誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。

◆5/2（金）～　5/7（水）まで

休業明けの営業開始は、５月8日（木）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。

相続財産が現金のみの場合には、遺産分割で均等、公平に分ける際に1円単位まで自由に分けることができますが、相続財産に不動産がある場合には、家などをケーキのように2分割に分かることができません。

そこで、相続財産の大半が不動産という家庭の場合、不動産を単独で相続した者と、それ以外の相続人との差額を埋める際に「代償分割金」を利用するケースが多いものです。

代償分割金を支払う者が既に、その分の預金がない場合、生命保険金を利用して代償分割金を捻出しますが、その時に課税される贈与税を回避する為のポイントをお伝えします。

■生命保険金を代償分割金として利用する場合の贈与税回避の２原則とは

① 代償金の額が、主たる相続財産額を超えていないこと

つまり、次のようなケースです。

・相続人：長男と長女の二人
・相続財産：自宅1,500万円のみ
・長男が自宅全部を相続
・長男から長女へ代償金として、長男の生命保険金（4,000万円）のうち2,000万円を支払った。

父親が契約者で保険金の受取者を長男にしていた生命保険金は、相続財産ではなく、長男の固有財産です。従い、代償金2,000万円−自宅1,500万円＝500万円に贈与税が発生し、長女が支払うことになります。

② 代償金を支払う者が相続財産を受け取っていること

つまり、次のようなケースです。

・相続人：母と長男と長女の三人
・相続財産：自宅1,500万円のみ
・母親が自宅全部を相続
・長男は亡き父親がかけていた生命保険金（3,000万円）を受け取る
・長男から長女へ代償金として、長男の生命保険金のうち1,500万円を支払った。

長男は相続財産を一切、相続していない為、長男の受け取った生命保険金（長男固有の財産）から長女に払った1,500万円に対して贈与税を長女が支払うことになります。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

亡き父親が契約者として保険料負担していた保険契約で、何も負担していない長男が保険金の受取人の場合、相続財産上では長男固有の財産となりますが、保険金を一切受け取っていない長女からすると、公平ではない！とトラブルに発展するケースもあります。

このようなケースを回避する方法もあるので、相続が絡む遺産の分け方（生前対策）は、税金等に限らず総合的な相続対策に詳しいコンサルタントに相談して対策した方が得策です。2025. 4. 6

※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。

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アットホームの不動産情報ネットワークで消費者向けに登録・公開された、居住用賃貸マンション・アパートの募集家賃動向について、アットホームラボ株式会社が調査・分析を委託し、アットホームが公表していました。

＜全体概況＞
・マンションの平均募集家賃は、東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県・札幌市・大阪市・福岡市の7エリアが全面積帯で前年同月を上回る。

・マンションは、カップル向きが広島市を除く12エリアで前年同月を上回る。中でも、首都圏5エリア（東京23区・東京都下・神奈川県・埼玉県・千葉県）および札幌市・名古屋市・京都市・大阪市・福岡市の10エリアで2015年1月以降最高値を更新。東京23区の最高値更新は27カ月連続。

・アパートは、ファミリー向きが仙台市を除く12エリアで前年同月を上回る。中でも、東京23区・東京都下・千葉県・名古屋市・京都市・神戸市・福岡市の7エリアは2015年1月以降最高値を更新。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

家賃の値上がりのニュースをよく耳にしますが、図で見ると全国区で値上がりをしているのが
よくわかりますね。

2025. 03.31

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信託法の改正により、親の認知症や判断能力の低下に備えて、自宅不動産の管理等を子供に信託する家庭も毎年、増加傾向にあります。信託は任意後見制度と違い、判断能力の低下（認知症）になる前の心身ともに健康な状態であっても、信託契約による受託者は、信託目的に基づき管理や処分行為を行うことができるのが特徴です。

将来、不動産売却する為の信託に必要な大前提をお伝えします。この前提がない場合には、信託による不動産売却ができなくなる為、不動産信託の基本を押さえておきましょう！

●信託法26条には

「受託者は、信託財産に属する財産の管理又は処分及びその他の信託の目的の達成のために必要な行為をする権限を有する。ただし、信託行為により、その権限に制限を加えることを妨げない。」とあります。

●従って
受託者の権限は、信託目的の範囲内で、信託契約で自由に設定することができます。

例えば、不動産の管理行為はできるけれど、売却などの処分行為はできないという契約と定めることが可能ということです。

●そのため
信託不動産を売却するためには、信託契約書のなかで受託者に信託不動産を売却できる権限を与えておく必要がある訳です。

■当初の信託契約では、信託不動産売却の権限が与えていなかった場合はどうしたらいいのか？

① 信託契約の変更：いままで管理行為しかできなかった受託者が売却等の処分もできるように信託契約の変更を行ってから、当該不動産の信託登記を済ませれば、正式に受託者単独で、不動産の売却換金が可能となります。

② 信託契約の解除：いったん既存の信託契約を全て解除したうえで、新規に信託不動産を受託者が売却処分できる権限付きの信託契約を組みなおし、①同様に信託登記を済ませれば、受託者の権限で第三者に売却するこが可能です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

この信託組成に詳しい専門家（司法書士等）の割合が、現在に至っても極少数に限られるというのが、現状の課題です。

従って、信託を検討する際は、信託に詳しいコンサルタントや司法書士等にを見つけ、事前相談から適切な専門家を見出すことからスタートになります。

弊社では（一社）家族信託普及協会が提供する、家族信託コーディネーターの資格を保有し、信託契約のサポートに限らず、相続や売却、運用、投資など幅広いコンサルティングを提供しております。

まずは、様々なお悩みの方向性を見出す無料相談からご活用下さい。　2025. 3. 30

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普段、みなさんがよく口にする「割印」ですが、実際には、

◎契印

◎消印

◎割印

の総称になります。

◎「消印」とは

文書と貼付した収入印紙を一体のものとし、収入印紙の再使用をできなくするために、両方にまたがるように印鑑を押すことを言います。

◎「割印」とは

複数ある契約書などにまたがるように印鑑を押すことを言います。

これによって、2つの書類が同一内容であり、かつ同時に作成されたことを証明することができます。

また、文書の内容の改ざん防止にも役立ちます。

割印は、契約を締結したそれぞれが契約書を１部ずつ保管する場合などに利用します。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

割印と、前回出てきた契印の違いは、

「割印」は、２部以上の契約書等の作成時に、

「契印」は、１つの契約書が複数ページある時に、

それぞれ利用されます。2025.3.29

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引越しや模様替えで部屋の印象を大きく変えるカーテンですが、カーテンにもさまざまな種類があることはご存知ですか？ 色や柄だけではなく、素材や形状によって機能や目的が異なります。快適な部屋づくりに欠かせないカーテンの種類や機能、選び方のコツについてご紹介します。

そもそも、カーテンは部屋の様子が外から見えないようにするためですが、ほかにも部屋に入る光の量を調整したり、部屋を快適な温度に保ったりといった機能面。また、部屋の雰囲気を決めるインテリアとしても大切な役割を担います。

機能面にスポットをあてて、カーテンの種類をご紹介していきます。

遮光カーテンとは、黒い糸を織り込む、樹脂を練り込むなどの特殊な加工によって、日差しを遮る生地で製造されたものです。照度計を用いた遮光性能試験によって、1級から3級にレベル分けされています。

採光　遮光とは反対に、効果的に光を取り入れるためのカーテンがあります。主に、レースカーテンと呼ばれる種類が採光カーテンにあたります。糸の織り方に工夫があるもの、繊維自体が加工された特殊繊維を使ったものがあり、いずれも光を拡散させながら透過するため、西日などの強すぎる光に効果的です。透過率のパーセンテージが高いものほど光を多く通し、内・外の様子が透けて見えます。
西向きや人の通る道に面した窓には透過率の低いレースカーテンを選び、人目が気にならず光が入りにくい場所には透過性の高いレースカーテンを選ぶなど、カーテンを取り付ける場所を考慮して透過率を決めるとよいでしょう。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

暖かくなり部屋の模様替えを考えている方も多いとおもいます。手軽にカーテンを変えるのはいかがでしょうか。カーテンを変えるだけで部屋の雰囲気がかわります。25.3.28

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アットホーム株式会社は、2024年1月～12月の間に、賃貸物件を探しているお客さまを担当した全国のアットホーム加盟店を対象に実施した調査結果をもとに、『不動産のプロに聞いた！「入居直後に実施すべきこと」ランキング』を発表しています。

不動産会社の方に、賃貸物件を契約した人が入居直後に実施すべきことを聞いたところ、「室内の写真を撮る（傷などの確認）」が57.9％でした。

不動産会社からは、「退去の際に役に立つので写真を撮影すると良い」「入居から1週間後に不具合（トイレ便座の割れ）を発見したが、破損が入居者によるものなのかが分からないケースがあった」というコメントが上がりました。退去時の原状回復で正確な判断をするためにも室内の写真をしっかりと撮影したほうが良いようです。

2位は「隣人へあいさつする」でした。
「上下階・左右の部屋にあいさつをすると、その後の騒音トラブルが減る」「特に小さい子どもがいる世帯は、あいさつをしている方が騒音問題に発展しにくい」という声が寄せられました。騒音トラブルなどを考慮すると近隣にあいさつをしておくとスムーズに解決できるかもしれません。ただし、防犯上近隣へのあいさつを避けた方が良いケースもあるため、状況に応じて判断することをおすすめします。

3位は、「避難所を確認する」不動産会社からは、「土地勘がないエリアでは、災害に備えて避難所などを把握しておく必要がある」というコメントが上がりました。

その他入居直後に実施すべきこと

・ゴミ出しのルールが各自治体で違うのできちんと確認すると良いです。
・防犯対策や近隣へのあいさつはもちろん、まずは窓にカーテンを設置することが大切です。カーテンがない場合、部屋の中が丸見えです。カーテンの取付けも防犯対策になると思います。
・虫が嫌な方は、虫よけ対策を行うことをおすすめします。また、退去や更新の際に困らないように入居時に書類の置き場所を決めると良いです。
・インターネット回線の開通は、事前に確認した方が良いです。特にリモートワークなどで通信速度が速い回線が必要な方は、引越ししてすぐにつながるように進めておかないと後悔することが多いです。
・エアコンの試運転をしてください。夏・冬シーズンなど久しぶりに使う前に、カビ臭かったり、水が残ったままになっていたりしないかどうか半日ほど運転した方がいざ使おうと思った時に不具合が起きにくいです。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

お引っ越しされる方が多いシーズンですね。

上記を参考に、試みてはいかがでしょうか。

2025. 03.24

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相続法の大改正で、令和2年（2020年）4月1日施行から　①配偶者短期居住権と②配偶者居住権という２つの権利が創設されました。

短期居住権は、被相続人と同居していた配偶者の居住を最低限まもる主旨で創設された為、相続開始により「自動的に発生」するので遺言等で予め定める必要はありません。今回は配偶者【短期】居住権についてポイントを踏まえ解説します。

■配偶者【短期】居住権発生の４つの条件

1.　相続開始時に
2.　被相続人の持ち家に
3.　無償で
4.　住んでいた

配偶者は一定期間、無償で、その家を使用することができる。

■配偶者居住権の存続期間

① 遺産分割で居住建物を誰が相続するか確定した日　
　又は
② 相続の開始の時から６ヶ月を経過する日

上記①②のいずれか遅い日までの期間となります。

●留意点として

遺産分割ではなく、遺言により配偶者以外の者（例えば子供）が当該建物を取得した場合には、その取得した者が配偶者短期居住権の消滅の申入れをした日から６ヶ月を経過するまでの期間となります。

従って上記のいづれにしても最短で相続から６ヶ月間は住み続けられるということになります。

●遺産分割時の計算と相続税評価について

・この【短期】居住権は遺産分割時の計算上は考慮されない為、配偶者の取分を減らすことなく自宅に住み続けられます。

・短期居住権は相続税の課税対象にはならない為、評価０円です。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

その他、短期居住権にて居住する配偶者は

a.善管注意義務
b.当該権利の譲渡不可
c.第三者へ使用させる場合は建物取得者承諾要
d.通常必要費（固定資産税等の負担義務）を負います。

この権利行使を考えるというよりは、今まで苦楽を共にして一緒に生活してきた配偶者を、相続発生以降も最低限守る遺言や信託などを生前に作成しておきたいものです。　2025. 3. 23

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普段、みなさんがよく口にする「割印」ですが、実際には、

◎契印

◎消印

◎割印

の総称になります。

①「契印」とは

ホチキスや袋綴じされた複数ページの文書が一体のもの（分離できないもの）として作成されたことを裏付けする証明方法の一つです。

　1）当該文書に署名捺印した者が使用した印鑑と同一の印鑑を

　2）ページ間であればどこでも

　　・ホチキス留めの場合は、見開き部分に両ページにまたがるように

　　・製本された契約書の場合は、表紙か裏表紙のどちらか1箇所

　3）複数人が契印する場合には、契印の順番などは関係なく、全員分の契印があれば可

　4）印鑑の中の文字が写らず、印鑑の淵のみは不可。（その場合は上下の余白に再度契印すれば可）

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　K.N

契印は、後からページを抜き取ったり差し替えるなどの不正防止になります。2025.3.22

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次のうち、孫（20歳）に贈与税がかからないのはどれでしょう？

A　祖父が孫名義で通帳を作り、毎年50万円ずる積立。孫が成人してから1000万円の通帳を渡した。

B　祖父が満期金1000万円の保険に加入し掛け金を全て払って、孫に名義変更。孫が20年目の満期金を受け取った。

Ｃ　孫が大学に二浪の末、ようやく合格。祖父が入学金1000万円を大学に振込んだ。

A、Ｂは1000万円の贈与となり177万円の贈与税がかかります。

Ｃは、大学の入学金については贈与税はかかりません。同居か別居か生計が同じかどうか、内孫か外孫等一切関係ありません。コツは「祖父母が直接教育機関に振込むこと」です。

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　M.H

大学の入学金という形で、贈与する場合は税金がかかりません。コツは、祖父母が直接教育機関に振込むことです。25.3.21

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賃貸物件の住み替え時の「退去時の費用」について説明してきました。

修繕費用等は、敷金の清算時に払うことが多いようです。

原状回復費用と敷金の関係性

原状回復の費用は、入居時に支払った敷金から差し引かれて支払う仕組みです。敷金より原状回復費用が上回れば追加で請求され、余剰があれば返還されます。

経年劣化や通常損耗だけの場合、ガイドラインにのっとって考えれば、敷金は全額返還されるというのが基本です。しかし、ハウスクリーニング代は入居者負担とする大家さんが多いのも現状です。

前述のとおり、ガイドラインはあくまで基準を示したものであって法的強制力はありません。契約書にハウスクリーニング代の負担について明記されていれば、支払い義務が生じます。

敷金なし物件の退去費用はどうなる？

では、近年増えている敷金礼金なし物件の場合、退去時の費用はどうなるのでしょうか。

この場合は敷金を払っていないため、退去費用は改めて用意する必要があります。契約内容にもよりますが、ハウスクリーニング代に加え、室内消毒代などがかかるケースもあり、相場よりも高めに設定されていることが多いようです。

敷金礼金なし物件は、「入るときは安くても出るときにお金がかかる」と覚えておくとよいでしょう。

まとめ

• 経年劣化や通常損耗による修繕費用は、原則として大家さんが負担する
• 故意や過失、清掃を怠ったために生じた修繕費用（原状回復費用）は、入居者が負担する
• 原状回復費用は、経年劣化分を差し引いて算出されるのが基本
• 国交省のガイドラインはあくまで基準。契約書が優先される
• 退去時の費用は敷金から差し引かれる
• 普段からこまめに掃除をすることが大切

LIFULL HOME’S ニュースより

執筆者：ちばPMA相続サポートセンター　Y.S

原状回復義務にあたるのか否かは主観による判断が大きいです。

退去時の費用をできるだけ抑えたい場合は、契約前に重要事項説明書をしっかり確認しておきましょう。

入居後は、借りているものという意識をもって部屋をきれいに使用することが、トラブル回避のコツになるでしょう。

2025. 03.17

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今ではスマートフォンの普及により、WEB上で口座開設をしたり、証券口座から株式を購入できるなど、簡単に金融資産の管理ができるようになりました。

反面、仮想通貨などのデジタル資産の場合、株式や投資信託のように取引報告書もなく、被相続人が購入していたデジタル資産を把握するのは容易ではありません。そこで、デジタル資産の相続に関する留意点を纏めてご紹介します。

■被相続人が保有していたデジタル資産の探し方

・まずはメモや書類、カード類を確認する

・パソコンの履歴等から調べる

・スマートフォンの履歴等から調べる

・ロック解除やID、パスワードが不明な場合、通信キャリア等に開示してもらう

※スマートフォンやパソコンのロック解除やID、パスワードなどは、キャリア（通信会社）も対応してくれない場合もあり、専門業者に依頼しても解除できない場合もある！

■生前にできるデジタル資産対策

・遺言書を作成し記載しておく

最も確実な方法として遺言書にデジタル資産内容やパスワード等を記載しておくことです。デジタル資産を誰にどの位分けるかも指定できるので、分割方法も記載しておくことで相続人間の争いを極力避けることができます。

・死後事務委任契約を締結しておく

士業や信頼できる第三者に死後の事務処理を委任する契約を死後事務委任契約といい、葬儀の方法や各種サービスや契約解除、アカウントの削除など、自由に委任内容を指定することができます。

その委任内容にデジタル資産の解約手続きを委託しておくのです。

・身近な親族に家族信託する

信託法の改正により、信託免許がない一般の家族でも信託により資産管理や処分、運用を信託契約により委託することができます。高齢による忘却や認知症になる前に資産管理などを事前に同居する娘等に信託しておく方法です。

他の相続人が存在する場合には、信託内容を事前に開示しておくことで将来のトラブルを未然に防げます。

・USBメモリーやノートの活用

資産内容や通帳番号、デジタルに関するパスワードを一覧で纏めておき、金庫に保管しておく。

デジタル資産には仮想通貨から航空会社のマイルなど様々なものが増えてきている為、エクセルなどで資産一覧を作成しておきましょう。

執筆者：ISRコンサルティング管財　佐藤 浩之

デジタル資産がない方でも、葬儀の連絡をする知人、友人の連絡先が全てスマホに入っている場合は相続人に分かるように準備する必要があります。

また、生前に友人や知人とのトラブルや金銭の信用貸し借りなどがある場合にも、死後、相続人に分かるようにしておくべきです。

できれば早くから、自分が亡くなってから相続人が思わぬトラブルや対応に追われることがないよう、身辺整理を進めていきましょう。　2025. 3. 16

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