梨がおいしい季節になりました。
弊社のオフィスがある鎌ケ谷市は梨が有名ですが、
今年はどうやら不作のようです。
今年の不作の要因は気候のせいらしいですが、
梨を病気から守る条例があることをご存じですか？
鎌ケ谷市だけでなく、船橋市・松戸市・八千代市などでは
「赤星病防止条例」を定め、規制区域を指定して、
びゃくしん類の植栽を禁止しています。
「びゃくしん類」と聞くとなかなか想像できませんが、
コニファーの一種ですので、普段結構目にする植物もあります。
「規制植物」（一部）
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター K.N
船橋市に20年以上住んでいますが、実はこの条例の事を
この仕事を始めるまで知りませんでした。
市のHPで調べられるので、お宅が規制区域になっていないか
一度調べてみてはいかがでしょう。（我が家は規制区域外でした）
どうか来年は、病気にならず、気候に恵まれ、梨が豊作になりますように。
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
情報改定や法令改定等により、掲載情報が変っている
場合がありますので、ご確認をお願い致します。
道路や隣地に植木の枝葉が越境していませんか？
弊社の管理している戸建賃貸物件で、近隣の方より
植栽についてご連絡頂きました。
人通りの多い道路にある物件なので、植木が道路
の方に成長しており通りにくくなっていました。
早々に、剪定をして対処して頂きました。
賃貸の場合、入居の際にどの位まで刈り込んでいいのか
オーナー様に確認しておくことをお勧めします。
道路越境していると、歩行者だけでなく
緊急車両の通行の妨げにもなります。
熱い季節でも植物はグングン成長します。
夏場はこまめな剪定が必要ですね。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター M.H
我が家も植栽も多く、お隣に枝葉が伸びていかないように
気を付けようと思います。
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水道の検針で急激に数値があがったことはありませんか？
弊社が管理している戸建てで漏水がありました。
検針員の方が数値がかなり上がっているのに気づき、
漏水の指摘をしてくれたそうですので早めに判明しました。
室内で発生していたら、
すぐに水漏れ箇所を特定できたのですが、
あいにく今回は屋外で、
しかも水が地下に流れてしまったらしく、
なかなか漏水箇所がわかりませんでした。
とても難儀しましたが、
幸運にもよい修理業者に出会うことができ、
漏水個所を判明してもらえ、
無事に修理することができました。
執筆者：ちばPMA相続サポートセンター Y.Ｓ
私は、自宅の水道検針票はだいたい毎月同じだろうと
あまり見ることはしないのですが、
今後はしっかりチェックしなくては！と
思う出来事でした。
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相続税を納税したことのある方で、相続財産中
特に不動産が多い方は必読の広大地評価の還付
について、実際に弊社で手伝いをした驚きの現場
をお伝えします！
土地評価額が最大で65％減額される「広大地評価」
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約3億超、相続税は約5500万円
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執筆者：ちばPMA相続サポートセンター 佐藤 浩之
知ってますか？税務署は高額評価による納税額が多
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納税が足りない時だけ請求が来るのか実態なのです！
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ご期待下さい！ 2022.8.13
※上記、掲載内容は投稿時点でのものです。
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誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆８/１０（水）～ ８/１7（水）まで
休業明けの営業開始は、8月18日（木）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
期間中は大変ご不便をお掛け致しますが、何卒ご了承頂けますようお願い申し上げます。
誠に勝手ながら、下記の期間を休業とさせていただきます。
◆４/２９（金）～ ５/５（木）まで
休業明けの営業開始は、５月６日（金）からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
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既に相続を終えたお客様より、たまに質問を頂く【遺産分割協議は白紙にできるのか】に対してケーススタディにて
解りやすく解説します。
◆約束を守らないだけでは解除できない？
遺産分割協議で、長男が残された母の面倒をみる約束で、多めの遺産を相続したところ、長男は母の面倒もみず
相続遺産を私用に使ってしまっているので、他の相続人が見かねて分割協議を解除したい！こんなケースです。
この様な場合でも一方的に解除はできず、調停や民事訴訟により約束を求める必要があります。
◆遺産分割協議を解除（やり直し）するには？
遺産分割協議した全員の合意によって、解除（やり直し）できます。
◆以外な注意点とは？
税務上は遺産分割のやり直しによって、財産の贈与や譲渡、交換したものとされ、贈与税などの新たな課税問題が生じる場合がありますので、ご注意下さい。遺産分割のやり直しをする前に、税理士や相続コンサルタントなどに相談しましょう。
（公財）日本賃貸住宅管理協会 相続支援コンサルタント 登録（2）00879 佐藤 浩之
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可 変
変われるだろうか… できるだろうか… ふと気付けば、そんな言葉が脳裏をよぎり続ける。
蝉の鳴き声が響く頃、狭苦しい事務所では、部屋中に散乱する事業計画試算表を何度も打ち換えては、10時間以上も穴があくように睨みつづけた。
それは、弊社が一大事業として数千万単位の借入を起こす事業の決断風景である。今までも類似した事業チャンスは幾度も目の前を見せつけるかのように闊歩した、しかし一度も決断をせず、いや 決断できない理由を付けては見送り続けた。
そして決断した「やる！」と… 今年はその決断の成否が現実となる。なぜ決断できたのだろうと、この文章を書きおろしながら我が心境を考察した。それは、過去の実績による現状、綺麗ごとでは表せない不条理な出来事、私生活の変化（別れや出会い）などの環境変貌、そして何より残りの人生をかけて本当にしたいことを問い詰めた結果だった。
結婚、転職、起業、転居、吉とでるか凶とでるか解らない、保証もない未来に向かって、原状から変わることは誰しも勇気がいることだろう。可変（進化）の決断がいま目の前にあるかもしれない、決断しないことも選択の結果であり間違いではない。
今、抱えている現状や全ての環境は、親ガチャや周囲が原因ではなく、全て自分が選択した積み重ねの投影だ… 今置かれている全環境は100％自己責任ではないかと思える。
2022年も重苦しい小話に謝り、何事にも不要にトラ🐯われず、究極の肯定思考で歩み、時に休み、希望に向かって走っていく。
（株）PMAカンパニー代表 佐藤 浩之
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◆2021年12月28日(火)～2022年1月5日(水)まで
休業明けの営業開始は、1月6日(木)からとなります。
※ちばPMA相続サポートセンターも同様です。
尚、休業期間中のお問い合わせに関しましては、メールにてお願いいたします。
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休業明けの営業開始は、８月１９日（木）からとなります。
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相手の「記憶」
税理士事務所から一本の電話が入った。「当社のクライアント企業が少々特殊な土地取得を検討しており弊社に調査コンサルをお願いしたい」とのことだった。早速、調査に入ると既に大手不動産仲介業者が関与しており、話が進んでいるので弊社の介在は難しいとの見解を示した。その旨を企業の社長へ説明すると、じつは子供の頃お世話になった師匠の頼みで取得する為、何とか弊社に仲立ちして欲しいとのことだった。再度、その大手仲介業者の担当へ連絡を取り、諸事情を説明していたら担当の記憶が蘇った！ もしかして御社、あの時の・・・
5年程前、弊社で預かっていた売却物件に対し、お客様を付けて頂いたが1ヶ月以上もの間、契約を先延ばしにした結果、最終的にキャンセルとなり契約は流れた。私は文句ひとつ言わず、またご縁があったら宜しくお願い致します。と相手を責めることはしなかった。なんと、その時の担当者だったのだ。
その後、御社ならと本社にまで掛け合ってくれ、弊社の仲介で無事、依頼主の要望が叶った。
不動産業界に限らず、持ちつ持たれつの関係はどこにでも存在する。逆に相手から受けた失礼極まりない、その場しのぎの感情に任せた対応をされた側の記憶にもしっかりと残り、たった一人の悪き対応が、その会社全体のイメージとなり、あの会社とは・・・と、なるのが自然な摂理であろう。
経営陣が気付かぬうちに会社が衰退していく、じつはこのような些細な積み重ねが蓄積した結果なのかもしれない。そして、それはある意味トップである経営者の伸びた影か、、、
「発展の前振れ（芽が出る）」丑年、相手の良き記憶に残る仕事（生き方）が習慣となる一年にしたい。
（株）PMAカンパニー代表 佐藤 浩之
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新年おめでとうございます。本年も皆様のお役に立てる情報を発信してまいります。
さて、不動産は高額な為、殆どの方が銀行融資を受けて購入します。その際、不動産情報に必ず記載がある建ぺイ率と容積率が招く融資リスクが存在します。銀行側が不動産を評価する視点にも触れて解説します。
そもそも建ぺイ率・容積率とは？
建ぺイ率とは、敷地面積に対する建築物を上から見たときの投撮面積の割合です。要するに敷地に対する1階の床面積の割合とイメージしてもらうと解りやすいですね。計算例：建ぺイ率50％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×50％＝100㎡（約30坪）を限度に1階面積が建築できます。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のです。3階建の家を建築する場合、1階＋2階＋3階の床面積の合計が敷地に対してどの位まで建てられるのかということです。計算例：容積率150％・敷地200㎡（約60坪）の場合、200×150％＝300㎡（約90坪）を限度に建築総面積の建物が建築できます。
リスクを招く理由（設計と現況が違う場合と増築のケース）
建物を建築する場合、建築基準法に沿った設計図書を作成し、行政に建築確認申請を行い合法設計であれば許可がおります。その後、設計図に基づいて建築し、完成後、再度行政の完了検査を受けて設計図通りに建築されていれば検査済証が発行されます。しかし、古い家屋などはこの検査済証を取得してない家屋が多く、設計図と現況が違う建物も多く存在ます。また、検査済証を取得していても、その後、増築をすることで当初の設計図通りの建物になっていない建物もあります。この様な理由で建ぺイ率や容積率をオーバーし違法建築物になっている家屋が発生しているのです。
銀行融資のリスクとは？
銀行が融資をする際、不動産の担保価値を評価します。何故なら融資先の不動産に抵当権（支払い滞納時に競売実行して融資金を回収する権利）を設定する為です。銀行側からすれば担保価値が低ければ、競売実行しても回収額に連動して未回収金が発生するリスクがあるからです。その為、最低限、適法建築物であることを求められます。従い、建ぺイ率等オーバーの場合に生じる銀行リスクは次のことが起こりえます。
1. 融資の否認・減額の可能性
2. 現況家屋の実態面積調査の要請
3. 登記簿面積と相違する場合、更生登記の要請
4. 建物の担保価値が認められず土地評価としての融資減額
いかがでしたか？まず建物付きの不動産を検討する際、検査済証があるか否かを確認し、無い場合、構造上問題がないのかは専門調査をかけないと解らない場合が多いですが、少なくとも銀行側がどのように判断するのかを事前に確認して資金計画などに備えることが必要です。
このコラムを書いた人はこんな人です。
不動産総合コンサルタント 佐藤 浩之