鎌ヶ谷市初富 中古住宅【1,580万円】

新京成線・北総線・東武野田線「鎌ヶ谷大仏駅」 徒歩約23分
北総線「西白井駅」 徒歩約26分

鎌ヶ谷市初富ー中古住宅物件

 
IMPRESSION

成田空港と羽田空港直結の北総線ハブ駅 新鎌ヶ谷
市街化調整区域による自然と共存する生活
東南の角地から差し込む日々の陽当たりを...。

SCHOOL INFORMATION

鎌ヶ谷市立初富小学校 約940m
鎌ヶ谷市立第五中学校 約920m

LIFE INFORMATION

秋元病院 至近
第二北総病院 約730m
福太郎アリーナ(市営ジム) 約680m
ファミリーマート 約660m
新鮮市場マルエイ 約1060m
ドラッグストアークリエイト 約1290m

REFORM INFORMATION

令和元年完了
屋根・外壁吹替
オール電化住宅
エコキュート
電気自動車充電設備有(200V)
アルソックセキュリティー付

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■物件場所

 

物件種別 中古住宅
価格 1,580万円
交通 東武野田線・北総線・新京成線「新鎌ヶ谷」駅 徒歩約23分
北総線「西白井」駅 徒歩26分
住所 千葉県鎌ヶ谷市初富848-109
土地権利 所有権
土地面積 165.30m2
通路部分面積 -
地勢 平坦
道路・接道幅・私道負担 東南側・公道・幅員約4.5m(42条1項1号)
南西側・私道・幅員約5.0m(42条1項2号)
建物面積 116.76m2※別途、増築未登記部21.47m2
建物構造 木造スレート葺2階建
築年月 平成2年9月築
地上階層 2階
部屋数
間取タイプ 6LDK+カースペース
建ぺい率 60%(現状建ぺい率オーバー)
容積率 200%
都市計画 市街化調整区域
用途地域 無指定
現況 空家
設備 駐車場在否:有
設備:都市ガス(引込25mm)・電気:自由化・公営水道(引込20mm/メーター20mm)・排水:個別浄化槽
条件
引渡時期 相談
その他規則等 線引き前宅地(既存宅地)により60条申請にて再建築可・航空法・赤星病防止条例
備考 ※建物瑕疵担保免責
※このハウジングマップは概要紹介図です。図面と現況が異なる場合は現況優先となります。
※媒介の場合、仲介手数料に消費税が加算されます。
取引態様 専属専任

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佐倉市上座 土地【66万円】

京成線『ユーカリが丘』駅 徒歩20分
京成線『臼井』駅 徒歩23分

佐倉市上座ー売地物件

 
SCHOOL INFORMATION

志津小学校 約1170m
志津中学校 約2070m

LIFE INFORMATION

国道296号線(成田街道) 約310m
上座総合公園(志津総合公園プール)至近
ファミリーマート 約560m
ドラッグストアジェーソン 約1080m
東邦大学医療センター佐倉病院 約1200m

■物件場所

 

価格 66万円
建ぺい率・容積率 60%・200%
販売区画 -
総区画数 -
土地面積 1093.00m2
権利 所有権
地目 山林
都市計画 市街化調整
用途地域 無指定
道路 公道・東南側・約3.0m(42条道路外)・未舗装
住所 佐倉市上座934番1及び同署934番2(地番)
交通 京成線『ユーカリが丘』駅 徒歩約20分
京成線『臼井』駅 徒歩約23分
設備 水道:無・ガス:無・排水:浸透・電気:自由化
現況
引渡時期 相談
その他規則等  
備考

接道:東南側幅員約3.0m道路(42条1項1号)

未測量・現況公募売買・契約不適合責任免責

※このハウジングマップは概要紹介図です。図面と現況がことなる場合は現況優先となります。<br>※媒介の場合、仲介手数料に消費税が加算されます。
取引態様

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東鎌ヶ谷2丁目 賃貸一戸建【月額:59,000円】

新京成線『鎌ヶ谷大仏』駅 徒歩約7分
東武野田線『鎌ヶ谷』駅 徒歩約26分

東鎌ヶ谷二丁目ー賃貸物件

 
IMPRESSION

駅近+静かな生活+生活施設充実のトリプル揃い物件!
通行人の視線が気にならないプライバシー保全立地
東南からの爽やかな陽ざしを感じながら外出
ペット小型中型可

SCHOOL INFORMATION

鎌ヶ谷市立初富小学校 約940m
鎌ヶ谷市立第五中学校 約920m

LIFE INFORMATION

京葉銀行 約160m
千葉興業銀行 約220m
初富郵便局 約400m
セブンイレブン 約120m
100円ショップ 約150m
ドラッグストアジェーソン 約460m
ヨークマート咲が丘店 約1080m
マルエツ大仏店 約790m
徒歩7分以内(歯科/内科/小児科/皮膚科/眼科/耳鼻咽喉科/人工透析科/整骨院)

REFORM INFORMATION

2021年8月リフォーム済(屋根/外壁/畳表替/内装一部塗替・張替/キッチン床張替/障子交換等)

<東鎌ヶ谷二丁目ー賃貸物件 東鎌ヶ谷二丁目ー賃貸物件 東鎌ヶ谷二丁目ー賃貸物件 東鎌ヶ谷二丁目ー賃貸物件 東鎌ヶ谷二丁目ー賃貸物件
 

■物件場所

 

物件種別 貸家
賃料 59,000円
敷金
礼金
交通 新京成線『鎌ヶ谷大仏』駅 徒歩約7分
東武野田線『鎌ヶ谷』駅 徒歩約26分
住所 鎌ヶ谷市東鎌ヶ谷2-19-50
土地面積 100.01m2(公簿)
建物面積 87.99m2(公簿)
建物構造 木造瓦葺2階建
築年月 昭和58年4月
地上階層 2階
部屋数
間取タイプ 4DK
現況 空家
入居時期 即可
設備 駐車場:有(高さ制限有1.5m)
設備:東京電力・公営水道・本下水・都市ガス
条件 家財保険加入(17000)、保証会社加入(約50000円)
備考

※このハウジングマップは概要紹介図です。図面と現況が異なる場合は現況優先となります。
※媒介の場合、仲介手数料に消費税が加算されます。

取引態様 専任
報酬形態 客付100%

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習志野市藤崎6丁目 【1,380万円】

京成本線『京成大久保』駅 徒歩11分
JR総武線『津田沼』バス乗車13分『ネイシア津田沼』停徒歩8分

船橋市藤崎6丁目

 
IMPRESSION

プライバシーを保つ通り抜けのない静かな立地
間取設計の自由度が高い整形地で理想のプランを実現
周囲には生活施設が整う住みやすい立地条件

SCHOOL INFORMATION

習志野市立大久保小学校 約440m
習志野市立第二中学校 約1,700m

LIFE INFORMATION

マルエツ大久保駅前店 約550m
クスリの福太郎大久保駅前店 約800m
みのりつくしこども園 約100m
習志野市立藤崎幼稚園 約1000m
千葉県済生会習志野病院 約960m
習志野藤崎郵便局 約600m

船橋市藤崎6丁目

■物件場所

価格 1,380万円
建ぺい率・容積率 50%・100%
販売区画 1区画
総区画数 1区画
土地面積 112.00m2 公簿
権利 所有権
地目 宅地
都市計画 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
道路 私道・北西側・約4.0m(42条1項5号道路)
住所 千葉県習志野市藤崎6-3-6
交通 京成本線『京成大久保』駅 徒歩11分
JR総武線津田沼駅バス乗車13分ネイシア津田沼停 徒歩8分
設備 公営水道:宅内引込20mm、メーター13mm・都市ガス:引込25mm・本下水:宅内引込150mm
現況 古屋有
引渡時期 相談
その他規則等 景観法
備考

※このハウジングマップは概要紹介図です。図面と現況が異なる場合は現況優先となります。
※媒介の場合、仲介手数料に消費税が加算されます。

取引態様 専属

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夏季休業のお知らせ

誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆8/10(火)~ 8/18(水)まで

休業明けの営業開始は、8月19日(木)からとなります。

※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

令和3年 新年のつぶやき

相手の「記憶」

税理士事務所から一本の電話が入った。「当社のクライアント企業が少々特殊な土地取得を検討しており弊社に調査コンサルをお願いしたい」とのことだった。早速、調査に入ると既に大手不動産仲介業者が関与しており、話が進んでいるので弊社の介在は難しいとの見解を示した。その旨を企業の社長へ説明すると、じつは子供の頃お世話になった師匠の頼みで取得する為、何とか弊社に仲立ちして欲しいとのことだった。再度、その大手仲介業者の担当へ連絡を取り、諸事情を説明していたら担当の記憶が蘇った! もしかして御社、あの時の・・・ 

 

5年程前、弊社で預かっていた売却物件に対し、お客様を付けて頂いたが1ヶ月以上もの間、契約を先延ばしにした結果、最終的にキャンセルとなり契約は流れた。私は文句ひとつ言わず、またご縁があったら宜しくお願い致します。と相手を責めることはしなかった。なんと、その時の担当者だったのだ。

その後、御社ならと本社にまで掛け合ってくれ、弊社の仲介で無事、依頼主の要望が叶った。

 

不動産業界に限らず、持ちつ持たれつの関係はどこにでも存在する。逆に相手から受けた失礼極まりない、その場しのぎの感情に任せた対応をされた側の記憶にもしっかりと残り、たった一人の悪き対応が、その会社全体のイメージとなり、あの会社とは・・・と、なるのが自然な摂理であろう。

経営陣が気付かぬうちに会社が衰退していく、じつはこのような些細な積み重ねが蓄積した結果なのかもしれない。そして、それはある意味トップである経営者の伸びた影か、、、

「発展の前振れ(芽が出る)」丑年、相手の良き記憶に残る仕事(生き方)が習慣となる一年にしたい。

(株)PMAカンパニー代表  佐藤 浩之

令和2年 新年のつぶやき

 

◆今年からご要望に応じて ☞ 相続対策出張セミナ-  

◆投稿頂いた方には3,000円のクオカード進呈 ☞ お客様の声

                            

建ペイ・容積率違反が招く融資リスク

新年おめでとうございます。本年も皆様のお役に立てる情報を発信してまいります。

さて、不動産は高額な為、殆どの方が銀行融資を受けて購入します。その際、不動産情報に必ず記載がある建ぺイ率と容積率が招く融資リスクが存在します。銀行側が不動産を評価する視点にも触れて解説します。

 

そもそも建ぺイ率・容積率とは?

建ぺイ率とは、敷地面積に対する建築物を上から見たときの投撮面積の割合です。要するに敷地に対する1階の床面積の割合とイメージしてもらうと解りやすいですね。計算例:建ぺイ率50%・敷地200㎡(約60坪)の場合、200×50%=100㎡(約30坪)を限度に1階面積が建築できます。

容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のです。3階建の家を建築する場合、1階+2階+3階の床面積の合計が敷地に対してどの位まで建てられるのかということです。計算例:容積率150%・敷地200㎡(約60坪)の場合、200×150%=300㎡(約90坪)を限度に建築総面積の建物が建築できます。

 

リスクを招く理由(設計と現況が違う場合と増築のケース)

建物を建築する場合、建築基準法に沿った設計図書を作成し、行政に建築確認申請を行い合法設計であれば許可がおります。その後、設計図に基づいて建築し、完成後、再度行政の完了検査を受けて設計図通りに建築されていれば検査済証が発行されます。しかし、古い家屋などはこの検査済証を取得してない家屋が多く、設計図と現況が違う建物も多く存在ます。また、検査済証を取得していても、その後、増築をすることで当初の設計図通りの建物になっていない建物もあります。この様な理由で建ぺイ率や容積率をオーバーし違法建築物になっている家屋が発生しているのです。

 

銀行融資のリスクとは?

銀行が融資をする際、不動産の担保価値を評価します。何故なら融資先の不動産に抵当権(支払い滞納時に競売実行して融資金を回収する権利)を設定する為です。銀行側からすれば担保価値が低ければ、競売実行しても回収額に連動して未回収金が発生するリスクがあるからです。その為、最低限、適法建築物であることを求められます。従い、建ぺイ率等オーバーの場合に生じる銀行リスクは次のことが起こりえます。

1.  融資の否認・減額の可能性
2. 現況家屋の実態面積調査の要請
3. 登記簿面積と相違する場合、更生登記の要請
4. 建物の担保価値が認められず土地評価としての融資減額

 

いかがでしたか?まず建物付きの不動産を検討する際、検査済証があるか否かを確認し、無い場合、構造上問題がないのかは専門調査をかけないと解らない場合が多いですが、少なくとも銀行側がどのように判断するのかを事前に確認して資金計画などに備えることが必要です。

 

このコラムを書いた人はこんな人です。
不動産総合コンサルタント 佐藤 浩之

 

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年末年始休業のお知らせ

誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆2020年12月28日(月)~2021年1月6日(水)まで

休業明けの営業開始は、1月7日(木)からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

建築する際の接道義務と未接道地の解決策

既存家屋があり周囲にも家屋が立ち並ぶ住宅地内にも関わらず、建替えができない不動産があります。その理由として建替え用地が主要道路に接道していないためです。建替えができないことにより資産価値も半減してしまいます。このような不動産のポイントや解決策を探っていきます。

 

接道義務とは・・

建築基準法第43条(敷地と道路との関係)には、建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないと記載があります。道路とは建築基準法に認められている道路で7種類あります。その為、見た目は舗装された道路でも法令に認定されていない道路の場合には接道義務は果たさないことになり建築が出来ないことになります。道路の種別を確認するには市町村役場の建築指導課などで調べることができます。

 

よくある接道義務の勘違い

1. 接道とは前記に記載したように道路に敷地が2m以上接していればいいということだけではありません。よく見かける旗竿形の地形で通路のような敷地を通り、奥に建築地が広がっているような土地の場合、入口が道路に2m接していても途中の通路が1.99mだった場合は接道義務をクリアーしていることにはなりません。イメージで伝えると入口から奥くの敷地まで直径2mの球体が途中で詰まることなく奥まで転がることができることが条件となります。

2. 接道敷地は必ずしも所有権で所有している必要がない?
前記1. のような旗竿地の通路部分を自分の所有地ではなく、他人の所有地であっても2m接道していて、その通路保有者から接道に関する承諾書を取得できれば建築許可は降りる可能性が十分にあります。まずは現状の所有権関係を調査してみることが解決の糸口を見つけることに繋がります。

3. 一建築・一接道とは?
2mの接道通路に対し、一つの建築許可しか得られないという意味です。例として道路の突当りなどに数件家屋が立ち並んでいる場合、各建築物が2mづつの接道敷地を延長して道路に接道させている場合、3件 家があれば合計6m幅の通路が道路に接道してなければなりませんが、接道延長敷地が4m幅しかなく3件の家がある場合には1件は建築不可の敷地ということになるということです。

接道義務を果たさない敷地の問題解決策とは・・

1. 全く未接道の土地(袋地)の場合は、道路まで2m接道する他人所有者から接道承諾が得られるかを探ることです。前記2.で記載したように必ずしも自分の敷地である必要はない為です。

2. 接道通路が1.9mなど途中が2mに満たない場合は、通路に接している隣地者から2m確保できる敷地を買取る交渉をするか又は、2mになる幅の接道承諾を得ることで建築許可が取得できる可能性を探ります。

3. 接道していない土地は以外にも隣地者も同じ状況で建替えできない場合があります。その隣地者と協力して一体の敷地として2m以上の敷地を確保した土地として相場価格で売却し、住みかえをする選択肢を模索します。

4. 既存家屋を建替えするのではなく、リフォームして住み続けるか又は賃貸として収益を上げる不動産に仕上げる方法があります。建替えできない土地の価値は半減以下になりますが、収益還元法から見た価値は収益率(利回り)で判断される為、賃貸で貸した以降に投資家に売却する方法も選択肢に入ってきます。

5. 隣地者に売却(賃貸)する。
「隣地は倍だしても買え」などと昔から言われます。自分の敷地が地続きで増加することにより、建築範囲や用途が増えると共に、建ぺい率・容積率・斜線制限などの建築規制も緩和され資産価値が向上する為です。全くの他人からすれば相場の半額の土地が隣地者からすれば自分にとって好都合な土地に変貌する可能性があるわけです。

6. 隣地者と等価交換をする。
建替え不可の敷地の隣接地が、こちらの敷地の一部を購入(交換)することで地形がよくなり車庫入れがし易くなるなどの隣地者にとってメリットになる場合があります。このような場合、こちらは接道義務を果たす一部を受け取り、相手側は車庫入れなど地形がよくなる土地を互いに交換することを等価交換といい、その可能性を探ります。

まとめ
いかがでしたでしょうか?以外にも知られていない実態や解決法などを知ることで資産の活用法が広がります。しかし実務的に一般の方が調査したり交渉するのは難しいのが現実です。このような案件は不動産コンサルティング業務に該当し、一般の不動産会社では行っていない又は対応しきれない場合が多いようです。弊社ではこのような特殊不動産の問題解決型コンサルティングを行っております。まずは無料相談からお気軽にお声かけ下さい。

 

不動産コンサルタント 佐藤 浩之 


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夏期休業のお知らせ

誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆8/10(月)~ 8/16(日)まで

休業明けの営業開始は、8月17日(月)からとなります。

※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

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