誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

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※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

日経新聞（2025年11月27付）の最新情報では、相続税の圧縮に用いられている賃貸用マンションや小口化不動産の購入に当たり、政府与党は相続税評価の過度な圧縮効果（節税）に歯止めをかけるべく、2026年税制大綱に向け具体的な算定方法の検討に入った。

●不動産購入による相続税対策の考え方とは

相続税の算定となる相続税評価基準は、現金なら100％の評価ですが、不動産の場合、土地は路線価（市場時価の大よそ70％～80％前後）建物評価は固定資産税評価額（市場時価の50％～60％前後）で評価されるため、現金保有のまま相続が発生するよりも、現金を不動産という資産に替えて相続が発生した方が、相続税が安くなるカラクリを利用した節税のことである。

また、賃貸用マンション（他人に貸す目的）は、通常の不動産から更に相続税評価が下がる仕組みがある。その理由は、他人に賃貸している為、自分では自由に使えない分、評価を更に減額しますよ、というものであり、土地は貸家建付地評価として更に10％前後減額となり、家屋は貸家評価として更に30％前後減額になる為、さらに節税効果を発揮するという仕組みです。

●今後の相続税の評価方法はどうなるのか？

具体的には相続発生の５年前までに購入した賃貸用マンション等については、時価額（購入価格）に地価変動を考慮した後の価格×80％程度になるような計算方法を検討しているようです。

小口化不動産（賃貸マンション等を多数の出資投資家の資金で購入し、運営費を差し引いた賃料収入を投資家に分配する投資商品）についても、購入時期に関わらず、過去の取引事例等を勘案して相続税評価を算定する方法に変換していくことも同時に検討するようだ。

昨年は高額な高層マンション（通称：タワマン）の特性を生かした過度な節税にメスが入ったが、続けて賃貸用マンションや小口化不動産にも国税のメスが入る流れだ。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

近年、円安を機に海外からの投資家やインバウンドにより、都心の不動産が急高騰し、東京都内では新築マンションの平均価格が１.１億円を超える異常な事態である。このマンション価格の高騰に乗じて購入後すぐに２倍の価格で売り出す者が続出するなど、数奇な時が続いている。

注意頂きたいのは過度な投資や節税ばなしに軽く乗らないことでです。お金が絡む世界には必ずといっていいほど、詐欺が潜んでいることを・・　2025. 12. 7

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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株式会社LIFULLが賃貸住宅に必要な保険についての解説記事がありましたので、ご紹介します。

火災保険とは？

賃貸物件では、失火の場合でも過失がなければ、部屋を借りている側に建物そのものの賠償義務は発生しません。

そのため賃貸住宅における火災保険とは、火災などで居室の家財などが燃えてしまった場合に、自分への補償のために加入する保険です。端的に家財保険と呼ばれることもあります。

火災保険の家財に対する補償額は、部屋の広さや家族の人数に応じてあらかじめ保険会社が定めている目安金額を参考にした「簡易評価」で決められています。

単身世帯では300万円程度、2〜3名の家族なら1,000万円程度が簡易評価の目安です。「家財に対するこだわりがない」あるいは「高価な家財がない」という人は、これほど高額な補償に入る必要はなく、200万円もあれば十分とえいるでしょう。

なお、火災保険で補償を受けることができるのは1つの家財について100万円までです。30万円を超える貴金属や美術品などは「明記物件」と呼ばれ、あらかじめリストアップして保険会社に申告しておく必要があるため注意しましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

火災保険というと建物にかかる保険と思われがちですが、賃貸時の火災保険は家財保険になります。家族が多いと家財も増えますので、家族構成に応じてプランを選ぶことをお勧めします。

2025. 12.05

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資産家の方に限らず、不動産業者の方も意識しておくべきなのが、相続税の還付請求です。

相続税の特徴は、相続人からの申告納税であり、仮に間違って高額の納税した場合、税務署からは高すぎる金額を還付される制度ではなく、高く収めた税金はそのまま納税され、低い場合のみ追徴課税がくる仕組なのです。

その相続税の還付請求に該当しやすい方のポイントや、どのような不動産を所有していた方が還付の対象になり易いかを簡潔にマトメテお伝えします。

■相続税の還付請求【更生の請求】の期限
相続税の申告期限（相続発生を知った時から10ヶ月以内が申告期限）から５年以内に限り還付請求が可能です。

■どのような方が還付の可能性が高いのか？

・相続財産に土地が含まれていた方
・相続税の納税額が多額だった方（1,000万円超など）
・複数の不動産を相続した方
・申告期限がギリギリだった方
・既に相続税の税務調査を受け、多額の追徴課税があった方
・申告に伴い土地の現地調査や役所調査を行っていなかった方
・非上場株式が含まれる遺産分割を行った方　　など

■還付の可能性が高い不動産の特徴は

・間口が狭い、奥行が長いなど、利用に制約がある土地
・セットバック必要な土地
・がけ地等を含む高低差が大きな土地
・騒音、振動、嫌悪施設（墓地、工場、高架下等）の影響がある土地
・高圧線下にある土地
・接道義務を満たしてない又は接道していても利用しにくい土地
・都市計画道路予定地
・権利関係が複雑な土地　　など

知ってましたか　相続税法は税理士試験の必須科目ではなく、７つある選択科目の１つであることを、、すなわち、選択科目のうち、需要が高い消費税や事業税、住民税などを選択する方が多く、相続税を選択せず、税理士試験に合格していた場合、必然的に相続税は分らないということです。

外科医に内科や泌尿器科のことを聞いても分からないと一緒で、医師だからといって全て詳しいとは言えないのと同様です。相続申告を専門に行っている事務所代表の個人的な言葉を借りますが、相続税を納税している方の大よそ７割以上が高額に納税している印象だとのことです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

不動産業者の皆様、税理士に丸投げではなく、特に不動産を多く所有している地主様の相続税の還付をサポートすることで、より信頼関係が強固になり、売却や管理の実務に繋がるかもしれません。

また、還付請求を得意とする税理士事務所の殆どが、成功報酬ということです。この機会に高額納税をし、不動産を多く相続した方は、ダメもとでも還付請求依頼をかけてみたらいかがでしょうか？

弊社でも還付請求の精度が高い事務所を取り次ぐことができます。各種の不動産相談も含めお気軽にご相談下さい。　2025. 11. 30

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子供がいないご夫婦から、私達が亡き後の資産はどうなるのですか？また、どういう方法があって、どう選択すべきかという相談事例が意外にも多くある為、今回は子供がいない夫婦の資産承継について、事例から全体像のポイントを解り易く解説します。

【事例前提】ご夫婦（子なし）・ご両親存命、夫婦共に兄弟がいる

何も対策をせず、夫婦のいずれかが先に亡くなり、相続が発生した場合、法定相続分となる各相続人の取分は、配偶者が3分の2と親が3分の1を取得することになります。親亡き後は配偶者が4分の2、兄弟が4分の1が法定相続分となります。（遺産分割協議で自由に変更可）

自らの意思で亡き後の資産の行先を指定したい場合には、幾つかの方法とポイントがあります。

●対策１　夫婦相互遺言の作成
１つの遺言で夫婦２人の遺言指定は出来ない為、互いに自らが亡くなった際には、配偶者に財産を相続させると記載します。

ポイント① 遺留分に注意する

全財産を配偶者に相続させる内容の遺言を作成していても、法定相続人である親は遺留分という、法律で最低限保障されている取分があります。（法定相続分の2分の1）その為、相続発生後、親から遺留分侵害請求をされるリスクがあるということです。

兄弟姉妹には遺留分がない為、兄弟に対する遺留分は考慮してくても大丈夫です。尚、遺留分は生前に放棄することも可能です。詳細は別の記事で…

ポイント② 予備的遺言を付記する

自分が亡きあとの財産は配偶者へ、その後、配偶者も亡くなった場合にはＮＰＯ団体に寄付したい場合、遺言では団体への寄付までの指定【後継ぎ遺贈】は、原則として法的拘束力が認められない為、予備的遺言を付記（例：配偶者が私より先に、または同時に死亡した場合は、指定団体へ遺贈寄付する）しておくとこで回避することができます。

【留意点】夫婦相互遺言を作成ていいても、配偶者のいずれかが亡き後に、残された配偶者が遺言書を作り換えるリスクは排除できないという点です。

●対策２ 信託の活用

配偶者の一方が遺言書を作り換えるリスクを廃除し、確実に財産の承継先を指定したい場合には、家族信託か商事信託を活用することで回避できます。

内容は、夫婦がそれぞれ信託委託者となり、受託者を信頼のおける親族または信託会社を指名し、当初は自らが受益者として信託契約を結びます。その後、自身が亡き後は生存配偶者を受益者として生活の保護をする内容とします。

最終的に夫婦共に亡くなった際には信託契約を終了させ、残余財産を指定の団体へ帰属させる内容にしておけば、確実に自分の想いを実現することができます。

信託契約により遺言書の作り換えリスクの廃除に加え、夫婦のいずれかが認知症になった際にも、受託者が信託契約に基づき各種法律行為を行うことができます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

現在、　一般社団法人Will for Japanと一般社団法人日本承継寄付協会が、「フリーウィルズキャ
ンペーン」（https://willfor.org/）を展開しており、遺言書を作成する方に対し、最大 10 万円助成す
るというキャンペーンがあります。

専門家（コンサルタント・弁護士・司法書士・行政書士など）が受け取る報酬も助成の対象です。
期日：2025年12月末までに事前申請し、遺言書を2026年6月末までに本申請することが条件です。

これをきっかけに遺言を作成してみましょう。注意点は、遺言作成は手段であり、重要なのは遺言の中身です。節税やトラブルにならない分け方が肝要です。　2025. 11. 23

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憧れの学校に入学して、初めての一人暮らし。楽しいキャンパスライフに期待いっぱいですよね。これから入居する住まいは、そんなあなたの毎日を支える生活拠点です。まずは適切な家賃の上限を決めて、それをもとに探してみましょう。

自身の給料で家賃や生活費を賄う社会人と違って、学生が住まいを借りて生活するときには、必要な費用を主に仕送りやアルバイト収入で賄うことになります。快適で充実した学生生活を送るため、資金はなるべく多く欲しいもの。ただ、仕送りについては、大半の親が子供のために精一杯の額を出していますから、欲しいだけもらう、というのは難しいところです。

それなら大学生になればアルバイト職種はたくさんあるし、「講義とうまくやりくりして効率よく稼ぐぞ！」と考えている人もいるでしょう。ただ、学業を頑張りながらのアルバイトはやはり大変なので、それほどは稼げない、という実態があります。

試験時期や就職活動で忙しくなれば、バイトどころではなくなってしまう、というようなこともある程度想定しておいた方がよいでしょう。　住まいを借りるときには、まず家賃の上限を決めましょう。給料など収入の中から毎月支払っていくことになるので、無理のない額におさめたいところです。

家賃の上限を決めるときには、通学に便利な、住み替え候補地域の家賃相場です。相場を知らずに自分勝手に金額を設定して探しても、「全然合う物件がない！」などということになってしまいます。したがって家賃の上限は、「仕送りとアルバイト収入・生活費」を基に出した金額と、地域の相場をすり合わせて、決める必要があります。希望の物件が見つけにくいときには、立地を含めた条件や、出費、アルバイト収入の想定などを調整して、経済的に無理のない学生生活を送れるよう、計画を立てましょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

新しい暮らしを始めてみると、「こんなところにもお金が必要だった」と気づかされることがあるので、生活費を想定する時には、少し余裕が残るよう考えるのがおすすめです。25.11.21

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株式会社LIFULLが賃貸住宅に必要な保険についての解説記事がありましたので、ご紹介します。

賃貸住宅に居住する場合でも、住宅に関係する保険に入る必要はあるのでしょうか？
保険に入るとさまざまな補償を受けることができて安心ですが、保険の中には入ったほうがよい保険と、人によっては入らなくてもよい保険があります。

たとえばアパート契約の際などには、大家さんや管理会社がすすめる保険に加入することがありますが、不要な補償がついているなどして必要以上の保険料を払うことになる場合があるかもしれません。賃貸住宅に居住する人がどのような保険に入るべきかを知ることはとても大切です。

賃貸住宅の保険に加入する目的は、原状回復義務を果たすためと、家財を守るためです。そのため、賃貸借契約時には火災保険に加入することがほとんどです。

一般的に加入する保険としては以下の3つの保険があります。

・火災保険（家財保険）
・個人賠償責任保険
・借家人賠償責任保険

家財保険は自分の持っている家財の価額を勘案し、それに応じた保険料を支払います。
そのため、家財をほとんど持っていないという人はそれほど高額な火災保険に入る必要はないかもしれません。

他人の身体や物を壊して賠償が発生したときの補償である個人賠償責任保険は、必ずしもつける必要はありません。
クレジットカード契約者の特典として付帯されていることがしばしばあります。
なお、個人賠償責任保険は、火災保険などに特約としてついているものです。

最も重要なのは、借家人賠償責任保険です。
これは、大家さんに対して損害賠償が発生したときに備える保険となり、もしものときのために入っておくと非常に役立ちます。
借家人賠償責任保険も個人賠償責任保険と同じく火災保険の特約になります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

賃貸時に保険加入が必須の場合が多いです。よく内容を確認するようにしましょう。

2025. 11.20

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2025年10月1日から公正証書遺言の作成手続きは、基本デジタル化され、大幅に利便性が向上することになりました。今までの公正証書遺言作成には費用に限らず、手間も時間もかかる為、いつか作ろうと思っていても、なかなか重い腰が上がらなかった方も今後は容易に作成できます。

●公正証書遺言デジタル化とは

主な４つの改正点

1.　作成依頼：今までは公証人役場に出向く必要がありましたが、改正後はインターネット経由で申請が可能となりました。

2.　作成方法：今までは公証人と対面にて作成してましたが、今後はWEB面談（リモート）で作成可能となりました。

3.　遺言形式：今までは紙文章で保管されましたが、改正後は電子データ（PDF）で保管されます。

4.　署名/押印：今までは自署＋実印でしたが、これからは電子サイン（電子署名）が導入され、押印は不要となります。

公正証書遺言のデジタル化によって、遠隔地からの手続きも可能であり、足腰が悪い高齢者でも容易に作成でき、紙文書の紛失リスクもなくなります。PDF化された公正証書遺言は、改ざん防止機能が付いている為、安心です。

2人以上の証人や公証人も電子署名・電子サインとなり、関係者の負担も軽減されます。

■公正証書遺言デジタル化の留意点

・スマートフォン・タブレットではWEB面談や電子サインができない為、落ち着いた自宅等のパソコンで行いましょう。

・デジタル化は一斉に全国でスタートする訳ではないため、順次指定デジタル導入公証役場で可能な為、作成前に自分の管轄役場に確認しましょう。

・紙での作成が法律で必要な場合や添付資料が大量な場合などは、従来通り紙での作成となる例外もあります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

電子機器デジタルが使い慣れていない高齢者にとっては、目まぐるしく進化するデジタル化は逆に混乱を招くことになるかもしれません。そのような場合、必要に応じて従来通り紙での正本の併用作成が可能です。

遺言は作ることは手段であり、重要なのは遺言の中身をどう書くかです。特に遺産の分け方を自分が亡き後、税金に限らず相続人どうしで揉めずに公平に資産を承継することが肝要です。

弊社では節税や納税に限らず、資産全体を俯瞰して、どう分ければ最善かを現状分析からサポートすることが可能です。気になる方は下記、メルマガ登録の無料相談をお気軽にご活用下さい。　2025. 11. 16

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近頃、連続強盗事件や空き巣など、凶悪な事件が多く、身近に感じ、住まいの防犯対策を見直す方も多いのではないでしょうか。

今回は、賃貸マンションのオーナーが、自分の所有するマンションがもしかしたら狙われやすい条件に当てはまるかもしれない、とわかったらどのような対策をすればよいのかを考えてみましょう。

◆どのような防犯対策が効果的か

①防犯カメラの設置・・・エントランス・エレベーター・駐輪場・ゴミ置き場など

　防犯カメラは、

　・犯罪の抑止効果

　・入居者の安心感

　・証拠を残せる

　などの効果があり、共同住宅ではとても重要な設備となります。

　「防犯カメラ作動中」のステッカーを貼るのも効果的です。

②共有部分の照明強化・・・共有廊下・エントランス・駐輪場など

　人感センサー付きのLEDライトを取り付けるのが良いでしょう

　もし、建物周辺の街灯が不足している場合は、市区町村などに問い合わせて増設してもらえるようにお願いしてみましょう

③玄関や窓の防犯強化・・・防犯性の高い鍵・補助錠・防犯フィルムなど

　侵入に時間がかかるような対策が効果的と言われています。

④オートロックと宅配ボックスの導入

　宅配ボックスは、住人が他人と対面する機会を減らすことで防犯に繋がります。

⑤居住者の防犯意識を向上させる

　・「防犯マニュアル」を配布する

　・掲示板に不審者情報などを掲載する

　・オートロックの共連れ注意を呼びかける

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

いかがだったでしょうか。

すぐには全部できなくても、犯罪リスクを少しでも減らすためにすぐできることからやってみてはいかがでしょうか。2025.11.15

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生前に書く遺言は、自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言の３種類ありますが、今回は自身単独で費用を掛けずに気軽に書けて、何度でも書き換えができる自筆証書遺言の基本と書き方について分かりやすくお伝えします。

●自筆証書遺言の基本概念

自筆証書遺言は、遺言者が、その全文・日付・氏名を自書し、これに押印することによって成立する。

【書き方の注意点】

・パソコン、ワープロでの記載は不可
・添付書類も自筆が必要
・テープレコーダーやビデオ等の録音や録画も不可
・作成日付を記載（例 〇年〇月〇日）　※5月吉日は不可（〇年〇月末日は可）
　※私の75歳の誕生日は可

日付が重要な理由は２つ

① 死後に遺言書が複数あった場合、内容の抵触する部分は、新しい日付の遺言書が有効となるためです。

② 遺言書作成時点で遺言能力（認知症等の意思判断能力の有無）を問われる場合には日付は重要となります。

・署名と捺印が必要　※印鑑はシャチハタ以外であれば、三文判でも大丈夫です。しかし重要な書類の為、実印が望ましいでしょう。

・遺言の言葉の最後には「〇〇を相続させる」と書きます。
※「〇〇を遺贈する」記載すると、不動産を相続させる場合、遺言書があったとしても相続人全員の署名捺印が必要となるためです。

但し、配偶者居住権を相続指定する際には、「相続させる」はダメ×です。「遺贈する」と記載します。

その他、自宅をあげると記載した場合、家なのか土地だけなのかで、相続人間で揉めるケースがあったり、土地や建物の場合は登記権利「登記識別情報」や登記簿謄本を見ながら正確に記載する必要があります。

ポイントは、相続財産の記載内容は全て具体的に書くことを意識して下さい。現金は口座番号を記載するなどです。ちなみに書く紙の指定はなく、チラシの裏でも大丈夫ですが、法的拘束力を持つ書類の為、それなりの紙に書きましょう。今は消せるボールペンもあるので、使わないようにして下さい。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

自筆証書遺言はいつでも費用を掛けずに、気軽に書けるというメリットの反面、デメリットも多くあります。具体的な自筆証書遺言のメリット、デメリットについては、別のブログで簡潔にお伝えしますので、書き始める前に、このホームページ検索窓に「自筆証書遺言のメリットとデメリット」と検索してみて下さい。　2025. 11. 9

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いざ遺言を作ろうと言っても、遺言には幾つもの種類（方式）の遺言があります。各遺言方式のメリット・デメリットを理解したうえで作成しないと、後に後悔することになり、無駄な時間と費用がかかってしまいます。
今回は、各遺言方式の詳細なメリット・デメリットに入る前に、遺言方式の全体を見て行きましょう。

遺言と似た言葉に遺書というものがありますが、何がどう違うのでしょう？
遺言は民法に定められた方式で作成された法的拘束力を持つ文章です。一方、遺書は作成要件など全く決まりもない単なる手紙にすぎず、当然に法的拘束力がないという大きな違いがあります。

【遺言の２つの大きなカテゴリ】

遺言は全部で７種類の方式がありますが、その７種類は２つの大きなカテゴリに分かれます。

① 3つの普通方式の遺言

　1.自筆証書遺言
　2. 公正証書遺言
　3. 秘密証書遺言

② ４つの特別方式の遺言

　1.一般危急時遺言
　2. 難船危急時遺言
　3. 一般隔絶地遺言
　4. 船舶隔絶地遺言

特別方式の遺言は危篤状況とか、難破船の上で書く遺言など、特別な時に緊急に作成する遺言の為、生前の相続対策として準備するようなものではありません。

生前の相続対策で大事なのは３種類の普通方式遺言です。この普通方式遺言については奥が深いため、別枠で、それぞれメリット・デメリットを解説します。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続実務の現場では、遺言を作成していない家庭が大半と多い印象です。仮に相続税が発生しない一般家庭であっても遺産分けは必要です。その際、自身が亡き後に疎遠となっている相続人間で話し合いの場を持つことも大きな障壁となります。

家族との過去を振り返るいいきっかけです。小さく無邪気にはしゃいでいた子供の頃を思いだしながら、筆を手に取ってみて下さい。そして最後の付言事項で家族に亡き後の想いを綴ってみて下さい。　　2025. 11. 2

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相続で最も大切な対策は遺産分割対策です。そして、その分割対策としての代表格が遺言書の作成です。遺言のない相続対策はありえないと言っても過言ではない重要なものとなりますので、今回は、その遺言の意義について深堀して見ることで遺言に対する意識が変わるでしょう。

■遺言の三大意義■

●1. 遺言とは・・・

被相続人の生前における最終的な意思を死後に実現させる制度です。
遺言者自らが自分の残した財産の帰属先を決め、相続を巡る争いを防止しようとする事に、主たる目的があります。

●2. 遺言書は、一定の方式に従ってされる相手方のない遺言者単独の法律行為であり、遺言者の死亡の時から効力が発生します。

【用語の解説】

遺言者（遺贈者）＝遺言を行った者
受遺者＝遺言により財産を取得する者

●3. 遺言者（遺贈者）は、自由に受遺者を定められることから、相続人でも他人でも、法人でも受遺者とすることが出来ます。その為、相続発生時に法定相続人以外の法人や個人へ相続財産を承継させたい場合には、遺言しかありません。

留意点として・・

受け取る受遺者はいつでも遺贈財産を放棄することができるということです。従い、確実に渡したい場合には、予め渡す相手に伝えて同意を得ておく必要もある訳です。

また、その遺言を作ったのがあまりにも古く、現在と状況が変わっているので相続人全員で遺産分割協議での話し合いをして改めて分け方を決めることもできます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行うわけですが、現金のように1円単位で分られるものだけではなく、不動産や現金化できない自社株の価値をどのように公平に分けるかなど、課題は山積です。

弊社では、争いの仲裁には入れませんが（非弁法）第三者的な知見から、分け方のコンサルから登記手続き、相続申告まで斡旋しております。まずは、下記メルマガ登録 無料相談を活用下さい。　2025. 10. 26

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