独の判断で、大規模修繕や管理、売却換金ができる。
　　　3. 将来、売却換金した際の帰属財産も兄弟３人に平等に分けることができる。
　　　4. 父親の死亡に限らす、認知症や重度障害に備えることができる。

共有名義を避けて不動産を承継する他の方法としては、長男に単独で当該マンションを相続させ、他の兄弟には、平等にする為の代償分割金を支払う方法があります。

代償分割金は長男が支払うべき金額の為、その準備金をどう準備するのか等の問題が残りますが、他のブログ記事「相続財産を代償分割金として支払う時の注意点とポイント」に委ねて今回は割愛します。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

大正11年に制定された信託法が80年の時を経て2006年（平成18年）12月に信託法改正が行われ、2007年（平成19年）9月より施行されてから現在に至るまで、未だに各専門家や関係機関の理解が乏しいのが現実です。

信託を組成する弁護士や司法書士、関係する金融機関や不動産会社、証券会社など、この家族に託す民事信託（俗称：家族信託）の活用が広がるよう願うばかりです。

弊社では家族信託コーディネーターの資格を生かし、信託組成内容の立案から司法書士等への取次までのサービスが可能です。　まずは下記メルマガ登録の無料相談からご活用下さい。　　2025. 10. 12

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