年末年始休業のお知らせ
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆12/29（金）～ 1/7（日）まで
休業明けの営業開始は、1/8（月）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。
火災保険とは③
火災保険についてお話してきましたが、実際、どのような火災保険に入ればよいのでしょうか。
各保険商品は基本的な補償内容や特約でつけられる補償オプションなど、保険会社によって補償範囲は同じとは限りません。
それによって保険料もさまざまです。
たとえば、日常生活での水回りのトラブルや、玄関の鍵開けの対応が無料で受けられる、などの付帯サービスにも違いがあります。
火災保険には「基本補償」と「オプション補償」があり、自分の希望により選択することができるのです。
補償内容は「火災、落雷、破裂または爆発」「風災、雹（ひょう）災、雪災」をはじめ、「水災」「建物の外部からの物体の落下、飛来、衝突」「水濡れ」「騒擾（じょう）または労働争議」「盗難」「不測かつ突発的な事故」などがあります。
保険商品によって対象の範囲は変わりますので、事前の確認が必要です。
ローンを組む銀行や不動産会社から火災保険を進められることも多いと思いますが、これらの補償の中から、自分にとって必要な補償を選ぶのが良いと思います。
実際にどのような補償が必要かは、居住地域の特性や建物の構造などで考えましょう。
河川に近い地域では、台風や暴風雨による河川の氾濫や洪水が起こるリスクが高く、山林に近い地域は土砂崩れによる被害を受ける可能性が高いため、洪水や土砂崩れなどの水災被害が対象となる水災補償をぜひ検討してみると良いと思います。
戸建て住宅は低層であるため、空き巣の被害を受けやすかったり、交通量の多い道路に面してれば「盗難」や「建物の外部からの物体の衝突」の補償を考えてみましょう。
このように、さまざまな特性を考慮しながら火災保険を検討する必要がありますが、補償を手厚くするとその分保険料も高くなります。
自分に必要な補償を見極めて入ることをお勧めします。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
我が家が家は近くに河川がなかったので、水害は最低限の保障にしましたが、
昨今の大雨被害を考えるともう少し保証範囲を増やすべきかも？と思ってます。
2023.12.04
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
相続対策 限界贈与と最適贈与のシュミレーショ活用
相続対策の定番と言われる生前贈与ですが、目的は生前贈与により資産を減らすことで、相続発生時に相続税を減らそうとする考え方です。
この生前贈与はどの程度の額が最もお得なのか？一般に言われる暦年非課税贈与額110万円/年や税率が最も低い310万円なのかという目先の単純レベルではなく、贈与することで贈与税が発生し、逆に資産が減少する為、相続税が減少します。
この関係を数値化して最も適切な贈与を選択すのが本来の姿です。
実際の相続対策の現場では、この贈与税と相続税の相対する関係をシステムを使って算出し、クライアントに提案します。
今回は、２種類の分析型生前贈与をご紹介します。
１. 限界贈与
限界贈与とは、将来発生するであろう相続税と比較して、贈与税が同額になる贈与額になります。
相続税と同額になるのであれば、無理に節税することなく、今、贈与してしまおうという判断ができます。
2. 最適贈与
最適贈与とは、相続税と比較して、最も相続税と贈与税に差がでる贈与額のことです。
つまり、最も節税できる贈与額のことを指します。
相続税の節税目的の方は、生前贈与の額を、この最適贈与シュミレーションに基づく金額で贈与することで、最も節税しながら資産承継ができます。
そもそも相続税と贈与税は税率も違えば、累進課税される段階額も違う為、単純に計算機で算出できるものではなく、10万円単位で相続税と贈与税の増減を数百と繰り返し計算することで初めて結果が解ります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
贈与する前に、そもそも生前贈与の目的が何かをよく考えてから実行すべきです。
・単純に相続税の節税目的なのか？
・障害を持つ子供に相続発生後、定期贈与する目的か？
・住宅を必要としている子供に住宅資金贈与する目的なのか？
・将来、株価の上昇が見込める為、低額の今、株の贈与を行うのか？
・将来の代償分割資金として長男に収益不動産を贈与するのか？
贈与＝節税と考えがちですが、節税目的以外の贈与選択も冷静に考えながら、節税以外の提案もできる相続コンサルタントと一緒に取捨選択していきましょう。
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
火災保険とは②
戸建て住宅に火災保険は必要でしょうか。
住宅を購入するには資金が必要です。
購入後、も損害を受けると、生活の場を失うだけでなく、大きな経済的損失まで被ってしまいます。
また、ご自身でどれだけ注意を払っていても、損害を受けてしまう場合もあります。
たとえば、隣家からの「もらい火」などの不測のアクシデントによって、損害を受けてしまう場合もあります。
「失火責任法」という法律があり、近隣の家からのもらい火（類焼）で自宅が燃えてしまった場合、出火元に重大な過失がなければ隣家への賠償責任は発生しないと規定しています。
重大な過失とは、「ほとんど故意に近い著しい注意欠如の状態」を指し、リスクを想定できたはずなのに、注意を怠った場合などが該当します。
意図的でない場合は、損害責任を問えないので、自分の家は自分で守るということです。
なので、火災保険には入っておく場合がほとんどです。
また金融機関が住宅ローンを融資する場合、土地や建物を担保にするのが一般的です。
もし住宅ローンを完済する前に火災などで家が損害を受けると、金融機関は担保を失ってしまいます。
そのため、住宅ローンの返済期間中は、所定の火災保険に加入することを条件とするケースもあります。
ただ、金融機関に進められて火災保険を入るだけでなく、よく補償内容を把握し、検討することをお勧めします。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
我が家が家を購入したのは、金融機関にすすめられるまま火災保険に加入しました。
補償内容を見直そうと思います。
2023.11.25
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ローン定数（K%）を使った借入限度額
収益不動産を購入する際、あえて借入をして購入することにより、レバレッジ（テコ）がプラスに働くことにより、自己資本（頭金）に対する収益率が上昇します。
しかし、果たして銀行はどの位の融資をしてくれるのだろうか？
この疑問を解くカラクリを理解することにより、銀行が融資する借入限度額がわかり、足りない自己資金をいくら準備すればいいのかなど、事前に把握することができます。
公式で解説しますので、頭を柔らかくして聞いて下さい。
まず、公式にで出てくる４つの記号の意味を解説します。
● NOI：家賃収入から運営費等を引いた、正味の収入額
読：ネットオペレーティングインカム
● DCR：NOI÷借入ローンの年間支払い合計額
読：デットカバレッジレシオ
● ADS：借入ローンの年間支払い合計額
読：アニュアルデットサービス
● K％：ADS ÷ 借入総額
読：ケーパー（ローン定数）
上記を記号を使い、次の公式で借入限度額を逆算します。
２種類の方法がありますので、双方、ご紹介します。
■ 借入限度額 公式 A＝ ADS ÷ K%
■ 借入限度額 公式 B＝ NOI÷ K%×DCR
上記の記号のうち、NOI・ADS・DCRはローン電卓があれば自分でも計算できます。
しかし、実務では年間収入（NOI）と借入条件（金利・借入期間）しか情報がない場合に、借入限度をどう算出するかという壁に当たる場面が多いかと思います。
このような場合は、DCRを1.3とし、K%を次の公式に当てはめれば、借入限度額 公式 Bを使った借入限度額がわかります。
K％ ＝ 12 × [ ｒ / { 1 − 1 /（ 1 + ｒ） } ｍ ]
※ｍ：月返済回数 ｒ：金利（月利：年利÷12）
計算例：NOI400万円 ・ 金利2％（月利0.167％）・借入期間15年（180回）・DCR1.3 とした場合
12×0.167/{1−1/（1＋0.167％）180} ＝ K% ＝7.72％
400万円/（7.73％×1.3）＝借入限度額3,980万円という結果になります。
尚、DCRを1.3とする理由は、DCRとは年間ローン支払額に対するNOI（純収入）の割合の為、融資する銀行からすれば、ローン支払いに対する純収入が多ければ多いほど、支払余力があることになり、一般的に銀行が見る基準は1.3以上としている為です。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
K％とは、銀行側の収益率です。
貸したお金に対して、どの位の回収率があるかという指標です。
このK%と借入しない場合のNOI率（NOI÷物件価格）を比べ、NOI率 〉 K% の場合にはレバレッジがプラスに働くことになります。
実際には、一般の方がこのような分析をするというよりは、金融電卓を使いこなすエージェントに試算してもらい、オーナー様はジャッチを下す役割になるのが実務の現場で本来の姿です。
収益不動産分析を得意とするパートナーを見つけて、リスクを回避しながら資産を見える化して増やしていきましょう！
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これって贈与税かかるの？～家族からの資金援助～①
結婚・出産などのイベントにはお金がつきものです。
場合によっては、親兄弟・祖父母・叔父叔母などからお金を包んでもらうことも多いと思います。
一般的には、タダで得をした人に対して贈与税がかかりますが、お祝い事については非課税とされる傾向にあります。
前提条件としては、次の４つがあります。
①扶養義務者相互間の生活費等の贈与は非課税
扶養義務者とは、自分自身の収入や資産だけでは生活していくことができない親族を、経済的に援助する義務がある人のことをいいます。
一般的なイメージでの家族の範囲と同じと思っていただいて結構です。
家族間での生活費や学費の補填、生活必需品などの購入費用を融通したとしても贈与税は生じません。
②通常の範囲内でのご祝儀などは非課税
③お釣りが出たら課税
例えば、300万円の結婚式の費用として500万円を親からもらって、200万円の貯蓄ができたとします。
この場合の200万円については贈与税の対象となります。
④相場を大きく超えたら課税
ご祝儀に、3000万円包んだ、ソファーとテーブルに1000万円かけた、などと相場から大きく逸脱する金額はだめです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
他にどんなものが非課税になるのか、次回お話ししたいと思います。
2023.11.25
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消費者物価指数を使った家賃（賃料）の見直し方
賃貸不動産を所有している方にとって、各部屋の家賃収入は非常に重要です。
一度、契約した家賃は変更できないと思っている方も多いようですが、通常、賃貸借契約書の条文にも賃料見直しの記載があります。
では、この賃料変更を交渉する際の根拠となるデーターから、実際に現在の賃料から変更後の賃料計算までをご紹介します。
消費者物件指数（CPI）Consumer Price Index という言葉を一度は聞いたことがあると思います。
直訳すると、全国の世帯が購入する物やサービス価格の平均的な変動を示す指数のことを言います。
この消費者物件指数が過去に比べて上がっているのであれば、賃料もその分上げていきますよという考え方です。
逆に消費者物件指数が下がっている場合は、借主からの交渉材料として利用することになります。
貸主は部屋を提供する対価として賃料を徴収する権利があり、借主は部屋を借りている対価として賃料を支払う義務を負うものであり、借主も貸主も互いに対等な立場と言えます。
その為、双方いずれからでも賃料等の交渉は可能となります。
■消費者物件指数を使った改定賃料の算出法とは
算式：（現在の賃料÷旧消費者物価指数）×新消費者物価指数＝新交渉家賃
【計算例】
・賃料74,000円
・旧消費者物価指数104.2
・新消費者物価指数109.8 とした場合
74,000円÷104.2×109.8＝新交渉家賃 77,976 となります。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
その他、固定資産税の変動を基準にして算出する方法もあります。
考え方は同じの為、上記の算式に当てはめて計算してみましょう。
固定資産税の見直しはは3年に一度の改定の為、この固定資産税見直しのタイミングで消費者物件指数と固定資産税の変動平均値により、交渉してみてはいかがでしょうか？
しかし、実務では、このように根拠を示して交渉したとしても、相手側が受け入れなければならないという強制力はありません。
あくまで交渉の為、相手側が応じてくれない場合もあるでしょうし、今後の関係に影響を及ぼす見えないリスクもあるので、実際に交渉する際は、互いの立場を考慮したうえで、総合的、冷静に判断しましょう。
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相続クイズ⑧特別受益
問題8.
遺産分割において、特別受益にあたるものは相続財産に含めなければなりません。
次のうち、特別受益に当たらないものはどれでしょうか？
① 子の挙式費用を負担した
② 子に500万円を贈与した
③ このマイホーム資金を負担した
答えは
① 子の挙式費用を負担した
特別受益とは・・・
生前贈与や遺贈などによって、一部の相続人だけが被相続人から特別に受けた利益のことです。
生前贈与では、
①生計の資本として受けた贈与（住宅取得資金の援助・特別な学費など）
②婚姻、又は養子縁組の為に贈られたもの
が特別受益に該当します。
そして、特別受益とされた贈与などの額を、実際に残されていた相続財産の額と合算し、その上で具体的な相続分を計算するのです。
これを「特別受益の持ち戻し」といいます。
挙式費用自体は、婚姻の為の贈与に当たらず、特別受益としないことが一般的です。
しかし、支度金や持参金が多額の場合は、特別受益と考えられますのでご注意ください。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
特別受益はいわば「誰もが納得して公平に相続財産を分ける制度」なのです。
2023.11.18
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火災保険とは①
家を購入するとき、新生活に夢を描いてどんなインテリアがいいだろう、どんなライフスタイルがいいだろうと思い描く人は多いと思います。
そこで忘れずに同時に検討したいのは、火災保険です。
火災保険は、いつ加入すればよいのでしょうか。
戸建て住宅を購入した際、いつまでに火災保険に加入しなければならないのか、気になりますよね。
注意したいのは、引渡日に火災保険の補償がスタートするように手続きを済ませることです。
万が一、引渡し直後に損害を受けてしまうこともないとは言い切れません。
建売住宅や中古住宅の場合は、売買契約後すぐに引渡しされることがあるため、住宅ローンや火災保険の加入など、さまざまな手続きが集中することになります。
逆に注文住宅の場合は、契約から引渡しまでの期間が長くなりますが、考えないといけないことが多く、火災保険の準備なども比較的ゆっくり対応できるとはいえ、失念しがちです。
いずれにせよ、引渡日に間に合うようにして、火災保険に加入するのが重要です。
以前は火災保険の長期契約が可能でしたが、2022年10月以降最長が5年になりました。
近年、自然災害が多く、長期間のリスク予測が困難であることと、損害保険会社の収支が悪化していることが短くなった理由です。
長期になるほど割引が大きかったのですが、短くなると割引率が少なくなります。
しかし、私たち契約者にとっては保険料の総支払額が高額になるといったデメリットがありますが、一度に支払う保険料が少額で済むことや補償の見直しがしやすいといったメリットもあります。
とりあえずは、引き渡し日に間に合うように複数の保険会社から見積もりを取ることをお勧めします。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.S
我が家が家を購入したのは、20年以上前ですが、火災保険の最長は36年でした。
一括で支払いましたが、高額で驚いたのを覚えてます。
保険会社も様々ですので、５年ごとに検討しなおすのもいいですね。
2023.11.16
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住まい探しのお役立ち情報 住環境を調べる 子育て編
子育て支援サービスは、自治体ごとに内容や条件が異なります。
子育て支援の代表的な制度は、国の「子ども手当」ですが、地方自治体による子育て支援サービスは同じような制度でも支給の条件が異なります。
乳幼児医療費助成は、所得制限が設けられているのが一般的ですが、一部には所得制限なしの自治体もあります。
また、独自性を打ち出したユニークなサービスを設けているところも多くあるようです。子育て支援の割引や特典のあるカードなどを発行している自治体も増えています。
幼稚園・保育料の助成もチェック
多くの自治体で導入している助成制度に、幼稚園・保育所に関連したものがあります。私立幼稚園の入園料や保育料の一部を補助したり、減免したりする制度で、自治体によって補助金額、所得制限の有無、複数の園児がいる場合の補助限度額など条件が異なります。このほか、出産に関連した助成制度には、出産祝い金、奨励金などを設けている自治体もあります。
子育て世代の住まい探しは、こうした自治体のサービスを十分に調べて、総合的に住みやすい環境の町・エリアを見つけるようにしたいです。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター H.M
自治体によりサービスが異なるので、住みたい希望エリアの自治体サービスを調べましょう。
住んでから、違う市町村にすればよかったと思わないように調べましょう。
2023.10.13
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不動産賃貸経営における入退去分析指標とは
賃貸不動産を所有している方にとって、保有中の賃貸物件が現状どのような成績なのか、必ず知っておくべき指標をご紹介します。
賃貸不動産分析には様々なものがありますが、今回ご紹介する指標は、一般の方でも簡単に計算ができる、下記５つの賃貸状況の分析指標です。
① 平均入居率
② 平均空室率
③ 平均解約率
④ 平均空室期間
⑤ 平均居住期間
では、順番に計算式を見て行きましょう。
① 入居率＝A 各戸の入居月数年累計÷B 全戸数×12ヶ月×100
※現在を切り取った数字ではなく、年間の平均値を見ることで入居稼働が目標値90％～95％に達しているか確認できます。
② 空室率＝A 各戸の空室月数年累計÷B 全戸数×12ヶ月×100
※この平均空室率が10％を超えている場合には、目標値を下回っている為、管理会社等と対策を検討します。
③ 平均解約率＝年間の解約戸数÷総戸数×100
※シングル間取（1DK等）の平均解約率は20％～30％ほどです。
※ファミリー間取（3LDK等）の平均解約率は15％～25％ほどです。
※毎年この解約率を把握し、過去の累計から平均より解約率が高い場合には、退去していく原因があるはずです。
④ 平均空室期間＝空部屋の空月数の合計÷総空部屋数
※例えば、空部屋が6戸でたとして、各6戸の空き期間合計（A室2カ月・B室1ヶ月・C室3ヶ月・D室2ヶ月・E室2ヶ月・F室1ヶ月の合計11ヶ月）÷総空部屋数６＝平均空室期間1.83ヶ月となります。
⑤ 平均居住期間＝（100％÷解約率×12ヶ月）−平均空室期間
例：解約率25％で、平均空室期間が④の1.83ヶ月とした場合、1÷0.25×12−1.83＝平均で46.17ヶ月（約3.84年）居住してくれたことになります。
この数値を毎年変動率として見ていくと、この数年入居期間が短くなっているから、何が原因なのか？周囲のライバル物件と何が違うのかなど、対策を検討するベースとなります。
尚、一般的に空室損失月数は５ヶ月分と言われています。
理由として、退去した後に平均募集期間が2ヶ月＋リフォーム費用1ヶ月＋仲介広告料2ヶ月の合計が５ヶ月ということです。
家賃が6万円だとすると30万円の空室損になります。
その為、極力同じ世帯に長く住んでもらう対策も大きなキャッシュロスを防止することになります。
また、銀行から融資を受ける際に銀行が判断する空室率は15％～20％となってもキャッシュフローが成り立つか？ 収入に対する元金返済負担率 DCR1.3以上などを基準に、融資判断をしていきます。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
上記の指標を利用して、新たな入居者条件を受け入れるか否かを数字で判断することもできます。
募集賃料が７万円の部屋に対して、6.9万円で入居申込を受けた場合、あなたならもう少し粘って満額７万円の入居者を探しますか？
それとも6.9万円の申込を受け入れますか？の問いに対して数値化して判断します。
仮に平均空室期間が３ヶ月の場合、直ぐ決まる為、空室期間が１ヶ月で済みますから、２ヶ月分の家賃収入が入ります。
6.9万円×２ヶ月＝13.8万円
加えて、6.9万円×平均居住期間42ヶ月とすると6.9万円×42ヶ月＝289.8万円の家賃収入になり、13.8万円と合計すると、303.6万円になります。
逆に、満額の７万円のまま4ヶ月粘って入居が決まったとした場合、7万円×平均居住期間42ヶ月＝294万円に加え、粘った4ヶ月は平均空室期間の3ヶ月を1ヶ月超える為、1ヶ月分の賃料損 7万円を差し引きます。
差引294万円−7万円＝287万円の家賃収入となり、1千円値下げして空室1ヶ月で契約を決断した場合の方が、16.6万円得したことになります。
募集する際の賃料相場を事前に調べ、多少高めに募集しつつ、賃料値下げ交渉があった際には、過去の累計指標から数値として冷静に判断ができます。
その他、内部収益率（IRR）や総合収益率など賃貸物件の全体を分析する指標も併せて確認しつつ、このような分析を得意とするパートナーと共に、失敗しない見える化したプラスの賃貸経営をしましょう！ 2023.11.12
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。
お隣さんからの境界立会への協力はメリットある？③
お隣さんからの境界立会を協力した場合のメリットは、他にもあります。
④境界立会はお互い様なので、こちらが必要になった場合協力してもらい易い
こちらの土地を売却したり、分筆登記をする必要が生じた場合、お隣さんの境界立会・確認が原則必要となります。
もし、こちらがお隣の境界立会を拒絶した過去があった場合、お隣さんはその事実をずっと覚えているかもしれません。
そして、感情的に立会に応じてくれない可能性が高くなります。
こちらが協力していれば、相手も同様に協力してくれるものです。
⑤境界紛争を未然に防ぐ基礎となる。
境界標識がないことによるトラブルは多種多様です。
通常、お隣さんとのお付き合いは長きにわたります。
枝が出てきたとか、屋根の雨水が入ってきたなど、些細なことからお隣さんとのいざこざが始まります。
境界をしっかり管理することは、「お隣さんとのより良いお付き合いの基礎」となるでしょう。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
ふだんの生活ではまったく馴染みのない「境界立会い」です。
しかし、土地の売買や、相続のときなど、突然に「境界立会い」が必要とされるときがあります。
署名した書類や資料などをきちんともらって、境界杭の復元などをしてもらうことで、お互いの利益になり、安心ができ、何より不動産の価値も上がります。
「境界立会い」は協力しないともったいないですよ！
2023.11.11
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている場合がありますので、ご確認をお願い致します。