高柳貸地（沼南高柳高校前）
防災と住まい探し 2
アットホームでは、賃貸物件に住んでいる20 ～ 50 代の男女416 名に、防災に対する意識がどう変わったか、どんな対策を行っているのか、住まい探しに影響はあるのかなど防災に関するアンケートを実施しました。結果をご紹介します。
2018～2019年にかけて「防災意識が高まった」と回答した人は70.0％。男女別でみると女性の方が13.9ポイント多いという結果でした。
また、実際に行動に移した人の中では、「水や食料品を備蓄した」と「ハザードマップなど災害に関する情報を調べた」がそれぞれ半数を超えました。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
先月、南海トラフ地震の臨時情報（巨大地震注意）が発令されたこともあり、水や非常食、防災グッズを買い求めた方が多かったようです。スーパーでは水のケースが全くなく驚いてしまいました。常日頃から、自宅に確保をしたいですね。2024.9.5
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続対策で建てる賃貸アパートと戸建賃貸どちらが有利か？【アパート分析編】
比較的土地を所有している地主様向けに住宅メーカー等から相続対策として提案を受けるのが賃貸アパートを建てませんか？というものです。
賃貸アパートと賃貸マンションは同じくくりとして、他の選択肢として戸建賃貸はどうなのか？
資産価値、投資価値、相続税対策、分割対策など広い視点から一般の方にも分かりやすく、まずは【アパート分析編】から簡潔に解説します。
■前提と仮定（アパート・戸建共通）
・保有資産：駐車場１億円＋現金１億円（相続税評価額同様）
・現況での相続税合計
｛2億円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×30％−700万円｝×2＝3,340万円
・家族構成：父、母、子1人（父の相続想定）
・借地権割合60％ 借家権割合一律30％ 賃貸割合100％
・新築10年後の価値減却率10％
■賃貸アパート対策試算
仮定：建築費1億円 潜在総収入1,000万円 （建築メーカー提示利回10％）
【相続税の圧縮効果】
土地の相続税評価：1億円×（1−借地権割合60％×借家権割合30％×賃貸割合100％）＝8,200万円
建物の相続税評価：建築費1億円×60％（固定資産税評価額減）×（1−借家権割合30％×賃貸割合100％）＝4,200万円
相続税評価合計：8,200万円＋4,200万円＝12,400万円
（相続税評価圧縮額）2憶円−12400万円＝7,600万円
相続税額：｛12,400万円−基礎控除（3000万円＋600万円×2人）÷2×20％−200万円｝×2＝1,240万円
（相続税減額） 3,340万円−1,240万円＝2,100万円
【資産価値概算】
潜在収入1,000万円−空室損5％（50万円）−運営費15％（150万円）＝営業純利益800万円
市場価値（収益還元法）：営業純利益800万円÷相場利回7％＝11,429万円
【投資価値概算】
インカム収入：営業純収入800万円×10年＝8,000万円
10年後の価値：初年度市場価値 11,429万円×0.9（価値減価率▲10％）＝10,286万円
建築前の市場価値2億円（駐車場1億＋現金1億）−10,286万円（10年後の価値）＝9,714万円の価値損
最終損益：インカム収入8,000万円−9,714万円の価値損＝▲1,714万円
【相続時分割検討】
1棟の土地建物の為、相続人が複数いる場合には共有名義による分割となる。
共有名義のデメリット
・売却、大規模修繕は全員の合意が必要
・アパートの使用や管理に共有者の話し合いが必要
・共有者の相続ごとに共有者が増加する
・アパートの現物分割ができない
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
アパート分析編を纏めると
・相続税は2,100万円の減額（得）
・資産価値は8571万円の減額（損）※2億円−資産価値11,429万円
・投資価値は▲1,714万円（損）
・分割検討はデメリットが多い
最終結果となりました。次回、戸建賃貸分析編と比較してどちらが有利なのか？答えがでます。
尚、建築メーカー提示利回り10％は間違いで、本来の利回りは土地も投資している為、営業純収益800万円÷（土地1億＋建物1億）×100＝4％がネット利回りとなりますので、ご注意下さい。 2024. 9. 1
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測量図③
「測量図」には
①確定測量図（実測図）
②地積測量図
③現況測量図
があります。
③現況測量図
現地のブロック塀や道路形状などの構造物を測量し図面化したものです。
建物を新築するときや土地を売却するときに登記簿との面積の差を確認する場合や、相続などで相続税の計算などをする場合などに使用されます。
境界確定を行った図面ではなく、おおまかな面積を算出した図面です。
「現況測量図」と「確定測量図」は区別しづらいですが、
図面のタイトルが「現況図」とか「現況測量図」となっている図面であれば確定図ではありません。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
相続による土地の売買や分筆の際、境界立会を行います。
現況構造物の築造の経緯や境界標識の有無など、その時になって慌てることがないように、帰省された時などに土地の境界線の話をしておくことをお勧めします。 2024.8.31
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住まい探しと防犯意識の実態調査③
アットホームが過去2年以内に防犯を意識して住まい探しをし、現在賃貸物件で一人暮らしをしている19～80歳の男女を対象に、防犯意識や住まいに求めることに関する調査を発表しています。
≪安心できる住まいの条件・設備≫
■防犯のために欲しいのは「モニタ付インターホン」で家賃に約1,500円上乗せ可
防犯のために欲しい住まいの条件・設備について、全体で最も高かったのは「モニタ付インターホン」でした。男女別にみると、男性は「防犯カメラ」、女性は「モニタ付インターホン」がトップでした。また、それぞれの設備を設置するために、 「モニタ付インターホン」は平均で1,497円、「防犯カメラ」は1,811円を家賃に上乗せできると回答しました。
※アットホームニュースより抜粋
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
家の外に誰かいるか確認できるモニター付きインターフォンや防犯カメラの希望が多いのですね。
私の家も防犯カメラを付けるか、検討中です。2024. 8. 26
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株式信託を利用した事業承継対策
日本企業の99％を占める中小企業の現役社長が単独で自社株を保有するケースが多く、その場合、社長に万一のことがあった場合、会社の経営が中断してしまうリスクがあります。
また、現役社長が保有する株式を生前に移転（贈与）することで、節税や経営権譲渡をスムーズに行うこともできるなど、事業承継には様々な課題がある中、信託を利用した事業承継が非常に有効な理由を簡潔にマトメテお伝えします！
■３つの信託事業承継とは
1. 現役社長の認知症対策
委託者 兼 指示権者（現役社長）
受託者（承継予定者/長男等）
受益者（現役社長）
上記の信託契約を行い、信託契約後も現役社長が元気なうちは指示権を行使し、経営を仕切ることができます。
その後、万一現役社長が認知症や不慮の事故等で意識に影響が及ぶことになった際には、議決権を行使して各種の決議判断ができなくなります。
このような事態が起こった際には、信託契約の原則に帰り受託者である長男が経営議決を行使することで事業を円滑に継続することができるという仕組みです。
2. 自社株の生前贈与対策
委託者（現役社長）
受託者（承継予定者/長男等）
受益者（現役社長）
通常の株式生前贈与では、一般的に発行株数の過半数を超える贈与を行った時点で、現役社長の経営権が喪失してしまうとこになり、株式から得られる配当の利益も同時に失うことになります。
そこで、現役社長が保有する株式を信託対象とし、信託受益権の一部を暦年贈与で少しづつ毎年贈与すれば、株価の高い会社は株価を下げて贈与する株価操作を気にせず、生前贈与することができます。
万一、現役社長が認知症等になった際には、信託契約中に受益者変更権者を指定しておけば、現役社長に代わって暦年贈与を継続できることも可能です。
3. 後継者変更対策
委託者（現役社長）
受託者（承継予定者/長男等）
受益者（現役社長）
前記2.で信託受益権の贈与を受けた事業承継予定者である長男に不慮の事故で経営が難しくなる事態や、そもそも経営の才覚がない場合、途中で長男から事業承継を断れる場合も想定できます。
このような事態に備える為に信託を組成し、承継者変更が生じた場合には、受益者変更権者により受益権の変更を次の承継者へ、長男や長男の相続人の承諾を得ることなく、次男等へまとめて移動すことができます。
この場合、対価を伴わない財産権の移動として贈与税の課税対象になりますが、贈与税を払ってでも回収すべき経営受益権である場合には実行すべきでしょう。
また、長男が万一死亡した場合には、死亡当時の社長に受益権が移転する（受益者連続型）を設定しておくことで、長男の相続人から受益権を回収する手間とリスクを回避することができます。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
上記のような株式信託を商事信託として信託銀行が商品化しているケースもありますが、高額なコストが発生する為、自社株の組成である親族内信託で株式信託をするのであれば、極力費用を抑えつつ、信託費用を経費計上し経常利益の安定化を考えましょう！
弊社では事業承継に関する相談から、自社株信託書を組成する司法書士の取次、個人相続対策など広範囲に渡り対応させて頂くことが可能です。
社会に貢献している経営資源の灯を絶やさず継続し、日本の発展に寄与しましょう！ 2024. 8. 25
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相続した不動産を売却する際の注意点
昨今、相続した実家の不動産を使わないので、売却換金して相続人で分けたいとの案件が増加してます。
ひと昔前のように実家を長男が継いで、先祖代々土地を守るという概念が無くなりつつあるのが現実のようです。
その使わなくなった実家を売却し、各相続人で分ける際に注意しておくべき事項を纏めてお伝えします。
●事例）時価6,000万円の土地を相続人（子供）３人で分けるとした場合
【分け方は２種類】
1. 換価分割
※一旦、不動産名義を相続人全員で共有名義で相続登記し、その後、土地を売却して換金する方法。
2. 代償分割
※相続不動産を一人の名義で相続登記したのちに、売却し、売却代金の中から「代償金」を他の相続人２人に支払う方法。
ここまで見ると上記のどちらの分割方法でも最終的に3分の1づつ分けることになる為、どちらの方法でも問題ないように思えますが、次の注意点があります。
■譲渡所得税の問題
不動産を売却した場合、売却益に対して譲渡所得税と住民税で一般的には20％の譲渡所得税が課税されます。
（換価分割の場合）
相続人３人全員が確定申告を行い、譲渡所得税も３分の１づつ支払うことになります。※6,000万円×20％＝1,200万円の３分の１（400万円）を各相続人が払う。
（代償分割の場合）
仮に長男が単独相続して代償分割した場合には、長男のみが確定申告をして1,200万円の譲渡所得税を納める必要があります。
従い、この譲渡所得税額を考慮した金額で分割しなければ、不公平は分割金額になりうるということです。
●譲渡所得税の軽減特例
① 取得費加算の特例
これらの特例は、換価分割か代償分割かで適用の仕方が変わる為、最終的な手残り金額に影響がでます。
ポイントは換価分割の際は、各相続人ごとに適用可否が判断されるのに対して、代償分割の場合には単独相続した者のみが適用判断の対象ということです。
■売却翌年の社会保険料の問題
４つの公的保険・・・
1. 会社員が加入する『健康保険』
2. 公務員等が加入する『共済組合保険』
3. 自営業者等が加入する『国民健康保険』
4. 75歳以上の高齢者が加入する『後期高齢者医療制度』
上記のうち1.と2.の保険は、不動産売却で得た所得（売却利益）は翌年の保険料に影響を及ぼさないが、３.と４.の加入者の場合には翌年の保険料が限度額まで上がったり、一時的に現役並所得者として医療費の負担が３割になる場合もあります。
※１.や２.でも扶養されている配偶者や親族が不動産の売却によって一定の所得を超えると、扶養から外れ、扶養者の所得税が上がると共に、国民健康保険に加入する必要が出てくる場合があります。
尚、不動産売却所得により保険料が上がった人でも、翌年には元に戻ります。
■分割方法は遺産分割協議書又は遺言書の文面で判断される。
換価分割は、分割方法を記載する必要があるのに対し、代償分割では代償金額を記載する必要がある為、代償金が特例されていない場合には換価分割と認定される可能性があるということです。
執筆者：ISRコンサルティング管財 佐藤 浩之
税金の話しが中心に思えますが、実務では分け方によって遺留分対策や不動産の売却方法、分割協議書など、法務、税務、不動産、司法の総合知識が必要となり、専門家は弁護士、税理士、司法書士、不動産コンサルなど多肢に渡ります。
弊社ではこのような多肢に渡る相続相談を第三者の立場から特定のサービスを目的とせず、総合相談が可能です。
関東中心にリモートにて全国対応も可能な事前予約制の無料相談をご活用下さい。 2024. 8. 11
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測量図②
「測量図」には
①確定測量図（実測図）
②地積測量図
③現況測量図
があります。
②地積測量図
「地積」とは、土地の面積のことです。
「地積測量図」は、境界がはっきりと決まっていて、土地の売買にも使えます。
すべての土地にあるわけではなく、
１.分筆登記（1筆の土地を複数の土地に分割する）
２.地積更正登記（登記簿に記載されている面積を正しい面積に修正する）
３.土地表題登記（新たな土地を登記簿に記載する）
等のタイミングで作成される図面で、現地復元性が高い図面です。
基本的には、①「確定測量図」を元に作成されます。
「確定測量図」との違いは、誰もが法務局で入手できる公的な図面であるという事です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
地積測量図の様式を使っているものの、登記されていない図面もあるようです。
登記されているかどうかをきちんと確認されることをお勧めします。2024.8.24
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防災と住まい探し 1
アットホームでは、賃貸物件に住んでいる20 ～ 50 代の男女416 名に、防災に対する意識がどう変わったか、どんな対策を行っているのか、住まい探しに影響はあるのかなど防災に関するアンケートを実施しました。結果をご紹介します。
今の住まいを探す際に防災を意識した人は約3割ですが、次の住まいを探す際に防災を意識するという人は7割以上。防災を意識して探す際にこだわった・こだわりたい条件では、「3階以上」「築年数4年～10年」「鉄筋造」に回答が集まりました。設備では「自動火災報知設備」「雨戸・シャッター」などの回答も多くなりました。
次の住まいを探す際は、防災を意識して探すと答えた方が75％、住まいの条件は、階数が3階以上、免振構造の希望が多いようです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
今年は、ゲリラ雷雨で道路が冠水したりしています。いざという時に備えて、自宅周辺の避難場所の確認、自宅に非常食の確保をしたいですね。2024.8.23
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高柳 貸地【410,000円】
ペットとの住まいに求めること 3
アットホームで2020年8月以降に、ペットの飼育を前提として住まい探しをしたことのある全国の18～59歳を対象に、ペット飼育者が住まいに求めることを調査しました。結果をご紹介します。
ペット飼育者が重視した物件の条件・設備はどのようなものでしょうか
ペット飼育における住まい探しにおいて、重視した物件の設備は何ですか？
「エアコン」は、犬や猫、小動物を飼育する上で最も重視する設備でした。他に、亀や魚を飼っている人からも「温度や湿度調整で必要」「環境の管理がしやすい」など、ペット飼育において温度や湿度管理などの観点でニーズの高い設備であることが分かりました。
「防音・遮音設備」は、それぞれ2割を超える結果となりました。ペットの足音や鳴き声が原因で起こるトラブルの防止につながります。なお、鳥・爬虫類・魚に関しては「エアコン」「防音・遮音設備」「脱臭・消臭設備」がそれぞれトップ3にランクインしました
次の設備について、家賃にいくら上乗せしても良いと思うかお答えください。
（賃貸マンション・アパート、賃貸戸建の居住者／自由回答）
「エアコン」のために、犬の飼育者は平均6,000円、猫の飼育者は4,100円、小動物の飼育者は6,100円を上乗せできると回答しました。他設備にかける平均金額より高値であることからニーズが高い設備であることが分かります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
猛暑日が続く毎日なので、エアコンは必需品です。今年の夏はエアコンの無しでは過ごせません。ペットを飼育している方は、エアコンのフィルター掃除をこまめにしたいですね。2024.8.9
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住まい探しと防犯意識の実態調査②
アットホームが過去2年以内に防犯を意識して住まい探しをし、現在賃貸物件で一人暮らしをしている19～80歳の男女を対象に、防犯意識や住まいに求めること、不動産会社に求めることに関する調査を発表しています。
約半数が防犯に対する意識はこの2年で上昇と回答
防犯に対する意識について直近2年程度で「高くなった」「やや高くなった」と回答したのは49.5％でした。高くなった理由については「物騒な事件が増えたと思うから」「身近で盗難が発生したから」というコメントが上がりました。
現在の住まいは防犯面で「安心できないと思う」が約3割
現在の住まいは防犯面で「安心できない」が約3割で、建物への侵入のしやすさなどが不安要素になっているようです。また、過半数が洗濯物を外に干していないことが分かりました。
また、半数以上が引越し時に周辺の治安状況を調べている
現在の住まいに引っ越す際、周辺の治安状況を調べたのは57.0％でした。調べた方法については「そのエリアを実際に訪れて調べた」が最多の43.0％でした。
※アットホームニュースより抜粋
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
物騒な事件のニュースをよく目にします。
防犯の意識も高くなってきますね。2024. 8. 5
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。