個人所有や法人所有の不動産を資金繰りの都合等で一定期間に換金したい。換金後も将来買戻しができる不動産買取り方法があれば便利です。そこで、さまざまな場面で活用できる各種不動産の買取り手法についてお伝え致します。
一般的な不動産買取りとの違いは？
一般的な不動産買取りというと、買取る側が求める種別に特化した不動産になります。例えば、建売用地やマンション用地、収益不動産などです。しかし、その不動産の売却方法を変えることで、高額売却に成功したり、売却後も賃貸で住み続けられるリースバックなど、売却する側の都合に応じて柔軟に対応できるのが特徴です。
◆手法1 リースバック不動産の買取り
リースバックとは、売却後も買主から賃貸で借りて、住み続けられる方法のことです。法人等で一時的に資金が必要な場合で将来、買戻しができるのも特徴です。買戻し価格も売却時に設定することで、将来の資金設計が可能です。また、賃料も買取金の全額受け取るタイプと一部を預け、一部を受け取るタイプにより、賃料調整も可能です。
◆手法2 販売平行の広大地買取り
通常、広い土地を一括売却する場合、買取る側もさまざまなリスク（造成費、地価変動、周辺物件増加、販売経費、登記費用、広告費等）など、流動的リスクをカバーする為に、そのリスク分を引いた価格で買い取ることになり、必然的に価格も安くなります。そこで、企画から各種許認可、造成等は弊社で行い、買主が現れた時点で区画ごとに換金して売却代金をお支払いする流れです。その為、前記にあるリスクや経費を最小限に抑えることで、一括買取より数段高い金額が手元に残る仕組みです。
◆ケース1 借家人付不動産の買取り
収益不動産で利回りが取れている不動産以外、賃借人がいる状態では、なかなか買手が付きません。何故なら、一般的に普通借家で賃貸している場合、正当事由（家屋の建替事情、過去の使用状況、過去賃料滞納等）が認められない限り、法律上、立ち退きが困難になり、長期間にわたり、招かれざる賃借人に居座れてしまう場合も多くあります。
◆ケース2 家屋付き再建築不可土地の買取り
建築基準法により、所有敷地が建築基準法に認められた道路に2ｍ以上接していなければ、建替え（再建築）ができず、土地の価値が半減するばかりか、買手を見付けることが困難です。また、このような土地から公道にでるまでに他人の敷地を通っている場合が多く、権利関係が複雑な場合も見受けられます。
◆ケース3 共有持分不動産の持分買取り
不動産を複数人で所有することを共有持ち分登記といいます。共有不動産のデメリットは、当該不動産を換金（売却）する場合には、全員の同意が必要なため、共有者の一人が売却希望でも他の人が同意しない限り、いつまでも売却することが不可能です。このような共有持ち分のみ売却するのは通常行いません（買手が付かない）が、物理的（登記法上）には共有持ち分を移転することは可能なため、共有状況により買取りが可能です。
◆ケース4 借地権と底地権不動産権利の買取り
借地権とは、他人の土地を借りて自分名義の家屋を建て住んでいる方の権利を指します。反面、底地権とは、借地権者に土地を貸している地主という立場です。借地権には旧法と新法があり、法的ルールに違いがあります。所有権（完全に自分の権利）と違い、借地権や底地権のみ売却するのは難しい場合が多いのが現実です。
◆ケース5 事故物件（心理的瑕疵）不動産の買取り
一般的に火災により家屋内で亡くなった不動産や、事件事故があった不動産は売却しづらく、人に知られずに換金したい諸事情など、所有者が抱える事情はさまざまです。このような不動産を買取り保証付きで販売する方法や、事故等の内容により完全非公開で買取るご提案をさせて頂きます。
◆ケース6 隣地境界不確定不動産の買取り
所有地に隣地する境がはっきりしていない不動産も多いものです。仮に隣地境界が確定できない場合、分割（分筆）ができないデメリットや、隣地トラブルに発展するなど、買手にとっては大きなマイナス要因です。また、境界を確定するには、隣地所有者と立会い、承諾を得て立会書に署名押印が必要です。場合によっては、数か月時間を費やしても境界が確定しないこともあります。
◆ケース7 瑕疵担保免責不動産の買取り
瑕疵とは見えない欠陥のことを言います。家屋では雨漏れ、シロアリの害が引渡したあとに発覚した場合や、土地では撤去費用が発生する埋設物（建設廃材、土壌汚染、巨大自然石等）が後に発覚した場合に、その責任をどうするのかという問題です。
◆ケース8 空き部屋が多いアパート・マンションの買取り
利回りが高い（入居率が高い）アパート等は、不動産投資家に売却しやすいですが、入居率が低い不動産の場合、投資家向けには売却しにくく、不動産の担保価値評価から借家人がいることで、更に評価が下がるのが現実です。かといって入居率を上げる為のリフォーム費をかけたくないなどの諸事情がある方向けの原状買取です。
◆ケース9 任意売却不動産の買取り
任意売却とは、住宅ローンで購入した不動産に住んでいる途中に、リストラなどの諸事情で、返済中のローンが一定期間継続して払えなくなると、金融機関が融資と同時に設定した、不動産担保権（抵当権）を実行して貸出金を回収する動きとなります。その場合、裁判所の競売物件となり、最後は強制執行で立ち退きをせざるを得ない結果となります。このようになってしまう前に、債権者（銀行等）と調整代行し、次の住まいをサポートしながら買取ることをいいます。
最後に・・・
不動産にはさまざまな形態があります。上記以外にも、買取相談があれば個別に対応させて頂きますので、お気軽にご連絡下さい。また、既に一般の方から相談を受けている不動産仲介業者の方もお気軽にご用命下さい。諸条件等、柔軟に対応させて頂きます。
不動産コンサルタント 佐藤 浩之
『PMA相続メルマガ＋相続あれこれ相談』
