続いて、収入合算契約（連帯債務型）があります。

夫婦共同で住宅ローンを借りる方法には、ペアローン以外にも「収入合算契約」と呼ばれる方法です。

収入合算契約には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2種類があるので、まずは連帯債務型の基本的な仕組みについて解説します。

収入合算契約の仕組み

収入合算契約とは、夫婦の収入を足し合わせて住宅ローン審査を受ける方法であり、より大きな融資額を借りられるようになるのがメリットです。

収入合算契約は、ペアローンのように夫婦バラバラではなく、夫婦で1本の住宅ローンを組むのが大きな特徴です。

連帯債務型の仕組みと特徴

連帯債務とは、夫婦の一方が主たる債務者、もう一方が従たる債務者となって契約する方法です。

ただし、主従の関係はあるものの、どちらも担うべき債務は同額であり、どちらも金融機関から返済請求を受ける可能性があります。

ここでは、夫を主たる債務者、妻を従たる債務者にして4,000万円を借り入れるケースを例に挙げて、特徴を具体的に見ていきましょう。

まず、連帯債務で誤解をしてしまいやすいのが、借入額の取り扱いについてです。

連帯債務はどちらも同額の債務を負うことになるため、このケースではそれぞれが4,000万円の返済義務を負いますが、当然ながら合計で8,000万円を返済しなければならないというわけではありません。

二人で合計4,000万円（利息などは考慮せず）を返済すれば、問題なく完済となります。連帯債務型の特徴は、1本の住宅ローンにもかかわらず、それぞれが住宅ローン控除を受けられる点にあります。

一方、団信は通常「主たる債務者のみの加入」となっているケースが多いので、従たる債務者が亡くなったときに保険の適用を受けられない点には注意が必要です。

夫婦の収入が同程度であればあるほど、このときの負担は大きくなるので注意しましょう。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

こちらの方法では、従たる債務者が亡くなったときに保険の適用を受けられない点が気になりますね。
将来、何かあった時のために皆様の場合にあてはめてよく考えましょう。

2024. 12. 16

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

早いもので、今年も残すところあとわずかとなりました。

そこで、個人が年末までに検討すべき駆け込み節税対策をいくつかあげてみます。

■3,000万円特別控除

不動産を売った時の金額が、その不動産を購入した時の金額よりも高かった場合に、その儲けに対して課税されます。

元々はすでに亡くなっている親が購入した不動産だった場合には、購入時の金額が分からないことが多いと思います。

その場合、今回売れた金額の５％を購入時の金額として計算することになります。

そうすると、売却金額の95％が儲けになってしまい、その金額に対して所得税と住民税が課税されることになってしまいます。

そこで、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

これは、自分が現在住んでいる、または過去に住んでいた不動産を売った時に、儲けた金額から最高3,000万円まで控除ができる特例です。

過去に住んでいた不動産を売った場合にこの特例が受けられるのは、

①売った家屋は自分が所有者として住んでいたものであること。

②自分が住まなくなった日から３年を経過する年の12月31日までにその家屋を売ること。

令和３年に転居した人が、この「3,000万円特別控除」を利用するためには、前に住んでいた家を今年の年末までに売却する必要があるのです。

売買契約が12月末までに完了すれば、引渡は年明けでもOKです、

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

ただし、この特例を利用するには、親族や同族会社など身内への売却には使えないなど、様々な要件があります。まずはご相談ください。2024.12.14

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

子宝に恵まれず、養子を取る方もいれば、相続対策（節税対策や分割対策）として親族などを養子にする方など、養子はさまざまな場面で用いられています。

養子には２種類あり、それぞれ大きく違う内容となっています。これから養子を検討する方は、養子とは法的にどのような効果があるのか理解したうえで進めて頂く為に、普通養子と特別養子の違いと効果について、比較しながら簡潔にお伝えします。

■普通養子と特別養子の７つ違いと効果

　① 養親の制限

　　普通養子→成人であること（独身可）
　　特別養子→満25際以上の夫婦 ※一方が25歳未満の場合、その者が20歳以上であること）

　② 養子の制限

　　普通養子→養親より年少 ※未成年は親権者の同意要
　　特別養子→15歳未満 ※2020年4月～民法改正

　③ 縁組の手続き

　　普通養子→当事者の届出のみ
　　特別養子→家庭裁判所の審判要

　④ 実親の同意等

　　普通養子→養子が15歳未満時、法定代理人が承諾
　　特別養子→実父母の同意要

　⑤ 実親との関係

　　普通養子→存続する
　　特別養子→切断される

　⑥ 戸籍の記載

　　普通養子→養子と明記
　　特別養子→長男、長女と記載（実子同様）

　⑦ 離縁

　　普通養子→当事者の合意で可 ※養子、養親のいずれでも訴えの提起可能
　　特別養子→原則不可 ※例外：養子、実父母、検察官の請求により家庭裁判所の審判で可能

特別養子は、実親の虐待や育児放棄などで子供を法的に守る必要がある場合に、家庭裁判所の許可を得て養子になるケースが考えられます。

　執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

節税対策や分割対策などで養子にする場合には、注意が必要です。最低でも法定相続人には養子の理由や存在を説明しておくなどしておかないと、相続発生後に思わぬトラブルが勃発し、裁判にまで発展するケースもあります。

相続対策は税金に限らず、資産全体を俯瞰して対策できる専門家と相談しながら進めることを強くお勧めします。　2024. 12. 8

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

早いもので、今年も残すところあとわずかとなりました。

そこで、個人が年末までに検討すべき駆け込み節税対策をいくつかあげてみます。

■暦年贈与

その年の1月1日から12月31日までの１年間に、暦年贈与の方式で受けた財産の合計額が110万円以内であれば、贈与税は課税されません。

つまり、毎年贈与税の非課税枠が110万円分あるという事です。

今年の非課税枠は今年の12月末までしか使えず、翌年への持越しはできません。

配偶者・子ども・子どもの配偶者・孫など、可能な範囲で多くの親族に財産を贈与しても、もらった人はだれでも年間110万円までなら贈与税ゼロです。

贈与したお金を、子どもが無駄遣いするかもしれない…

それが心配でなかなか贈与に踏み切れない親も多いのではないでしょうか。

そんな時は、生命保険との組み合わせて解決できるかもしれません。

親が子どもに贈与した現金を使って、子どもに保険契約を結ばせます。

例えば

契約者：子　　被保険者：親　　保険金受取人：子

こうしておけば、この無駄遣いが防げるとともに、将来親が亡くなった時には、子が確実に死亡保険金という現金を手にすることができます。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

また、単に預貯金として銀行に預けておくよりも、保険にしておいた方が運用利回りも高くなることが期待できます。2024.12.7

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

相続する権利には優先順位があり、配偶者は常に相続人となりますが、配偶者以外の親族が相続人の場合には、優先順位があります。

子供は順位１位の相続人ですが、子供といっても特殊なケースとして、養子や胎児、嫡出子や非嫡出子について、わかりやすく解説します。

■胎児は相続人になるのか？

民法886条に「胎児の相続については既に生まれたものとみなす」とあります。従い、お腹の子供も相続権があります。

実務では、生まれた赤ちゃんは遺産分割協議ができない為、家庭裁判所に申し立てをして赤ちゃんの代理人を選任してもらい、代理人が赤ちゃんの代わりに遺産分割協議を行います。

赤ちゃんのお母さんが代理人になってあげたいところですが、お母さんも法定相続人の為、利益相反となり代理人になることができないのです。

■嫡出子と非嫡出子の扱いは昔と変わった。

嫡出子とは、婚姻関係の夫婦間に生まれた子供のことをいい、非嫡出子は未婚関係の男女に生まれた子供という意味です。

非嫡出子の場合、母子関係は分娩の事実があれば認められ、父子関係の場合には認知によって相続権が発生します。

つまり認知していなければ、相続権は発生しないことになりますので、未婚の子供がいる場合には、認知しているか否かがポイントになります。

非嫡出子の相続取分は長年、嫡出子の半分でしたが、平成25年9月の最高裁判決により、法の下の平等を定める憲法14条に違反する判決にて、現在は嫡出子も非嫡出子も同等の取分となっています。

■養子の身分とは・・

養子とは養子縁組をすることで、嫡出子の身分を取得する為、相続上の権利は実の子と全く同じ立場となります。

養子には普通養子と特別養子の２種類がありますが、通常は普通養子として戸籍に入りますが、特別養子は年齢が15歳以下で親の虐待や育児放棄などで子供を法的に守る時などに家庭裁判所の許可を得て養子になるものです。

相続対策に用いる養子は節税対策の場合が多いですが、戸籍を変えてまで養子縁組をしたくないという方も多いのが現実です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

相続相談のなかには、子供に相続させたくない理由（重大な非行や侮辱等）があるので、何とか特定の子供に相続させない方法はないかという相談もあります。

特定の法定相続人に相続されない方法は幾つかありますが、それなりのハードルがある為、慎重な検討が必要です。

家庭の事情はさまざまな為、特殊な事情がある方は、節税に限らず分け方や信託、遺言、資産組替など多角的に俯瞰して対策を講じる必要があります。

お困りの方は、まず弊社の予約制 無料相談を活用してみて下さい。　2024. 12. 1

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆12/27（金）～　1/8（水）まで

休業明けの営業開始は、1/9（木）からとなります。

※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

続いて、2つ目の選択肢である「ペアローン」の仕組みと特徴について見ていきましょう。

ペアローンの仕組み

ペアローンとは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、「2本のローンで1つの住宅を購入する」方法です。夫婦はそれぞれ、自分が借り入れたローンに対して返済義務を負います。

なお、借入額をそろえる必要はなく、夫が3,000万円、妻が1,000万円のようにバラバラでローンを組むことも可能です。

ペアローンの特徴

4,000万円の住宅ローンをペアローンで組むケース（例：夫3,000万円、妻1,000万円）を例に挙げて特徴をまとめると、以下の表のようになります。

ペアローンはどちらも住宅ローンの債務者になるため、住宅ローン控除や団信の加入といった名義人に認められる権利のほとんどが実行できます。

しかし、事務手数料が2本分発生し、一方が死亡や高度障がいに陥っても、もう一方の返済義務はなくなりません。

※ホームズより抜粋

ほかの選択肢については、次回ご紹介します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

金利の動向が不安になるような最近の状況ですね。ローンは長い期間をかけて、支払うのでより慎重に考えたいですね。

2024. 12. 2

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

投資不動産価値の算出に用いるDCF法（ディスカウント キャッシュフロー）に適用する、将来予測されるキャッシュフロー額及び売却によるキャピタルゲイン（売却益）を現在価値に割引いて投資不動産の現在価値を算出する際に用いる割引率は、どのように設定すればいいのか？

専門家でもナカナカ答えが出ない難題にズバリ答えを解りやすく解説します。

■４つの割引率の決定方法

① 10年国債から決定する方法

不動産は通常10年程度保有します。また国債には予想インフレプレミアムが含まれているという考え方に基づいて決定するものです。

算式：10年国債率＋投資不動産のリスクプレミアム

② 投資不動産の貸付金利から決定する方法

金融機関（貸し手）より投資家のリスクの方が高い為、貸出金利に投資不動産のプレミアムリスクを足して割引率を決定するものです。

算式：投資不動産担保ローン金利＋投資不動産のリスクプレミアム

③ 投資家の期待利回りから決定する方法

公開されている全国の投資家統計調査に掲載されている投資家の期待利回り（IRR）をベンチマークとして割引率に適用します。

算式：投資区域の投資家期待利回（IRR）＝割引率

④ 還元率（キャップレート）から決定する方法

還元率は、投資不動産が生み出す収入（NOI）÷購入価格で算出することができます。
割引率とキャップレートの主な違いは、収入と物件価値の増加予想です。仮に収入と物件価値が毎年同じ増加率で増えていくとすれば、次の関係となります。

割引率＝キャップレート＋収入と価値の予想増加率

例）７％キャップレートで購入し、収入と価値の上昇予測が3％と期待する場合のIRR（利回）は10％となる為、割引率も10％として用います。

■収入や価値の増加率や下落率はどう見るか

インフレ率で判断しますが、インフレ率は総務省が毎月発表している消費者物価指数（CPI）やGDPデフレーター（国内総生産）を参考にします。

一般的に資本主義国は経済成長するのが通常ですが、このインフレ率は当然上げ下げがある為、過去の推移から上下した要因、例えば、消費税増税やリーマンショック、コロナなどにより影響を受けます。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

投資不動産単体のプレミアムリスクとは、流動性リスク、市場変化リスク、環境リスクなどがありますが、現実的には各リスクを数値化するのは困難です。

その為、最終的には自分が期待する利回り（リスク率含）を割引率に用いることになりますが、市場競争の原理から高い利回りを期待するということは、安い金額で購入しなければならない為、他の投資家と競合した場合には購入できないことに繋がります。

いくら緻密な分析をしても購入できなければ意味を成さない為、各割引率は指標とし期待通りにならない価格分のリスクをどのように受け入れるか（ポートフォリオ分散・運営管理・出口戦略等）という判断になります。　2024. 11. 24

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

私には現在、親・妻・兄弟・甥姪はいません。

独り息子が、連れ子のいる女性と結婚し、その連れ子と養子縁組をしたあと、私より先に亡くなりました。

この場合、将来私が亡くなった時の相続はどうなるでしょう？

①子の養子は孫となり、全財産を相続する。この場合は相続税の2割加算もない。

②子の養子は孫となり、全財産を相続するが、相続税は2割加算で1.2倍となる。

③子の養子は実の孫ではないため、この場合は相続人不在で、財産は国庫に行く。

答　①子の養子は孫となり、全財産を相続する。この場合は相続税の2割加算もない。

養子縁組は縁組した瞬間から実子と同じ扱いとなりますので、実子の養子は孫となります。

今回のケースは、「養子縁組前にすでに生まれていた養子の連れ子には相続権がない」という話とは異なります。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

また、孫が相続もしくは遺贈を受けた場合は、相続税は2割加算となりますが、親の代襲相続で相続人となった場合は、2割加算はありません。2024.11.23

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

収益不動産の価値を予測する一般的な方法は、DCF法（ディスカウント、キャッシュフロー）や直接還元法などですが、この方法を使って価値を出すには、専門的な分析や知識が必要です。

そこで、比較的大きい収益不動産、商業ビルや居住用でも世帯数が多いマンションなどの市場価値の目安を簡易的に知る方法をお伝えします。

■JAPAN-REIT DBを使った直接還元法

ジャパンリートデーターベースは、大型不動産に投資をしている投資法人が保有する商業不動産データベース情報です。

使い方はとても簡単で、住所入力枠に価値を知りたい収益不動産の住所を入力し、半径距離を選択すると、住所を中心とした半径内の商業不動産情報が一覧で閲覧できるというものです。

■平均値が一目で解る！

知りたい地域内の存する不動産の下記平均値情報が一瞬で取得することができます。

・賃料平均（/坪） : 5,383円/坪
・ＣＲ平均 : 5.45%（キャップレート）
・ＤＲ平均 : 5.27%
・ＴＣＲ平均 : 5.67%
・レンタブル比平均 : 102.20%
・取得時鑑定価格/賃貸面積平均 : 912,415円/坪
・最新稼働率平均 : 99.29%

■CR（キャップレート）を使って価値を算出する。

算式：ＮＯＩ÷ＣＲ 5.45％ ＝ 市場価値

ＮＯＩ（Net Operating Income）とは、満室時の賃貸収入から空室損を引き、更に、運営費を引いた正味営業収益額のことです。

■計算例

販売価格　２億円　NOI　1,000万円の物件の購入を検討しているとします。

NOI　1,000万円÷5.45％＝市場価値18,349万円ということになる為、少し割高かな？ 価格交渉できないかなど、一つの目安が解ります。

尚、投資家の判断する価値を投資価値といいますが、投資価値を出す場合には、CRの率を自分が期待する利率に置き換えるだけです。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

東京23区などであれば、収益不動産のCRや投資家の期待利回りを比較的容易に知ることができますが、少し郊外になると、投資不動産情報が極端に減少するのが現実です。

弊社でも実務利用として、千葉県船橋市北習志野駅近くの商業ビルの評価依頼が税理士事務所から受けた時に、情報が乏しく、このJAPAN-REIT DBと周辺の賃料相場情報と築年数等の情報から評価書を作成しました。　2024. 11. 17

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら

特別縁故者の代表例は、内縁の配偶者になります。

内縁の配偶者は、戸籍上の夫婦ではないので、相続人ではありません。

よって、現行の制度では遺言等を書いてもらわない限り、相続の権利はありません。

ただし、故人に相続人が不存在の場合には、内縁の配偶者でも特別縁故者として遺産を取得することが可能となることは、前回までにお話しした通りです。

相続人が不存在であれば遺産は国のものになりますが、特別縁故者がいればその人に遺産が与えられることになります。

遺産の全部を認められる場合と、一部の取得を認められる場合があります。特別縁故者が遺産の一部しか取得できない場合は、残りは国のものになります。

特別縁故者として財産分与を認めてもらうためには、その手続きに費用と時間がかかります。

相続発生から全ての手続きをして特別縁故者と認められるまでには、１,２年の時間がかかってしまうこともあるのです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

自分が死んだ後、相続人が不存在になってしまう可能性があるなら、遺産を誰に寄贈するか、あるいは誰に寄付するかなど、生前に遺言書の作成を検討されることをおすすめします。2024.11.16

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

特典プレゼント付！PMA相続メルマガ登録はこちら